城市價值與房價新論

中國正處于快速城市化和城市現(xiàn)代化雙重過程融為一體的重要發(fā)展階段，絕大部分城市都處于活力四射的成長青春期，城市價值必然全面長期增長，由此決定了城市房價穩(wěn)中有升、波浪式向上是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的長期趨勢

在應(yīng)對國際金融危機(jī)的過程中，中國經(jīng)濟(jì)剛剛企穩(wěn)，房價又超乎尋常上漲，原因何在?學(xué)者、官員和媒體紛紛探究。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，影響房價的有供求關(guān)系、土地價格、通脹預(yù)期、居民收入水平、經(jīng)濟(jì)政策等多種因素，但最根本因素是城市價值。城市價值決定城市總體房價，城市價值轉(zhuǎn)移是房價形成的特殊規(guī)律，是科學(xué)分析判斷房價水平及其趨勢的重要方法和依據(jù)。

價值決定價格，住房價值決定住房價格，住房價格受諸因素影響始終圍繞住房價值而波動，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)常識。住房是特殊商品。住房特殊性表現(xiàn)在許多方面，最基本的表現(xiàn)是住房的價值與其他商品價值明顯不同，除凝結(jié)在具體商品住房中的抽象人類勞動外，住房價值更重要的是來源于城市價值轉(zhuǎn)移。城市價值是滿足居民生活需要的城市自然稟賦和凝結(jié)在城市中的一般人類勞動總和。換言之，城市規(guī)劃、保護(hù)、管理、建設(shè)和發(fā)展諸方面的有效累積投資形成城市價值。城市價值向住房價值轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)化，直接影響存量房價格，通過改變供求關(guān)系和土地價格間接影響新商品房價格;新商品房與存量房價格相互影響，形成城市總體房價及其運行趨勢。城市價值成為決定城市總體房價及其運行趨勢的最根本因素，是價值規(guī)律在房地產(chǎn)領(lǐng)域的客觀反映或必然表現(xiàn)。

中國房價上漲是城市價值增長的直接體現(xiàn)。改革開放三十年，中國社會財富和現(xiàn)代化水平集中體現(xiàn)在城市，城市建設(shè)和發(fā)展取得了令人驚嘆的巨大成就，特別是一批區(qū)域性中心城市，投入巨資擴(kuò)大城市規(guī)模，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，建設(shè)交通、通訊、供電、供水、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施和教育、文化、衛(wèi)生、體育等公共服務(wù)設(shè)施，保護(hù)改善歷史文化遺產(chǎn)和自然生態(tài)環(huán)境，彰顯城市特色，增強(qiáng)城市功能，提高城市品質(zhì)和管理水平，城市價值大幅提升，這是中國住房商品化改革之后城市房價上漲的根本原因和客觀基礎(chǔ)。如果沒有城市建設(shè)和發(fā)展的突飛猛進(jìn)，新世紀(jì)以來中國城市房價的持續(xù)上漲是不可能的，任何人為炒作只能短期炒高房價或炒高個別樓盤價格，而不可能長期炒高一個城市的總體房價，更不可能長期炒高全國城市的房價。在國際金融危機(jī)的重創(chuàng)之下，有人預(yù)期房價會大幅下降，但在“保增長，促內(nèi)需”政策的刺激下，中國城市建設(shè)和發(fā)展持續(xù)加速，投資力度加大，而城市價值上升周期并未逆轉(zhuǎn)，這就是中國房價在戰(zhàn)勝危機(jī)過程中短暫回落之后率先企穩(wěn)回升的奧秘所在。

城市價值具有多元化統(tǒng)一性和漸進(jìn)累積性特征，是城市規(guī)模、空間結(jié)構(gòu)、功能、品質(zhì)諸要素的統(tǒng)一，是自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、科教文化、經(jīng)濟(jì)、社會諸方面價值的統(tǒng)一，是共性價值與個性價值的統(tǒng)一，是有形價值與無形價值的統(tǒng)一，是歷史價值、現(xiàn)實價值與未來預(yù)期價值的統(tǒng)一。中國正處于快速城市化和城市現(xiàn)代化雙重過程融為一體的重要發(fā)展階段，絕大部分城市都處于活力四射的成長青春期，城市價值必然全面長期增長，由此決定了城市房價穩(wěn)中有升、波浪式向上是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的長期趨勢。在此基礎(chǔ)上，在未來相當(dāng)長時期內(nèi)中國城市價值與房價必將形成一個正相關(guān)循環(huán)過程:公共財政—投資城市規(guī)劃、保護(hù)、管理、建設(shè)和發(fā)展—城市價值提升—房地產(chǎn)價格上漲—財政收入增加，由此循環(huán)往復(fù)。這一過程不僅推動中國城市和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，而且是經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)較快發(fā)展的內(nèi)在重要動力之一。

城市價值與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在不均衡性，城市建設(shè)和發(fā)展會快速提升城市價值，但拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展往往需要一定的周期，尤其是在特定的發(fā)展時期，大規(guī)模投資城市建設(shè)，城市價值會跳躍式提升，經(jīng)濟(jì)發(fā)展則相對滯后，由此決定了市民收入水平以及有效購房能力與房價水平難以保持一致，這就導(dǎo)致了房價持續(xù)走高或在高位堅挺運行而普通市民或工薪階層購房困難狀況的普遍出現(xiàn)。高房價與大眾購房難并存，是當(dāng)前乃至今后一個很長時期具有中國特色的房地產(chǎn)市場發(fā)展所面臨的基本矛盾，是中國城市發(fā)展和全面小康社會建設(shè)所急需解決的突出矛盾之一，應(yīng)引起高度關(guān)注。