當前形勢下積極拓寬房地產融資渠道的必要性分析

摘 要：本文主要分析了當前形勢下我國發展房地產金融，引入或創新房地產金融工具，拓寬房地產融資渠道的必要性，呼吁積極發展房地產金融來確保房地產業的健康良性發展。

關鍵詞：房地產業 房地產金融 融資渠道

房地產業對國民經濟的發展有著巨大的影響力。其產業關聯度大，帶動性強，隨著我國居民住房制度改革進一步向縱深推入，房地產業已經發展成為我國影響國計民生的支柱產業。而房地產業投資資金數額巨大、投資回收期長的特點決定了在其發展過程中必須得到金融業的支持才能有持續健康的發展。但目前我國房地產金融的發展尚存在許多問題，無法完全滿足房地產業發展的需要。積極發展房地產金融，拓寬房地產融資渠道，不僅能解決房地產開發企業外部融資渠道單一和融資困難的問題，而且可以促進房地產業資金和產品結構不斷優化并減少商業銀行的貸款風險，還可以為中小投資者參與房地產投資和收益提供一條現實的途徑。

一、分散銀行體系的風險

近年來，隨著房地產價格的上漲和房地產業的發展，我國銀行貸款集中投向房地產業，造成了顯著的銀行貸款結構風險，影響了銀行系統本身的抗風險能力和穩定性，增大了金融風險。一旦宏觀經濟出現大的波動，房地產市場的隱患很容易轉嫁到商業銀行市場，進而影響金融市場的穩定，資金鏈難以為繼，對整個國家金融體系的沖擊是巨大的。在全球引起恐慌的美國次貸危機便是前車之鑒。次貸危機愈演愈烈，也使美國房地產貸款商的情況繼續惡化。截至2008年6月底，列入美國聯邦存款保險公司“有問題名單”的銀行數量已經達到117家，比第一季度大幅上升30％，也是2003年中期以來的最高值。

我國的房地產金融風險雖然沒有大到像東南亞國家那樣引起金融危機的程度，從四大商業銀行的房地產貸款質量來看(如圖1所示)，也暫時不會出現像美國次貸危機這樣嚴重的影響，但是這幾年的房地產投資過熱，金融風險不斷累積卻是不容忽視的事實，它對我國的經濟和金融運行產生了許多現實影響。據調查，截至2005年末，房地產業的不良貸款余額已經達到1093億元，居行業排名第四的高位。四大商業銀行的房地產貸款質量雖然比較好，但隨著這兩年國家對房地產業的深度調控，房地產業的發展受到一定的限制，房地產價格出現了一定程度的波動，一旦整個行業出現大面積的業績滑坡，銀行體系的房地產不良貸款必將增加，很可能導致銀行體系金融風險的爆發，并進一步引發系統性風險，從而直接影響金融系統和國民經濟系統的穩定性。

要防范房地產金融風險在銀行體系的積聚以至爆發，就必須在房地產經濟和金融領域，大力推進房地產二級市場、資本市場、債券市場、信托市場等各類市場的發展，形成完整的房地產金融體系；發展多種房地產融資形式和多樣化的運作工具，適當分散銀行體系的風險；積極引入包括充分競爭、供求機制在內的市場機制等，這也是成熟市場經濟的要求。

二、提供新的融資方式和手段，拓寬融資渠道

目前，我國房地產企業的資金來源主要是自籌資金、銀行貸款、定金及預收款、利用外資等，根據數據分析可以發現，我國房地產企業的融資結構單一，具有明顯的依賴銀行貸款的特征。

2006年，房地產企業開發資金達26880.2億元，同比增長25.6％，其中國內貸款平均增速高達47.1％。在房地產開發企業資金來源中，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金與預收款所占比重分別為19.6％、1.5％、31.9％、30.3％，國內貸款、利用外資所占比重分別比2005年上升1.3和0.3個百分點，二者均為2004年以來的最高。從表1可看到，自籌資金和國內貸款的數額不斷上升，2006年分別占到全部資金來源總額的31.9％和19.6％，如果考慮房地產銷售收入轉變為自籌資金，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，且定金和預收款中也有一部分來自銀行貸款，那么銀行貸款占全部資金來源的比例就達到了60％左右。

之所以出現房地產企業融資對銀行貸款過分依賴，主要是由我國金融市場的結構決定的，現階段我國金融市場的融資結構中銀行貸款仍然占主要地位。這一狀況很容易導致兩個問題：一是房地產金融風險在銀行體系積聚；二是房地產業的發展受制于銀行信貸和國家的信貸政策，這將嚴重制約房地產業的發展，從而影響整個國民經濟。

