房地產去庫存化長路漫漫

楊麗萍

“目前，中國房地產發展最大的阻力是存貨。”近日，海爾地產(集團)有限公司董事長兼首席執行官盧鏗在北京出席“中國房地產變革之路先峰論壇”時指出。

盧鏗透露，到現在為止，開發商拿到的存量土地面積乘以容積率等于24億平方米。同時，任志強也估算，如果政府不出臺更為利好的政策，今年年底，空置商品房面積將可能達到4～5億平方米。更有報告指出，目前整個房地產業的存貨資產約有4萬億元。

“朝陽區管莊某小區東邊有一片圈起來的地，這么長時間了也沒見要修什么，別的地方也能看到這種閑置地的情況。”3月4日，北京市國土資源局局長魏成林做客北京城市管理廣播，一位普通市民向其反映了這種現實問題。

這樣的問題可能不僅僅是提給一個城市“土地首席執行官”的，同樣也提給了風口浪尖的房地產行業。

房地產到底有多少存量土地?

戴德梁行目前對外發布的報告稱，1998～2008年的10年間，全國范圍內用于房地產開發的土地購置面積達31.3億平方米，截至2008年底，全國土地開發量僅為19.4億平方米，有約12億平方米的土地滯壓在發展商手中。

對于存量土地的數據，建設銀行研究院2007年發布的《下半年經濟金融形勢分析與預測》，北京師范大學金融研究中心撰寫的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》，兩份報告分別提供的對截至2007年年底存量土地數據是近9億平方米和近10億平方米。

國家統計局的最新數據表明，去年1－11月，全國房地產開發企業完成土地購置面積3.2億平方米，完成土地開發面積2.1億平方米，這意味著去年新增存量土地約1億平方米。

“現在大概有3.6億平方米的土地存量。”任志強透露說。權威統計部門截至2007年底的存量土地數據為2.7億平方米。按照業界說法年均1億平方米的存量土地增速，全國截至2008年年底的存量土地可能與任志強所說相符。

“如果加上政府繼續供地的潛在規模。將超過上述24億平方米的潛在房屋供應量。”盧鏗指出，如此大量的房屋可能10年都賣不完。

現有的存量商品房已將房地產業壓得難以喘息。“預計到2月底，空置商品房將從去年的1.36億平方米達到2億平方米。預計今年會在2.5～3億平方米之間，如果沒有利好政策刺激消費的話，今年會這到4～5億平方米。”任志強再度放言，房地產的存貨增加才剛剛開始。

占壓資金4萬億?

存貨隨之而來的就是資金占壓和資產縮水。

如果以建行研究院對截至2007~年底9億平方米的存量土地占壓資金約2.9萬億元作為參考標準，在2008年存量土地增加1億平方米的情況下，占壓資金更為驚人。

“3.6億平方米的存量土地中大約有1.7億平方米的土地都是天價土地。”任志強指出，這些天價土地都不可能在現有的價格條件下消化掉。

空置商品房占壓的資金，任志強去年年底曾指出，如果商品房空置量達到4億平方米，占壓資金將達到1.2萬億。

不低于2.9萬億元的土地存貨和約1.2萬億元的商品房存貨，這將意味著整個房地產業的存貨量可能將達到4萬億元之多。

而另一種算法與此結論不謀而合。

一份最新的機構研究報告分析，2008年，A股房地產公司的市場占有率將進一步提升至10％左右，存貨超過4000億元。據Wind資訊數據統計，截至2008年9月，房地產上市公司存貨達4248億元。一般而言，存貨與銷售額基本匹配，而上市公司的存貨周轉率要高于行業平均水平。由此推算，目前我國房地產企業手中的存貨值將在4萬億元以上。

另據瑞銀亞洲房地產研究部近日所做研究顯示，“主動性積壓”正對一些上市房企的業績形成不小威脅一土地價值的縮水導致一些企業陷入兩難境地：若不進行土地成本“減計”，開發商在接下來的兩年盈利能力將大幅走低；若進行“減計”，不少企業2008年凈利潤將呈現“負數”。

根據瑞銀的評估，包括雅居樂、碧桂園、中國海外、綠城、合生創展、世茂房地產、SOHO中國、合景泰富、富力地產9家內地房地產股，2007年所獲土地的存貨減計量將達到403億元人民幣。

漫長的去庫存化過程

“這些存貨在短期之內，或者在一個中長期之內，都面臨著如何消化的問題。”任志強說。

任志強認為，對于土地的存貨，一是企業可以通過新增低價土地加以平衡把天價土地成本降下來；另一種辦法則是地方政府降低稅費或者延期收費等。

記者獲悉，為了給存貨市場減壓，不少地方政府正在嘗試減少土地供應。

魏成林透露，北京市今年計劃年度供應土地5700公頃，而去年這個數字是6100公頃左右。另有數據顯示，1月份重點城市居住用地供應星減少四成多。

業內人士認為，土地市場的低迷，尤其是當存量土地還沒有消化殆盡就持續推地，會給市場帶來較大的壓力，政府收緊土地出讓是比較理智的做法。

雖然解決存貨的方式很多，但是，任志強卻對存貨的消化問題信心不足。“目前，這個巨大的存量仍然沒有一個消化的基礎和條件。”

任志強的理由是，現在與房地產有關的政策都是在增加產能，意圖以保增長來促進消費，這邏輯是顛倒的，沒有消費的增長，實質是庫存的增加。“目前，仍然沒有房地產復蘇的跡象”。

萬科董事局主席王石此前在接受媒體采訪時表示，去年12月以來的樓市成交量有所放大，這僅僅是房產剛性需求的釋放，反彈并不代表反轉，“去庫存化是個漫長而痛苦的過程”。