開(kāi)征物業(yè)稅，繞不過(guò)的十大門(mén)檻

在剛剛公布的由國(guó)務(wù)院同意并轉(zhuǎn)發(fā)給各地政府和國(guó)務(wù)院各部委的國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》中，赫然的出現(xiàn)了“物業(yè)稅”。在該“意見(jiàn)”的第九條(加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅體制)，第一次明確把“研究開(kāi)征物業(yè)稅”列入了國(guó)家2009年度的“改革重點(diǎn)”之一，并將由國(guó)家財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)展改革委和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

消息一經(jīng)傳出，立刻引發(fā)了社會(huì)各界的強(qiáng)烈關(guān)注。雖然對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅似乎還是一個(gè)陌生的“新事物”。但幾乎所有人都知道，物業(yè)稅的開(kāi)征，標(biāo)志著政府又要在住房和土地等不動(dòng)產(chǎn)上加稅了。它的“含金量”之高，在不少?lài)?guó)家算得上是數(shù)一數(shù)二的大稅種。擁有房產(chǎn)和地產(chǎn)者，都屬于“應(yīng)稅人群”，只要“條件達(dá)標(biāo)”的，每年都要為此交出“真金白銀”。這也就難怪“群情激昂”呢。

早在2007年10月十七大召開(kāi)前，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在一次新聞發(fā)布會(huì)上就明確表示，“目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作”。“權(quán)威人士的透露”：“明年有望在現(xiàn)有10個(gè)試點(diǎn)城市中選擇部分城市進(jìn)行‘實(shí)轉(zhuǎn)’”。當(dāng)時(shí)此消息在各大網(wǎng)站上一經(jīng)傳播，在社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)也是“一石激起千層浪”。后來(lái)在各方面強(qiáng)烈的質(zhì)疑聲中，“物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)”的改革才“偃旗息鼓”。沒(méi)想到，不到2年的時(shí)間，國(guó)家有關(guān)部門(mén)又再一次以“改革”之名把它重新推上前臺(tái)。但問(wèn)題是，當(dāng)初質(zhì)疑“中國(guó)特色的物業(yè)稅”改革的問(wèn)題的實(shí)質(zhì)并沒(méi)有多少改變。要把物業(yè)稅“健康”出臺(tái)，還有繞不過(guò)的十大門(mén)檻。

物業(yè)稅的開(kāi)征，能否大幅降低房?jī)r(jià)?

在2007年初由中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)研究委員會(huì)“完善稅制改革研究”課題組的一份報(bào)告中就明確提出，“物業(yè)稅就是房產(chǎn)稅”。并認(rèn)為，“作為房產(chǎn)稅，不能將目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收取的多項(xiàng)稅費(fèi)納入其中”。這份報(bào)告還特別指出，“土地出讓金實(shí)質(zhì)上是政府收取的使用國(guó)有土地的租金，其與房產(chǎn)稅是兩個(gè)不同性質(zhì)的收入，而且土地出讓金是當(dāng)前城市地方政府的重頭收入，將其歸并到物業(yè)稅分70年收取也是不現(xiàn)實(shí)的”。因此，土地出讓金“不宜一并納入房產(chǎn)稅”。 這份報(bào)告，代表了現(xiàn)在稅務(wù)部門(mén)在物業(yè)稅上的“主流思想”。但物業(yè)稅如果就這樣“實(shí)轉(zhuǎn)”的話(huà)，那么它不僅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出當(dāng)初中央文件所說(shuō)的“開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范”、“取消有關(guān)收費(fèi)”的界限，而且最主要的，它還必將損害老百姓的利益。因?yàn)槿绻訁^(qū)分的一律再按年收取物業(yè)稅，這樣“稅改”的結(jié)果，只能是進(jìn)一步加重老百姓的負(fù)擔(dān)。

這里就提出一個(gè)十分重要的問(wèn)題。我們將要“實(shí)轉(zhuǎn)”和實(shí)行的，究竟是一個(gè)可以使房?jī)r(jià)大幅降低的“物業(yè)稅”。還是一個(gè)不斷加重買(mǎi)房者負(fù)擔(dān)的“物業(yè)稅”?

