上市公司投資性房地產后續計量執行情況淺析

李　靜

中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A

內容摘要：我國財政部2006年2月正式首次發布了《企業會計準則第3號——投資性房地產》，該項準則于2007年正式實施。本文采用實證統計的方法分析了投資性房地產后續計量的執行情況，并針對其中存在的問題進行分析。

關鍵詞：投資性房地產 后續計量 上市公司 執行情況

我國財政部于2006年2月發布了新的《企業會計準則——基本準則》和38項具體準則，這標志著與國際慣例趨同的新會計準則體系正式建立，其中投資性房地產從固定資產準則中分離出來單獨成章被視為此次會計準則修訂的一大亮點。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。新準則明確指出投資性房地產在后續計量時有成本模式和公允價值模式可供選擇，其中優先選擇的是成本模式，而公允價值模式必須滿足特定條件時方可選擇。本文對其中產生的問題進行分析。

投資性房地產準則后續計量的有關規定

我國的《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定企業應當在資產負債表日采用成本模式或公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。采用成本模式的，對于建筑物的后續計量，如折舊的計提，則適用《企業會計準則第4號——固定資產》。對于土地使用權的后續計量，如攤銷，則適用《企業會計準則第6號——無形資產》。采用公允價值模式的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。但必須保證有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，并且同時滿足下列條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

后續計量在上市公司的執行情況分析

筆者以滬市上市公司2007年年報為基礎，選擇其中上海地區的上市公司為研究對象，對投資性房地產后續計量模式進行分析。所統計的資料全部來自于會計報表附注。從中可以查找出有關后續計量的資料，投資性房地產的后續計量的披露也不例外。

經過統計，在148家樣本公司中，有103家擁有投資性房地產項目，其中僅有1家樣本公司（上海海欣集團股份有限公司）選擇公允價值計量模式，只占到總數的0.97%，其余102家全部選擇成本模式，占到總數的99.03%，具體見表1。若選擇成本模式進行后續計量，則要按規定計提投資性房地產的折舊與減值。

投資性房地產準則后續計量執行情況

（一）與國際準則趨同有差距

在后續計量兩種模式的優先選擇方面，我國的投資性房地產準則與國際會計準則差異依然存在。國際會計準則《IAS40——投資性房地產》規定，優先選擇公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，只有當主體無法在持續基礎上對投資性房地產的公允價值進行可靠確定時才采用成本模式。這是與我國目前會計準則在后續計量方面最顯著的差異。可能的原因是，在我國市場經濟發育還不完善的大環境下，投資性房地產的公允價值不易取得，或者說能夠取得但是可靠性無法保障。在如今整個會計準則以會計信息可靠性為首要目標的基調下，計量屬性更側重于選擇歷史成本。

（二）采用公允價值模式必須保證公允價值取得的可靠性

無論是我國所規定的公允價值的確定方法，還是FASB在《財務會計準則公告第157號——公允價值計量》中所構建的“公允價值層次”，在本質上是一致的。也就是說，公允價值的取得，首選的是活躍的公開市場報價，如果在目前的市場條件下，公開市場報價不易取得，公允價值的確定則往往要通過專業評估人士的估價。由于目前我國具備地產評估資格的有資產評估師、房地產估價師和土地估價師，他們分別隸屬于財政部、住房和城鄉建設部、國土資源部管理。在進行地產估價時有時會依據各自的評估細則，投資性房地產價值的公允性難以保證。為此，首先三部門應當聯合發布投資性房地產統一的評估細則，對于具備投資性房地產評估資質的人員頒發證書，有這一部分人員專門負責投資性房地產的評估業務。其次，要統一作為評估依據的原始憑證。原始憑證是在經濟業務發生時取得或填制的，用以證明經濟業務的發生或完成情況的書面證明，它是會計核算的原始依據。原始憑證的合法、真實、準確與否決定整個會計核算的質量，近而決定會計信息的質量。因此，要保證會計信息的可靠性，首先應當從評估業務的原始憑證及其規范化入手，從會計信息產生的源頭把好關。