談農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

王 俊

摘要: 從農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題入手,提出了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)注意的幾個(gè)問題,以期逐步建立健全農(nóng)村社會保障體系,弱化農(nóng)村土地的社會保障功能,解決農(nóng)民的后顧之憂。

關(guān)鍵詞:農(nóng)村集體建設(shè)用地;使用權(quán);流轉(zhuǎn)

中圖分類號:F321.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼 : A文章編號: 1007-5739(2009)20-0390-01

農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是整個(gè)土地使用制度改革的重要組成部分,是建設(shè)和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的必然趨勢,是實(shí)現(xiàn)工業(yè)向園區(qū)集中、農(nóng)業(yè)向規(guī)模集中、居住向城鎮(zhèn)集中的必由之路,是改善和提高農(nóng)民生活水平的重要手段。因此,積極開展集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),對不斷完善和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)將具有一定的推進(jìn)作用。

1農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題

(1)違反現(xiàn)行法律規(guī)定。目前,我國法律規(guī)定只有4種情況能夠使用農(nóng)村集體建設(shè)用地:一是農(nóng)村村民興建住宅使用宅基地;二是農(nóng)村公共設(shè)施用地;三是農(nóng)村興辦的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)用地;四是根據(jù)擔(dān)保法,使用農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候可以允許。除此之外,都是現(xiàn)行法律所不允許的。其他情況下,如想使用農(nóng)村集體建設(shè)用地,必須征收為國有,改變土地的所有權(quán),才能使用。實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),使集體土地與國有土地享受同地、同權(quán)、同價(jià)的同等待遇,直接進(jìn)入市場,這樣不僅有利于活躍農(nóng)村經(jīng)濟(jì),保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益,而且有利于農(nóng)村社會穩(wěn)定。

(2)耕地保護(hù)將變得更加艱難。如果將規(guī)劃建設(shè)用地作為流轉(zhuǎn)對象、納入流轉(zhuǎn)范圍,大量非法用地行為便會在土地使用制度改革、加快小城鎮(zhèn)建設(shè)、增加農(nóng)民收入等口號下,名正言順地得以實(shí)施。在目前有關(guān)法律制度不完善的情況下,其結(jié)果必然是加快農(nóng)用地向建設(shè)用地轉(zhuǎn)化的速度,耕地保護(hù)將遇到更大的挑戰(zhàn)。在實(shí)踐中,已有相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)用地以“流轉(zhuǎn)”的名義提前變成了建設(shè)用地。近年來,隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的興起和農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的日益增多,集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)從幕后走向前臺,并且速度明顯加快,但存在不少違背農(nóng)民意愿、損害農(nóng)民利益的問題。

2農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)注意的幾個(gè)問題

(1)注意有關(guān)政策銜接,充分尊重和保護(hù)土地所有者和經(jīng)營者的權(quán)益。流轉(zhuǎn)期限不得超過國有土地使用權(quán)出讓的最高年限。在集體土地流轉(zhuǎn)過程中,既要考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,又要充分尊重和保護(hù)土地所有者和經(jīng)營者的權(quán)益,做到二者兼顧。轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的方式應(yīng)該多種多樣,如租賃、以地入股、聯(lián)營聯(lián)建等,不應(yīng)單一采用國有土地使用權(quán)出讓的方式。

(2)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)做好規(guī)劃,圍繞“三個(gè)集中”,實(shí)現(xiàn)集約、節(jié)約用地。搞好集體土地流轉(zhuǎn)的重要前提,是要高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)修編土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃,嚴(yán)格按規(guī)劃用地,實(shí)現(xiàn)集約、節(jié)約用地。在規(guī)劃中,對農(nóng)民宅基地、公益事業(yè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等,逐一分類分項(xiàng)作出近期、中期、遠(yuǎn)期安排,使之具備功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、布局合理、交通暢通、定位準(zhǔn)確、特色鮮明的特點(diǎn),據(jù)此編報(bào)的年度土地利用計(jì)劃,一經(jīng)審批,堅(jiān)決執(zhí)行,不因鄉(xiāng)鎮(zhèn)換屆、人事變動而隨意改動。流轉(zhuǎn)必須在各級政府的指導(dǎo)下,在符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃條件下,圍繞“三個(gè)集中”,做到有序流轉(zhuǎn),規(guī)范運(yùn)作。一是工業(yè)向園區(qū)集中,過去那種村辦、鄉(xiāng)辦企業(yè)處處點(diǎn)火、戶戶冒煙的行為,既浪費(fèi)土地,又導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施投資過大等,將相近的工業(yè)安排到同一園區(qū)建設(shè),由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),統(tǒng)一供地,既可降低投資成本,又簡化了用地手續(xù);二是農(nóng)業(yè)向規(guī)模集中,激活產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整;三是居住向城鎮(zhèn)集中,改善和提高農(nóng)民居住和生活質(zhì)量。

(3)逐步建立健全農(nóng)村社會保障體系,弱化農(nóng)村土地的社會保障功能,解決農(nóng)民的后顧之憂。作為一個(gè)發(fā)展中國家,農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民問題一直都是我國帶有全局性、戰(zhàn)略性的問題,關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本和整個(gè)中國面貌的改進(jìn)。而目前除個(gè)別經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)以外,我國絕大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平仍比較落后,農(nóng)民的生產(chǎn)和生活還缺乏許多必要的保障,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)難以回避,農(nóng)民抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力十分微弱。與此同時(shí),我國廣大農(nóng)村地區(qū)社會保障體系建設(shè)嚴(yán)重滯后,與城市社會保障體系相比,在建立時(shí)間、項(xiàng)目內(nèi)容和保障水平等方面都有很大差距,且缺乏整體制度設(shè)計(jì),不僅嚴(yán)重阻礙了我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)村社會的穩(wěn)定,而且成為我國現(xiàn)代化建設(shè)和農(nóng)村市場化改革道路上的阻礙性因素,更與“構(gòu)建社會主義和諧社會”這一偉大目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。因此,保障我國廣大農(nóng)民的基本生活,建立健全適合我國國情的農(nóng)村社會保障體系,弱化農(nóng)村土地的社會保障功能,解決農(nóng)民的后顧之憂,已成為一項(xiàng)亟待解決的重要課題。

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