繳了土地出讓金后再繳“物業(yè)稅”，是否造成重復(fù)收費(fèi)收稅

對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者所買(mǎi)商品房，如果在稅制設(shè)計(jì)上沒(méi)有“遺漏”掉應(yīng)繳而未交的稅種和稅費(fèi)，那么物業(yè)稅所包含的“統(tǒng)一規(guī)范”的稅費(fèi)總和。就應(yīng)該和現(xiàn)今所有的房地產(chǎn)方面的稅費(fèi)總和相等同。據(jù)有關(guān)人士統(tǒng)計(jì)，在現(xiàn)在的商品房中，稅費(fèi)不僅包含了70年的住房土地出讓金，而且還包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅等。此外還有房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。附加到房地產(chǎn)方面的各種“費(fèi)”的更是多的五花八門(mén)。可以說(shuō)這方面該收的稅費(fèi)不僅基本不少，而且還有相當(dāng)部分屬于“不當(dāng)收費(fèi)和攤派”之列。

既然在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)中該收的稅費(fèi)基本不少(帶有抑制炒房和調(diào)節(jié)過(guò)度占有房地產(chǎn)的“資源調(diào)節(jié)稅”除外)，這就意味著對(duì)普通的商品房購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)稅”已經(jīng)是應(yīng)繳盡繳。在這樣的情況下。新開(kāi)證的物業(yè)稅。如果不加區(qū)分的叫那些已經(jīng)繳納了各種房地產(chǎn)稅費(fèi)的商品房購(gòu)房者，另外再按年繳納物業(yè)稅，當(dāng)然就是一種地地道道的“重復(fù)收稅收費(fèi)”。

農(nóng)民和城鎮(zhèn)低收入群體，會(huì)不會(huì)被物業(yè)稅“誤傷”?

對(duì)我國(guó)城鄉(xiāng)現(xiàn)有的300多億平方米的居民住房來(lái)說(shuō)，繳納過(guò)各種房產(chǎn)、地產(chǎn)稅費(fèi)。還只是其中很少的一部分。在大量的存量房中，絕大多數(shù)還是屬于過(guò)去基本上未繳納過(guò)房地產(chǎn)稅，或者至少是未繳全房地產(chǎn)稅的居民住房。

所有這些沒(méi)有繳納過(guò)房地產(chǎn)稅費(fèi)的住房，不管是“姓城”還是“姓鄉(xiāng)”，從理論上講都是物業(yè)稅征收的對(duì)象，國(guó)際上的慣例也是如此。如果物業(yè)稅開(kāi)征后在城鄉(xiāng)沒(méi)有政策上的區(qū)別對(duì)待，對(duì)平均收入只有城鎮(zhèn)居民三分之一的農(nóng)民以及生活在平均線(xiàn)以下的城市貧民這些社會(huì)的“弱勢(shì)群體”，也統(tǒng)統(tǒng)要求每年繳納物業(yè)稅。沒(méi)有任何政策上的優(yōu)惠。勢(shì)必就背離了稅收在社會(huì)二次分配中應(yīng)起的“調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配、促進(jìn)社會(huì)公平的”基本功能。所以，在物業(yè)稅的征收上。城鄉(xiāng)在政策上必然要體現(xiàn)差別。

所以，在物業(yè)稅的征收上，既不能把以城鄉(xiāng)為界、以戶(hù)籍來(lái)劃分，作為這項(xiàng)新稅種是否實(shí)施的“分界線(xiàn)”，也不能忽略收入的差別，不加區(qū)分的以同一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。

房改房和商品房，

物業(yè)稅的征收該不該區(qū)別對(duì)待

在中國(guó)城鎮(zhèn)的上百億平方米的居民住房中，除了少量的老宅是繼承下來(lái)的私房，以及20多億的商品住房外，估計(jì)在六七成以上的大多數(shù)，還是98年房改中福利分房的產(chǎn)物，也就是人們俗稱(chēng)的“房改房”。這一輪以突擊分房為特征的所謂“房改”，基本上沒(méi)有什么公平可言。

站在這樣社會(huì)公平正義的角度，物業(yè)稅在政策的設(shè)計(jì)上，就應(yīng)該對(duì)那些“超標(biāo)準(zhǔn)、高回報(bào)”的“房改房”最大受益者給以“重點(diǎn)的照顧”。正是這類(lèi)社會(huì)強(qiáng)勢(shì)群體，應(yīng)該成為物業(yè)稅重點(diǎn)征收的對(duì)象和“主攻目標(biāo)”。現(xiàn)在的問(wèn)題是，物業(yè)稅的政策設(shè)計(jì)者和實(shí)施者，在社會(huì)階層中基本上也屬于這樣的“利益群體”。他們能夠?qū)ψ约哼M(jìn)行彰顯社會(huì)公正、“調(diào)節(jié)貧富不均”的“革命”嗎!