從2003年中國人民銀行發出《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121文件)開始，到2005年中國人民銀行《關于調整商業銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知》，多項針對房地產生產與消費的宏觀調控措施使得房地產企業普遍存在銀行貸款下降、銷售回款不佳的情況，多數房地產企業缺少有效的資本運作經驗與融資渠道，自有資金長期嚴重緊缺，惟一的融資渠道——銀行貸款又收緊了閘門，這使國內的房地產開發企業面臨巨大的資金壓力。

據房地產業內人士透露，由于開發慣性和囤積的土地入市，2008年房地產業總投資比2007年將會有大幅增長，而受銀根緊縮影響，銀行貸款預計將會減少。此外，2007年10月以后，房企股市融資難度倍數增加，加上2008年股市低迷，股市融資也十分困難。據國泰君安證券研究所2008年6月發布的報告稱，2008年房地產行業資金缺口達7100億元，相當于行業最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的2倍。報告稱，由于去年高價拿地的企業面臨著付清土地出讓金的壓力，一些中小開發商可能將面臨生死大限，房地產金融危機已初露端倪。

通過股票市場融資十分困難，銀行信貸之外沒有更多的融資工具，融資渠道狹窄與資本成本提高迫使房地產企業急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道。現階段，過于單一的融資渠道已經嚴重妨礙了我國房地產業的穩定發展，不利于房地產企業資本運作水平的提高，造成房地產企業對銀行的嚴重依賴。所以，引人海外成熟的房地產金融工具，發展具有我國特色的新型融資工具是當務之急。

三、優化證券市場結構

目前我國證券市場的產品結構存在明顯的缺陷：一是風險結構倒置，高風險產品占主要地位，低風險產品只占較小的市場份額。目前在我國證券市場上的可交易品種，大約80％為風險較高的股權類產品，只有大約20％為債券類低風險產品，股市每單位風險的收益低。這種投資產品的風險結構極不合理，與廣大投資者的長期理財需求不匹配。二是低風險產品品種單一。目前市場上只有少量流動性較差的國債及少量的企業債、金融債、可轉債，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側重地發展低風險市場產品，盡快使我國證券市場的產品結構趨于合理，是我國證券市場發展的重點之一。三是缺乏風險對沖機制。目前我國證券市場產品結構不完整，主要集中在股票(包括A股和B股)、債券、權證和證券投資基金，缺乏股票指數期貨、股票期貨等海外成熟市場的主流產品，缺乏可以對沖風險的金融衍生產品，難以滿足投資資本多樣化的收益和避險需求。

引入收入穩定、風險相對較低的證券產品，如在海外發展較成熟的房地產投資信托基金，或其他具有高度創新性的房地產金融工具，其包括的股票、受益權證、抵押債券等產品能極大豐富我國當前的證券市場。

四、增加投資渠道

目前國外成熟的房地產金融工具更多的是通過籌集廣大投資者的分散資金，來為房地產業所用，這些房地產金融工具往往面對廣大投資者特別是中小投資者，這就為分散的中小投資者提供了一條收入穩定，風險較低的投資渠道。如房地產投資信托基金通常被認為具有與其他資產較低的相關性、較低的市場價格波動性，有限的投資風險和較高的當前收益等投資特性，對于穩健型的投資者有相當大的吸引力。

在目前證券市場交易品種單一、風險較高，而房地產投資所需資金較高、周期長的比較下，新型的房地產金融工具能為投資者提供更好的投資渠道。

房地產業是資金高度密集的行業，占用的資金量極大而且占用周期較長。房地產業的這些特有屬性必然把廣大規避風險的中小投資者拒之門外，使其無法分享房地產投資(特別是商業地產)的高額收益；與此同時，高額回報的誘惑也驅使很多投資者將資金集中在以住宅為主的房地產產品的炒作中，這樣一方面由于資金的長期大量被占用，且缺乏房地產相關專業知識，投資者自身需要承擔極大的風險，另外一方面這種非理性的炒作也加大了房價上揚，提高了金融風險。這種分散化、非專業的投資必然呼喚專業化、集中化和理性化投資方式的出現。

市場效率高的資本市場的信息傳播是流動和高效的，因此上市型的房地產金融工具的價格也會及時反映任何影響其表現的信息，沒有投資者可以利用資本市場上的信息來獲取超額利潤。投資者可以通過房地產金融產品的價格信息來預測房地產市場的價格，長期而言，房地產開發商也能從公開市場上獲得信息來預測房地產市場價格趨勢，從而降低商業風險，房地產市場價格也能趨于穩定，對平穩一國房地產價格具有積極的意義。所以說盡快發展具有我國特色的房地產金融工具，能夠對這兩年來波動較大的房地產價格起到一個平穩著陸的作用，積極拓寬房地產融資渠道也為房地產市場的健康和良性發展創造條件。