對投資性房地產運用公允價值的思考

【摘要】 《企業會計準則第3號——投資性房地產》規范了投資性房地產的確認、計量和披露，對于客觀、公允地反映企業投資性房地產的價值具有重要意義。本文通過分析投資性房地產公允價值變動對利潤表的影響，比較上市公司對公允價值評估的方法，闡述了目前我國運用公允價值存在的問題，并提出了完善投資性房地產運用公允價值的幾點建議。

【關鍵詞】 投資性房地產;公允價值;問題;建議

2006年，美國房價的突然暴跌，引發了次貸危機，隨著次貸危機的惡化，以公允價值計量的眾多資產的價值也不斷下跌，隨之而來的是壞賬、信用等級下降等，這樣的惡性循環最終引發了全球性的金融危機。在這場危機中，有人將矛頭指向了“公允價值”。美國一些金融機構的負責人稱，如果不采用公允價值計量，就不會使公司陷入這樣的危機中。

我國2006年發布的《企業會計準則》中，在金融資產、投資性房地產等多個準則中使用了公允價值。如何認識和使用公允價值，是非常值得思考的問題。本文以投資性房地產為例，探討公允價值在我國應用的有關問題。

一、公允價值產生的背景及其必要性

傳統的會計計量屬性是歷史成本，但隨著經濟的發展，歷史成本已經不能適應社會經濟發展的需要。20世紀70年代以后，由于通貨膨脹的影響，許多人開始質疑歷史成本，認為采用歷史成本計價會導致企業所提供的財務報表信息沒有用，因為歷史成本反映的信息與實際情況可能相差甚遠。在這樣的質疑聲中，產生了其他的計量屬性。隨著經濟的迅速發展，公允價值開始走進人們的視野，逐漸被大家認可并廣泛應用。

但正在公允價值日趨成熟的時候，由美國次貸危機所引發的金融危機使得人們要求停止使用公允價值的呼聲增高，似乎公允價值是這場危機的根源。那么，是否公允價值不再適應時代的需要了呢?

筆者認為，從表面上看，是因為公允價值的大幅下跌導致了次貸危機的發生，但不能因為公允價值的下跌使企業陷入危機就否認它，批判它。但當公允價值上升時，也會也給企業帶來利潤，使財務報表變得好看，那時并沒有人批判公允價值。應該說，公允價值本身并沒有問題，問題在于我們如何合理地運用它，如何客觀地估計公允價值。

與歷史成本計量屬性相比較，公允價值計量屬性有其明顯的優勢，它能夠及時、全面地反映現行和未來經濟環境的變化，更真實地反映企業資產的現狀，更符合決策有用觀的要求，可以向財務報表使用者提供更有價值的信息。

謝詩芬教授曾在《公允價值:國際會計前沿問題研究》中指出，公允價值符合包括經濟收益概念、全面收益觀念、現金流量制和市場價格會計假設、現代會計目標、相關性和可靠性特征、會計要素的本質特征、未來會計確認的基礎、現值和價值理念、計量觀和凈盈余理論以及財務報表的本原邏輯在內的十大理論基礎。

因此，為了適應經濟的發展，更真實地反映企業現狀，給財務報表使用者提供有價值的信息，會計還應當堅持采用公允價值。目前研究的方向不在于是否應用公允價值，而在于如何運用公允價值。

二、當前投資性房地產運用公允價值中存在的問題

根據《企業會計準則》的規定，投資性房地產應當按照成本進行初始確認和計量。在后續計量時，通常應當采用成本模式，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是，同一企業只能采用一種模式對所有的投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

根據財政部會計司發布的《關于我國上市公司2007年執行新會計準則情況的分析報告》，在1 570家上市公司中，存在投資性房地產的有630家，占1 570家的40.13%。這些公司絕大多數對投資性房地產采用了成本計量模式。其中只有18家上市公司(占有此類業務公司數的2.86%)采用公允價值對投資性房地產進行后續計量。 可見，由于我國對公允價值的使用有嚴格的限制，并且在選用公允價值后不允許再轉為成本模式計量，在初次應用新準則的時候，上市公司選擇了較為謹慎的態度。但隨著時間的推移，情況將會發生變化，2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)兩家公司就相繼發布公告，將其投資性房地產由成本模式轉變為公允價值模式。