生存必須的居民住房和盈利致富的工商用房，誰(shuí)更應(yīng)為物業(yè)稅買(mǎi)單

物業(yè)稅中的“物業(yè)”，顧名思義就是指“已建成并投入使用的各類(lèi)房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地”。所以，物業(yè)稅征收的對(duì)象，當(dāng)然也不僅僅是居民的住房，理所當(dāng)然的應(yīng)該包括建立在工業(yè)用地和商業(yè)用地基礎(chǔ)上的所有不動(dòng)產(chǎn)。

站在人權(quán)、民生和執(zhí)政為民的高度，物業(yè)稅的設(shè)計(jì)和實(shí)施，應(yīng)該對(duì)不同類(lèi)別的房屋和土地，應(yīng)該按照國(guó)際慣例和“文明規(guī)律”，不僅要一視同仁的征收物業(yè)稅，而且還應(yīng)根據(jù)“生存權(quán)”和盈利性?xún)烧弑举|(zhì)的不同，對(duì)不同的物業(yè)，制定和征收不同稅費(fèi)水平。

物業(yè)稅的矛頭指向。是開(kāi)發(fā)商，還是普通購(gòu)房者

任何新的政策的出臺(tái)。要想取得良好的政策效應(yīng)和應(yīng)有的社會(huì)效果，必須在政策的制定中有其鮮明的針對(duì)性。有人說(shuō)，物業(yè)稅的出臺(tái)，主要針對(duì)的還是購(gòu)房者中的投機(jī)炒賣(mài)者，似乎推高房?jī)r(jià)的最大“禍?zhǔn)住薄_(kāi)發(fā)商，并不是主要的“打擊目標(biāo)”。

如果物業(yè)稅的政策設(shè)計(jì)者真的是如此設(shè)想的話(huà)，那么新開(kāi)征的物業(yè)稅，就很難起到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、抑制和降低房?jī)r(jià)的應(yīng)有作用。因?yàn)檎加猛恋兀诘匚姹P(pán)最多的，不是普通的買(mǎi)房人，而是開(kāi)發(fā)商。

所以，物業(yè)稅的設(shè)計(jì)者要想使更多的老百姓買(mǎi)得起房，使社會(huì)中由此而引發(fā)的不和諧因素得到化解。就必須在物業(yè)稅的設(shè)計(jì)上，對(duì)故意制造社會(huì)事端的囤地捂盤(pán)，進(jìn)行有效的“定點(diǎn)打擊”。對(duì)人為操控的“空置房”和“空閑地”，在物業(yè)稅的稅率上制定最高的稅負(fù)水平，這樣，不僅可以有效的打擊開(kāi)發(fā)商的囤地捂盤(pán)，而且還可以用同樣的政策，以高稅負(fù)來(lái)制衡投機(jī)的炒房者，可謂是“一箭雙雕”。

物業(yè)稅的收取，是照面積算，還是按房?jī)r(jià)收

有一種很流行的觀點(diǎn)。這就是物業(yè)稅的征收，應(yīng)該按照人均占有住房面積的辦法進(jìn)行。這樣的想法很有建設(shè)性，也很樸實(shí)，但不夠完善和成熟。就是對(duì)同一城市來(lái)說(shuō)，因?yàn)閰^(qū)域和地段的不同，房?jī)r(jià)的差異也很大。有的甚至可以相差數(shù)倍。一個(gè)在市中心的80平方米住房的總價(jià)，往往比新區(qū)或者是郊區(qū)200平方米的住房的價(jià)格還要高。

正是因?yàn)橐悦娣e為標(biāo)準(zhǔn)的方式在政策上留下了如此大的“空間”，所以到了“利為己謀”的官員手里，這樣的政策又成了斂財(cái)和擴(kuò)大財(cái)富差別的利器。所以，物業(yè)稅的征收，如果還是繼續(xù)按照面積計(jì)算的方法，而不是以房屋實(shí)際價(jià)值的來(lái)確定稅率，就不僅極有可能繼續(xù)推高各個(gè)城市主城區(qū)的房?jī)r(jià)，而且還勢(shì)必造成貧者越貧，富者越富的兩極分化現(xiàn)象繼續(xù)擴(kuò)大。

