房地產中介行業發展前景預測

摘 要:在經歷了一段時間的飛速發展之后，我國房地產中介行業面臨著新的挑戰和危機。這種危機的出現有著深厚的社會根源，既有國家宏觀政策方面的影響，也有其自身機制不完善的內因。規范市場，健全法規，細化分工，以及信息技術的應用，都預示著連鎖經營是房地產中介市場未來發展的方向。

關鍵詞:房地產中介 連鎖發展市場

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

隨著我國房地產市場的建立和快速發展，以房地產價格評估、房地產經紀和房地產咨詢為主要服務內容的房地產中介機構獲得了長足的發展。然而隨著房地產市場的不斷規范，市場競爭越來越激烈，對房地產中介機構的要求也越來越高，中介機構承擔的責任也越來越大。

一、房地產中介的內涵和特征

中介行業是社會發展的產物，它是介于政府、企業和個人之間，從事溝通、協調、公證、評估、監督、代理、咨詢等活動的機構。它的存在，加強了不同主體之間的聯系，降低了交易成本，具有提高社會活動效率和經濟運行質量的功能。

(一)房地產中介的內涵。

房地產中介行業是房地產市場發展到一定階段的產物，其定義有狹義和廣義的兩種。狹義的房地產中介是以我國《城市房地產中介服務管理規定》(1996年1月8日建設部第50號令)為依據，將房地產中介定義為:房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。而對廣義的房地產中介的討論則更有意義，房地產中介的外延較廣，房地產市場中具有上述中介行業特征的機構都可列入廣義房地產中介的范疇。

(二)房地產中介的特征。

(1)房地產中介機構不從事房地產開發經營活動，只為房地產經營活動提供中介服務;(2)房地產中介不占有房地產商品，也不直接從事買賣活動，只向買賣雙方提供溝通服務;(3)房地產中介活動具有非連續性和流動性的特點;(4)房地產中介具有很強的靈活性;(5)房地產中介機構以傭金為主要收入來源。

二、目前房地產中介行業現狀及主要問題

(一)發展無序，企業生存率低。

雖然社會對房地產中介的需求在增加，但房地產中介行業發展的環境并不理想，不確定因素很多，風險較大。房地產中介尤其是普通中介市場，由于投資成本低，管理不規范，準入制度不完善，企業間存在惡性競爭，因而許多中小房地產中介商面臨著淘汰的壓力，致使房地產中介商的生存率很低。

(二)企業規模較小，抗風險能力差。

由于房地產中介行業興起時間不長，入市門檻低，準入條件不嚴格，造成房地產中介機構大多規模較小，企業實力薄弱。其次，資金實力也是影響中介企業規模的主要原因之一。另外，業務種類單一，經營范圍狹窄，也造成了企業抵抗風險能力的不足。

(三)從業人員良莠不齊，整體素質亟待提高。

房地產中介企業的經營服務水平在很大程度上取決于從業人員的素質。所以世界上房地產業比較成熟的國家對中介行業人員從業都有專門規定。如美國實行從業人員準入制度，規定銷售人員必須修完《房地產原理》，考試合格后一年內須修完6門相關課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格;房地產經紀人至少要有兩年以上從事房地產工作經歷，并修完與房地產有關的8門課程方具有獲得房地產經紀人執照的資格。而我國目前對房地產中介從業人員資格認證制度尚不規范，日常管理也不嚴格，許多匆匆上崗的人都沒有相關工作的經歷和相應的執業資格證書，不具備從業專門知識和實際工作能力。

(四)法律法規尚須健全和完善。

房地產商品作為不動產，是一種特殊商品，其交易牽扯到產權、使用權、承租權等多項內容，需要一套嚴格而復雜的規程，涉及眾多的法律法規。我國目前對房地產中介行業設立、運營以及對從業人員資格認證、行為管理進行規范的法律、法規和部門規章、規范性文件，主要有《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《經紀人管理辦法》、《關于房地產中介服務收費的通知》、《關于加強與銀行貸款業務有關的房地產抵押和評估管理工作的通知》、《房地產評估師執業資格考試實施辦法》等等，初步形成了一個框架，但還不健全、不完善。

(五)行業監管和自律不力。

目前，對房地產中介行業中存在著管理體制不合理、管理制度不健全的問題;而且無論是政府部門的直接監管，還是由行業協會進行的自律性監管，都存在監管不力的問題。由政府直接監管，面對數量龐大的中介機構和不勝枚舉的中介糾紛，難以到位，同時還存在著尋租空間。另外，政府部門中，除作為行業主管部門的房地產管理部門行使監管職能外，其他城建、工商、質監、物價、人事、司法等部門也都從各自角度，以各自的依據和方式參與監管，會造成政出多門，企業無所適從，且易產生許多漏洞。

三、房地產中介行業發展趨勢——連鎖經營

隨著房地產二、三級市場不斷擴展，信息網絡技術的普及，消費者的理性消費意識的增強，在此對房地產中介的經營具有的趨勢進行簡單預測。

(一)大中型中介注重品牌影響力，調整自身規模效應。

每個城市都有名列前茅的房地產中介企業，經過幾年的發展，在當地市場擁有較高的市場占有率和品牌知名度，擁有較高的注冊資本，一定數量的門店、員工和經紀人。房地產市場的發展，也帶動了這些企業實力的增強。

近年國家宏觀調控影響到整個市場的經營，消費者持幣觀望，市場低迷，中介業部分陷入被動的局面。中介行業內部進行了洗牌，一方面為連鎖中介敲響了增強風險意識的警鐘，另一方面也創造了擴大規模經營的機會。 門店是中介企業獲取房源信息的途徑之一，也是連鎖企業擴張的重要方式，一些大中型中介就是通過大量分設門店，在一些區域形成了局部壟斷。客戶往往通過對企業專業人員數量和素質，以及門店數量的觀察而形成對企業實力的印象。

(二)中介經營中大量運用網絡技術，與傳統方式密切結合。

眾多企業擁有自己的企業網頁，并且利用網絡發布房源信息，一些企業網站已經在客戶中擁有了很大的影響力，這些企業通過網絡信息服務平臺同客戶建立虛擬通道。 從商業發展的形態看，大量的終端客戶對企業經營起到至關重要的作用。房地產中介企業生存和發展的兩個源頭就是房源和需求。房子是一件特殊的商品，只作為中間媒介，兩端的客戶——出售方和承購方最終是直接接觸。客戶的資源對于房產中介來說是一筆財富，對客戶傳達的信息的把握和分析，有利于中介商提供更好的服務。因此可以說，中介連鎖經營有兩個網絡，一個是門店，另一個是網絡技術平臺。兩者的有效結合，更能拓展房產中介的新型經營模式。

(三)中介市場競爭加劇，企業提倡特色服務。

隨著房地產中介市場發展的成熟，中介企業面臨著大浪淘沙，連鎖經營的企業都在尋找做大做強的途徑，企業間競爭必然加劇。企業競爭比拼的就是經營水平，而服務是房地產中介企業的根本，房地產本身就屬于第三產業——服務業。

提倡誠信經營，開展個性化服務，促使服務向專業化方向發展，都需要提升中介人員的素質。房地產作為不動產，交易的性質是產權交易，涉及到眾多的法律法規，而且還需要有相當的專業知識。連鎖中介趨向系統化的發展，人員的從業形象、業務操作能力、服務的方式等，都對其有重要的影響。知名從業人員和機構將占有越來越多的市場份額，中介人員個人的知名度對中介機構的影響也越來越大。總體而言，就是要形成一批具有德才兼備的從業人員，成為房地產連鎖中介經營的中堅力量。

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