房貸“休眠”后的銀行訴求

鄒 靚

房貸優(yōu)惠即將開(kāi)走“末班車”?這或許是2009年年末最受大眾關(guān)注的話題。

當(dāng)利率優(yōu)惠政策的執(zhí)行期臨近結(jié)束，監(jiān)管層嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的要求和商業(yè)銀行出于放貸規(guī)模考慮的自發(fā)收緊，讓個(gè)人住房貸款的收緊成為不爭(zhēng)的事實(shí)。然而，在房貸“休眠”的背后，其實(shí)也隱藏了商業(yè)銀行的訴求：它們希望有更多的自主空間，而非政策的強(qiáng)令限制。

變，還是不變?

半個(gè)月的時(shí)間，有關(guān)房貸優(yōu)惠利率將取消的傳言已是街知巷聞。商業(yè)銀行一面勒著褲腰帶對(duì)客戶“挑三揀四”，一面還是打著“嚴(yán)格遵從監(jiān)管規(guī)定、沒(méi)有收緊房貸意圖”的招牌。雖然監(jiān)管部門(mén)至今未對(duì)此做出公開(kāi)表態(tài)，但業(yè)內(nèi)人士均有共識(shí)：事出必有因。

“消息傳出有一陣子了，主要是銀監(jiān)會(huì)最近在上收各家商業(yè)銀行的房貸數(shù)據(jù)，特別了解了二套房貸的執(zhí)行情況。這次調(diào)查不比平時(shí)的例行檢查，數(shù)據(jù)要求相當(dāng)嚴(yán)格。”一股份制商業(yè)銀行個(gè)人房貸中心負(fù)責(zé)人這樣告訴記者。

2008年12月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(國(guó)辦131號(hào)文)，為鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)施行一系列包括下浮房貸利率在內(nèi)的優(yōu)惠政策。政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。

今年上半年，在商業(yè)銀行天量信貸投放的同時(shí)，全國(guó)個(gè)人住房貸款同比增長(zhǎng)亦高達(dá)150％。2009年6月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中強(qiáng)調(diào)，除國(guó)辦131號(hào)文中規(guī)定的“改善型住房”可參照首套房目前2成首付、7折利率執(zhí)行外，其余所有貸款均將執(zhí)行4成首付規(guī)定，商業(yè)銀行不得以任何手段變相降低首付款的比例。

上海銀監(jiān)局人士表示，個(gè)人住房貸款關(guān)系民生，其起伏波動(dòng)對(duì)商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量影響也比較大，從監(jiān)管部門(mén)的角度來(lái)說(shuō)，對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的提示及例行檢查都是日常工作，

“銀監(jiān)部門(mén)始終會(huì)對(duì)個(gè)人住房貨款的問(wèn)題保持高度關(guān)注，不過(guò)目前還沒(méi)有取消房貸優(yōu)惠利率的任何說(shuō)法”。

記者此前獲悉，央行、銀監(jiān)會(huì)曾對(duì)是否取消房貸優(yōu)惠利率，以及如何界定二套房貸進(jìn)行過(guò)內(nèi)部討論。而此次銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)檢查，亦旨在提醒商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理政策。

加之此前國(guó)辦131號(hào)文曾設(shè)定房貸優(yōu)惠政策執(zhí)行期僅至今年年底，市場(chǎng)紛紛猜測(cè)政策將有變。

優(yōu)惠“操作空間”尚存

2009年以來(lái)，商業(yè)銀行對(duì)首套住房的房貸政策執(zhí)行“2成首付、7折利率優(yōu)惠”，而對(duì)二套住房的房貸政策自始至終是五花八門(mén)。迫于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力，商業(yè)銀行曾一度集體打起“擦邊球”，對(duì)沒(méi)有不良記錄的客戶特別是資信良好的優(yōu)質(zhì)客戶，亦施行和首套住房相同的優(yōu)惠政策。

至年中后，“首付4成”應(yīng)監(jiān)管要求被嚴(yán)格執(zhí)行，但利率優(yōu)惠仍有可操作空間。上海我愛(ài)我家東方店的地產(chǎn)中介告訴記者，“最近很多銀行包括國(guó)有銀行都已對(duì)二套房貸收緊了，交去銀行的材料要求比之前嚴(yán)格，審批時(shí)間也拉長(zhǎng)了”。