根據《企業會計準則》的規定，采用公允價值模式計量的投資性房地產，其公允價值變動直接計入公允價值變動損益，進而影響當期利潤。表1選取2007年上市公司年度報告中采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的8家公司，分析投資性房地產公允價值變動對其利潤的影響。

從表1可以看出，部分上市公司，如中國銀行，深發展A，其投資性房地產公允價值變動對本年利潤的影響并不大，僅占百分之一到二;白云山和津濱發展公司，其投資性房地產公允價值變動對利潤的影響達到了百分之十以上;方大A更是明顯，其對利潤的影響達到了177.91%。也就是說，如果方大A沒有采用公允價值模式，當年將表現為虧損。

企業對公允價值確定的依據和方法不同，其對利潤的影響也大相徑庭。正因為如此，“公允價值”很可能成為上市公司提升業績的一個工具。這與前些年有些公司利用計提減值準備使企業扭虧為盈相似，運用“公允價值”也可以使企業達到扭虧為盈的目的。仍以上述8家公司為例，具體分析其取得公允價值的依據和方法(表2)。

從表2中可以看到，多數公司是采用專業評估的方法，聘請獨立評估師確定公允價值的。如方大A委托專業房地產估價機構——深圳市國政房地產評估有限公司;白云山聘請廣州羊城資產評估與土地估價有限公司等途徑來獲取投資性房地產的公允價值。根據財政部會計司發布的《關于我國上市公司2007年執行新會計準則情況的分析報告》，采用公允價值對其投資性房地產進行后續計量的18家上市公司中，對投資性房地產公允價值確定的方法有多種，其中有10家上市公司采用房地產評估價格;有2家上市公司采用第三方調查報告中的價格;有1家上市公司采用與擬購買方初步商定的談判價下限;有2家上市公司參考同類同條件房地產的市場價格等。另外有3家上市公司未披露投資性房地產公允價值的具體確定方法。

由專業房地產估價機構進行評估，可以比較客觀地反映出投資性房地產的市場價值，但是也為企業進行人為操縱利潤提供了機會。

公允價值的獲取應該是在一個完全競爭的市場條件下進行的，它要求參加交易的各方必須充分了解市場情況，信息不對稱的程度應盡可能地縮小，任何商品或要求權的市場價格都可以公開查閱，并據此確定交易的價格。投資性房地產準則對公允價值模式的應用條件進行了非常嚴格的限制，規定其公允價值的取得只能是同類市價，不允許采用估值技術。但在實務操作中，投資性房地產的公允價值通常以該房地產的評估價格來確定，這就很容易發生惡意會計職業判斷的情況。同時，采用評估機構的評估價格還存在一個問題，即國內房地產價值評估機構的發展還不夠成熟，在這方面的建設還比較薄弱，缺乏專業機構、人才以及評估的具體標準，使所取得的公允價值難以做到真正的公允。

另外，根據會計準則的要求，通過從房地產交易市場取得同類或類似房地產的市場價格來確定公允價值，那么同類或類似的市場價格又如何確定?是根據二手市場的均價?還是其最低價格?

除此之外，公允價值也是一把雙刃劍。由于公允價值是隨市場大環境的變化而變化的，因此在它給企業帶來利潤的同時，也有可能造成企業的虧損。例如2007年我國房價高攀，公允價值計量會給企業帶來不少的“利潤”，但這其中也存在著隱患，即如果企業隨著房地產泡沫的增加而過高的估計了公允價值，那么當泡沫被擠掉的時候，公允價值的大幅下跌將會給企業帶來新的危機。因此，如果不能正確地運用公允價值，客觀地估計公允價值，那么“公允價值”將帶來負面的效應。

