上海緊急應(yīng)對交易量下滑房價上行壓力待解

“銀監(jiān)局強調(diào)二套房政策，嚴(yán)守二套房貸款底線，而上海市政府主管部門也出臺政策規(guī)范市場交易行為，盡管還不至于從根本上影響當(dāng)前樓市的走勢，但其心理層面的影響巨大，市場調(diào)控預(yù)期迅速升溫。”7月18日，一位參加“保利地產(chǎn)·英國協(xié)和學(xué)院校長見面會”的滬上開發(fā)商營銷人士坦言。

7月上半月，上海一手商品住宅的供應(yīng)量42.39萬平方米，僅相當(dāng)于6月份下半月80萬平方米的53%;7月13日-7月19日的一周內(nèi)，上海共上市18個樓盤，推出38.3萬平方米商品住宅房源，環(huán)比大增116%。

這組數(shù)據(jù)顯示巨大變化的背后，并不是簡單的市場供應(yīng)波動，關(guān)鍵在于7月17日，上海市房管局出臺了規(guī)范市場交易的緊急通知，將采取的措施包括:嚴(yán)格執(zhí)行“3萬平方米”規(guī)定，防止“少量多批”、涉嫌“捂盤惜售”，將被行政告知限時辦理銷售手續(xù)、防止開發(fā)企業(yè)以保留房屋的方式變相囤房。受這一信號刺激，18日、19日周末兩天，眾多開發(fā)商急推房源，加快了入市步伐。

打擊捂盤?

滬上房地產(chǎn)資深人士柴一峰指出，房管局目標(biāo)是規(guī)范市場交易，而房價上行的壓力依然沒有解決。

“對開發(fā)商來說，今年的行情來之不易，多數(shù)企業(yè)選擇加快銷售，回籠資金。”瑞安房地產(chǎn)的一位營銷人士表示，瑞安房地產(chǎn)將在7月底前推出旗下上海內(nèi)環(huán)內(nèi)項目瑞虹新城三期。實際上，相當(dāng)比例的開發(fā)商采取“抓緊時機銷售”的積極策略，形成了今年上半年大部分時間里，上海樓市供需兩旺的局面。

不少開發(fā)商加快施工進度，將入市銷售的時間提前。中信泰富旗下朱家角新城提前入市銷售;上海北部區(qū)域的焦點項目——朗詩·綠島正在抓緊建設(shè)施工，爭取在下半年提前上市銷售。

“但是，隨著市場量價齊升，越來越多開發(fā)商悄悄調(diào)整策略，有意控制銷售速度和推盤量，人為營造供求失衡。”柴一峰指出，捂盤將成為有關(guān)部門重點打擊的對象。

上海市房管局的緊急通知指出，針對當(dāng)前商品房銷售中“少量多批”、“捂盤惜售”有所抬頭的情況。易居中國·CRIC系統(tǒng)顯示，6月至房管局出臺緊急通知期間，上海全市共有127批房源上市，其中達到3萬平方米以上的僅13批，有九成樓盤不按政策執(zhí)行，推盤量不到1萬平方米的就有62批之多，占到總數(shù)的近半。

于是，進入7月份后，市場出現(xiàn)了明顯波動。7月上半月，在一手商品住宅供應(yīng)量明顯下滑的影響下，上海一手商品住宅成交量為99.42萬平方米，環(huán)比下滑11.3%，平均成交價格下滑了2%。“量價齊跌”的行情無疑引起了有關(guān)部門的高度關(guān)注。

銀行風(fēng)險預(yù)警

在上海市房管局發(fā)出緊急通知的一周，上海一手商品住宅的成交量為42.88萬平方米，環(huán)比微升4.2%，平均成交價格連續(xù)兩周下滑，環(huán)比下跌3.7%。

上述數(shù)據(jù)從表面上看，似乎房管局緊急通知有立竿見影的效果，但事實上，據(jù)多位房地產(chǎn)營銷業(yè)內(nèi)人士透露，房價并未出現(xiàn)調(diào)整，市場成交均價的下跌，主要是均價較低的樓盤成交量增加所致，但單個樓盤的銷售價格依然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。

市場過熱的風(fēng)險或?qū)⒈l(fā)?近期來自銀行體系控制貸款風(fēng)險的強烈信號，從另一個角度證明了這種風(fēng)險的存在。

7月19日，上海銀監(jiān)局正式發(fā)文表示，《關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》已轉(zhuǎn)發(fā)各個銀行，要求在滬各銀行加強按揭貸款風(fēng)險管理，有效防范“假按揭”、“假首付”和“假房價”現(xiàn)象的發(fā)生，不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

此次銀行為保自身安全，態(tài)度堅決。“銀行出于自身資產(chǎn)安全考慮，調(diào)整貸款政策，收緊投資甚至投機較為集中的二套房貸，其判斷的重要依據(jù)之一就是房價的過快上漲，增加了未來房價下調(diào)的可能和空間，一旦房價下跌，投資、投機者的房貸將風(fēng)險驟增。”朗詩地產(chǎn)上海公司的一位高層日前表示，除了擔(dān)心銀行壞賬，房價過快上漲埋下的不穩(wěn)定因素，還需要全面認(rèn)識。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，由于二手房價格居高不下，上家屢屢“跳價”，部分買家開始觀望，7月上半月的二手房買賣交易套數(shù)較6月同期下降10.5%。從目前新增掛牌房源緊缺局面未有明顯改觀來看，后市房價仍有一定的上升壓力，7、8月份交易量也可能因此下降。

價格上漲過快、幅度過大對樓市行情的扼殺，已經(jīng)在二手房市場顯現(xiàn)。在調(diào)控成交量的同時，一手房市場房價上行的壓力依然巨大，才應(yīng)是調(diào)控的重點。■