中等收入家庭購房支付能力研究

摘要隨著商品房價格的飆升，越來越多的中等收入家庭無力支付高昂的房價，成為了新的夾心層。本文首先界定了中等收入這一群體，同時對這一群體的購房支付能力進行研究，并將其與商品房和經濟適用房價格進行比較，以得出滿足中等收入家庭購房的支付區間，為建立更加完善的住房保障體系提供理論參考。

關鍵詞中等收入群體購房支付能力限價房

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

1 引言

隨著我國城市化進程的不斷加大，尤其是在大城市及特大城市，大量人口高度集中于土地資源稀缺的中心城區，商品房價格持續攀升，住房市場供給與中低收入需求的落差不斷加劇。面對日益高漲的房價，越來越多的人只能望房興嘆，為解決中低收入家庭的住房問題，國家前后提出了廉租房、經濟適用房等政策，通過社會保障的方式來滿足中低收入家庭的住房愿望，并且取得了可喜的效果。但新的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發[2007」24號(以下簡稱“24號文件”)，對經濟適用房的供應對象進行了調整。明確規定，“經濟適用房是面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房”。這樣，先前可以享受到經濟適用房保障的那部分中等收入家庭將不被覆蓋在內，成為新的夾心層。就目前條件來看，這種家庭在我國社會階層中占有很大比例，因此，如何解決這一階層家庭的住房問題關系到社會的和諧、穩定，具有重大的現實意義。為此，國家在經濟適用房的基礎上又推出限價房政策。

不難看出，國家推出限價房政策的初衷是為解決中等收入家庭買不起普通商品房這一矛盾而提出的。因此，在對限價房進行研究的同時，我們也應中等收入群體購房的支付能力進行研究。

2 中等收入群體購房支付能力分析

在目前學者的研究中，房價收入比和月付收入比是最常用的評判住房可支付能力的方法。但由于學術界對所謂4—6倍的房價收入比存在較大爭議，本文研究中采用月付收入比這一方法。即假設中等收入家庭購房時具有首付能力，其余采用銀行按揭貸款的形式支付房款，則每月的還款額應占家庭月可支配收入的比例合適。根據銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》的規定，借款人住房貸款的月房產支出與收入比應控制在50%以下。一般認為這一比例在30%左右比較合適。

為深入分析中等收入家庭的購房支付能力，可將其細分為中等偏下收入家庭、中等收入家庭和中等偏上收入家庭。居民人均可支配收入是指居民可以用來自由支配的收入，是居民總收入扣除繳納的所得稅、個人繳納的社會保障費等費用的余額。考慮家庭的人口數(按每戶3口之家計算)可得其家庭月可支配收入分別為A1、A2、A3，每月還款額占家庭可支配收入的比例為K，首付比例為W，貸款利率為i，年限為n，則根據等額支付的現值公式，可得中等收入家庭的可貸款額為:

假設中等收入家庭購房面積為S，則其可支付購房單價為:

以西安市為例，國家為刺激住房消費，將首次購房的家庭首付比例降為20%，但本文假設西安市中等收入家庭通過自己的積蓄或在親友幫助下有能力支付30%的首付款，這也符合目前我國絕大多數家庭的購房特點。考慮家庭在食品、教育、醫療等方面的消費，假設家庭每月的還款額占家庭月可支配收入的比例為30%。

為測算中等收入家庭的最大購房能力，我們假設其貸款年限為30年，綜合考慮商業貸款利率和住房公積金貸款利率的影響，為計算方便假定其貸款利率為固定利率6%。為響應國家“70、90”政策，中等收入家庭的購房面積控制在平均80平米的范圍內。考慮到獎金以及家庭以外所得收入的影響，對家庭年人均可支配收入乘以1.1的比例系數。由此計算可得2000年到2007年之間西安市中等收入家庭的最大購房支付能力:

與商品房及經濟適用房價格相比，可得中等收入個階層的購房支付能力如圖所示:

(1)中等偏下收入家庭:隨著新的《經濟適用房管理辦法》的出臺，中等偏下收入家庭不再被納入經濟適用房的保障范圍之內。由圖表可以看出，中等偏下收入家庭的購房支付能力與經濟適用房的價格比較接近，雖然在2005(下轉第192頁)(上接第180頁)年差距有所擴大，但隨后幾年的價格調整使這種差距逐漸縮小。當其住房支付能力超過經濟適用住房的價格時，則可以依靠自己的購房能力來購買市場上的二手房或限價商品房。

(2)中等收入家庭:由圖1可以看出，中等收入家庭的購房支付曲線位于經濟適用房價格曲線與商品房價格曲線之間，說明中等收入家庭的購房支付能力超出了經濟適用房的價格范圍，但又不具備購買商品房的能力，成為了新的夾心層。就目前條件來看，這種家庭在我國社會階層中占有很大比例。因此，如何解決這一階層家庭的住房問題關系到社會的和諧、穩定，具有重大的現實意義。為此，國家在經濟適用房的基礎上又推出限價房政策。

(3)中等偏上收入家庭:由圖1可看出，中等偏上收入家庭具有購買商品房的能力。這部分群體可以通過市場方式購房商品房以解決其住房問題。

3結論及建議

通過以上對中等收入群體的界定及其購房支付能力的分析，可以看出:中等偏下收入家庭支付能力較弱。在目前情況下，甚至購買經濟適用房也困難，建議政府部門暫緩取消中等偏下收入群體申購經濟適用房的資格，待其購買力進一步提高后，再做政策調整。

對于中等收入群體，其購買力介于經濟適用房價格與商品房的價格之間，既不夠申請經濟適用房的資格，又無力購買商品房，成為新的夾心層。筆者認為，在我國經濟適用住房供應對象調整后，鑒于限價房在解決中等收入家庭住房方面的優勢，應盡快將其納入我國的住房保障體系，從而更好的解決中等收入家庭的住房問題。