沒(méi)有統(tǒng)一的房產(chǎn)信息系統(tǒng)，物業(yè)稅開(kāi)征的“技術(shù)保障”從何而談

開(kāi)征物業(yè)稅的一個(gè)重要的指導(dǎo)思想，就是希望通過(guò)物業(yè)稅，大幅提高“過(guò)度占有住房和土地”的炒房者總的稅負(fù)水平，從而大大的提高他們的炒房成本，使炒房族在經(jīng)濟(jì)利益上“得不償失”。

這里出現(xiàn)了一個(gè)最基本的“技術(shù)問(wèn)題”，就有怎樣才能來(lái)判定誰(shuí)是“房地產(chǎn)的過(guò)度占有者”?幾年前銀行為提高對(duì)第二套住房貸款的首付和利率，在技術(shù)上除了遇到怎樣判定“第二套住房”的問(wèn)題以外，還有一個(gè)就是如何查實(shí)異地購(gòu)房者“第N套住房貸款”的問(wèn)題。在住房上，全國(guó)的各城鎮(zhèn)之間、城鄉(xiāng)之間，基本上沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一、互通、全民、完善的國(guó)民住房信息系統(tǒng)。這就使“追查”房地產(chǎn)的“過(guò)度占有者”成為不可能完成的任務(wù)。

“所有者”向“使用權(quán)租賃者”征收物業(yè)稅，是否“合理合法”?

眾所周知，“房地產(chǎn)”的核心是“地”而不是“房”。和大中城市土地實(shí)際的高額市場(chǎng)價(jià)值相比。建房的費(fèi)用僅僅只是土地實(shí)際費(fèi)用的幾分之一、甚至是幾十分之一。而按照中國(guó)的憲法，“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”

這樣的“基本國(guó)情”，就使傳統(tǒng)意義上只是向“所有者”征收的物業(yè)稅，但如果向國(guó)務(wù)院和農(nóng)村各級(jí)經(jīng)濟(jì)組織征收物業(yè)稅，則顯然就和現(xiàn)在力推物業(yè)稅的政府部門(mén)的初衷相違。政府開(kāi)征物業(yè)稅的“動(dòng)力”是“取之于民”，而不是搞“左口袋掏給右口袋”的稅收游戲。

“中國(guó)特色的物業(yè)稅”的著力點(diǎn)究竟應(yīng)該放在哪兒呢?筆者認(rèn)為，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程各環(huán)節(jié)的增值部分，特別是靠倒賣(mài)土地使用權(quán)違法暴富的開(kāi)發(fā)商，才應(yīng)該成為物業(yè)稅征收的“重中之重”。

征收的物業(yè)稅，究竟應(yīng)該用在何處

物業(yè)稅的開(kāi)征，無(wú)疑使地方政府的財(cái)政收入又多了一大塊。但面對(duì)“天上掉下來(lái)的大餡餅”，很少有人想到。取之于民的這項(xiàng)特大稅收，究竟又應(yīng)該如何的“用之于民”。

筆者認(rèn)為，物業(yè)稅的獲取來(lái)自于房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的相關(guān)利益人。它的本質(zhì)，實(shí)際上就是對(duì)過(guò)度占有土地和房屋利益人的一種“收入分配再調(diào)節(jié)”。而這些物業(yè)的過(guò)度占有者，之所以可以獲取極大的利益，往往是建立在在犧牲他人、尤其是社會(huì)弱勢(shì)群體的住房居住權(quán)和居住福利的基礎(chǔ)上的。所以，以對(duì)土地和住房資源過(guò)度占有為開(kāi)征對(duì)象的物業(yè)稅。就應(yīng)該把主要支出在用于補(bǔ)助和保障那些在不當(dāng)住房政策和房地產(chǎn)導(dǎo)向下的受害者。幫助和補(bǔ)貼這些社會(huì)的弱勢(shì)群體，或者是購(gòu)買(mǎi)住房，或者是租房居住。

對(duì)物業(yè)稅的貿(mào)然推出提出種種“疑問(wèn)”，并不是為了反對(duì)這項(xiàng)新稅種的實(shí)施。恰恰相反，任何一項(xiàng)“新政”，只有事先經(jīng)過(guò)充分的民主和科學(xué)的決策，才能保證立于不敗之地。從某種程度上來(lái)說(shuō)，只有把人們對(duì)物業(yè)稅的種種疑問(wèn)，在政策和制度的設(shè)計(jì)時(shí)基本上都得到較好的解決，我們才可以說(shuō)，開(kāi)征物業(yè)稅的“理論時(shí)機(jī)”“已經(jīng)基本成熟”。

人們期望，中國(guó)的物業(yè)稅，一路走好。