此前有媒體報(bào)道稱，國(guó)有銀行已全面調(diào)高二套房貸利率至基準(zhǔn)利率，僅有優(yōu)質(zhì)客戶可獲10％～20％下浮優(yōu)惠。地產(chǎn)中介印證了這一說(shuō)法，“不只國(guó)有銀行放貸嚴(yán)格了，股份制銀行也是一樣的”。

上述股份制商業(yè)銀行個(gè)人房貸中心負(fù)責(zé)人對(duì)此分析表示，商業(yè)銀行之所以這樣做，一方面是應(yīng)監(jiān)管要求控制風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也是因?yàn)榕R近年底，該完成的信貨任務(wù)都已經(jīng)完成，并不急于沖高貸款。“一部分銀行甚至要控制信貸規(guī)模，所以只在存量貸款中做調(diào)整，我們行的情況也是只對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶還能有利率優(yōu)惠。”

即便是同一家銀行，在不同地區(qū)分行間的房貸政策亦有所區(qū)別。“具體是怎樣執(zhí)行，一要看總行對(duì)房貸政策的統(tǒng)一要求，二也要看地區(qū)市場(chǎng)的情況而定。”

但有一點(diǎn)可以肯定的是，目前商業(yè)銀行對(duì)房貸的審核投放普遍已拖長(zhǎng)時(shí)間，且對(duì)審貸申報(bào)材料要求嚴(yán)格；部分銀行二套房貸的利率優(yōu)惠政策僅向優(yōu)質(zhì)客戶開(kāi)放，首套房貸利率優(yōu)惠較之前收窄。

“一刀切”不可行

“即便是政策有變，也不會(huì)是一刀切的做法。任何時(shí)候，自住性需求和改善性需求都會(huì)得到政策支持和保護(hù)。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，對(duì)首套住房需求、二套住房需求及二套改善型住房需求應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。通過(guò)對(duì)首付比例、利率優(yōu)惠幅度的下限調(diào)整進(jìn)行調(diào)節(jié)。

從商業(yè)銀行自身來(lái)看，業(yè)務(wù)進(jìn)程始終與市場(chǎng)策略有關(guān)。年末控制信貸額度與年初早放債的思維定式，決定了年末房貸市場(chǎng)進(jìn)入臨時(shí)性休眠。市場(chǎng)人士并不忌諱談及房貸優(yōu)惠政策取消的可能性，但也一致否定了采取一刀切方式的可行性。

有商業(yè)銀行人士提出，對(duì)首套住房可維持2成首付及7折優(yōu)惠房貨利率政策；對(duì)二套改善性住房，可適當(dāng)提高首付比例，利率優(yōu)惠由商業(yè)銀行自行確定；對(duì)其他二套房貸，則執(zhí)行4成以上首付，取消利率優(yōu)惠政策。

也有部分市場(chǎng)人士認(rèn)為，一線城市特別是房?jī)r(jià)較高地區(qū)不可能取消房貸優(yōu)惠政策，“政策出臺(tái)應(yīng)考慮到對(duì)普通購(gòu)房者實(shí)際生活的影響，取消房貸優(yōu)惠的可行性不高”。

在政策充分彈性的同時(shí)，商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)亦有彈性。2010年信貸投放的總體趨勢(shì)將弱于2009年，但“年初早放貸”的慣性思維并不會(huì)改變。有商業(yè)銀行人士表示，年底房貸偏緊也有商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)需要的考慮，

“有些賃款是可以囤積到年初再放的，畢竟現(xiàn)在各家銀行的信貸規(guī)模指標(biāo)已滿。”

因此，房貸政策將“如何緊”，除了需關(guān)注政府、監(jiān)管部門(mén)的動(dòng)向外，商業(yè)銀行整體經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)亦會(huì)作用其中。而在適度寬松的貨幣政策尚未轉(zhuǎn)向之前，房貸作為商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)，仍是來(lái)年的兵家必爭(zhēng)之地。