三、對我國投資性房地產運用公允價值的幾點建議

由上述分析可以看出，“公允價值”不僅對會計人員提出了新的挑戰，要求他們提高自身素質，并具有較高的職業判斷能力;另一方面也對相關部門提出了挑戰，要求其制定更為詳細、科學的判斷標準，規范公允價值評估體系，減少利用公允價值操縱利潤的空間。

(一)完善房地產市場的建設

根據投資性房地產準則的要求，采用公允價值模式計量投資性房地產，應當同時滿足以下兩個條件:1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;2.企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學、合理的估計。這兩個條件必須同時具備，缺一不可。

企業可以參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市場價格(市場公開報價)來確定投資性房地產的公允價值;無法取得同類或類似房地產現行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素予以確定。

按照上述要求，首先要完善房地產交易市場。同類或類似房地產的價格應該說是最為公允，也是最為公開的一個信息，是企業評估投資性房地產公允價值的一個比較客觀的依據。因此，健全房地產交易市場，有助于公允價值的評估，使公允價值的取得有理可依，有據可查，同時也降低了企業利用公允價值操縱利潤的空間。

(二)提高會計人員的素質，增強其職業判斷能力

公允價值計量屬性的應用，要求會計人員必須具有較高的素質。公允價值中存在許多不確定的因素，這就要求會計人員具有較高的職業判斷能力。由于有“人員”的介入，其主觀性必然增強，由此增加了操縱利潤的可能性。因此，首先要提高會計人員的道德素養，加強其遵紀守法的意識，這是杜絕惡意職業判斷的根本。其次，要加強對會計人員的培養，增強其職業判斷能力。在實務操作中，投資性房地產的公允價值通常以該房地產的評估價格來確定，這時需要專業判斷。國際上常用的公允價值的估值技術包括市場法、收益法和成本法等，如通過未來現金流量的現值來對公允價值進行估計，對折現現金流量的利率選擇等都離不開會計人員的專業判斷，因此，提高會計人員的職業判斷能力有助于我們更合理地運用公允價值。

(三)健全資產評估機構，保持其獨立性

從上面的分析可以看出，目前多數上市公司采用聘請房地產評估機構的方式來估計投資性房地產的公允價值。這樣做有其便利性，可以借助資產評估師的力量，方便、快捷地得到比較準確的公允價值。

既然選擇資產評估機構是一個便捷的途徑，那么就要加強資產評估機構的建設。目前，我國還缺乏具有權威性的房地產價值評估機構和專業人才，因此，有關部門應當加強對評估機構的建設，培養一支具有專業勝任能力并具有規模的注冊資產評估師隊伍，同時應提高現有評估師的職業道德素質和技術水平。除此之外，還應加快完善資產評估準則體系和規范執業行為的準則體系，使得行業行為更為規范，為公允價值的取得提供更準確的資料。

(四)促進市場經濟發展，逐步放寬要求

我國投資性房地產準則要求根據同類或類似房地產的交易市場價格及相關信息對公允價值做出合理估計;而按照國際財務報告準則的規定，除了能夠從房地產所在地的活躍市場上取得相關信息外，還允許參考最近交易價格、采用估值技術確定公允價值。

由于目前我國市場經濟還不夠完善，若放寬限制，可能會導致大批企業利用公允價值操縱利潤的事情再次發生，因此，在新準則下，對投資性房地產使用公允價值有較為嚴格的限制條件。

我國應當鼓勵企業運用公允價值，并給予正確的引導，同時不斷完善準則，促進估值技術的發展。等到市場發展的更成熟時，再放寬要求，使更多的企業可以應用公允價值，擴大公允價值應用的范圍。●

【主要參考文獻】

[1] 謝詩芬. 公允價值:國際會計前沿問題研究[M]. 湖南人民出版社， 2004.

[2] 財政部會計司關于我國上市公司2007年執行新會計準則情況的分析報告[M]. 2008.

[3] 財政部. 企業會計準則講解[M]. 人民出版社， 2007.

[4] 楊鵑. 公允價值計量屬性的探究[J]. 財會研究，2008，(15).