談西安地鐵商業空間的利用與開發

艾永前　黃　艷

中圖分類號：F713.2 文獻標識碼：A

內容摘要：西安是陜西省省會，世界四大古都之一，著名的歷史文化名城，我國中西部地區重要的科研、高等教育、國防科技工業和高新技術產業基地。隨著西安經濟的迅速發展，近年陜西省西安進入了城市地鐵的快速建設期，地鐵商業開發商機凸顯。地鐵沿線商業開發正成為開發商投資的熱點，西安地鐵商業開發應借鑒國際城市地鐵商業開發的模式和經驗，使地鐵商業能夠健康發展，從而帶來地鐵效益。

關鍵詞：西安 地鐵商業 開發模式

經濟快速發展是地鐵商業空間利用與開發的重要保障。西安處在我國西部經濟發展軸和隴海經濟發展軸的交匯點，是我國三縱三橫經濟主體骨架中的二級經濟增長點，是西部大開發的第一階梯。從我國這個總體經濟環境上說，目前我國處于一個較高的發展時期，各方面的投資環境也不錯，這無形之中也促進了西安的經濟發展。西安經濟發展增長速度已連續五年保持在13％以上，人均GDP超過3000美元，處于經濟快速上升階段。西安2003～2007年城市基本指標發展狀況詳見表1所示。

交通導向開發（TOD）的發展策略

未來陜西省西安市將建成6條軌道交通線，分別為：長安科技產業園—紡織城；草灘農場—韋曲科技產業園；紡織城火車站—六村堡（紀陽）；新筑鎮—側坡村；韋曲—鐵路北客站；紡織城—后圍寨，總長251.8公里。形成以軌道交通為主體，快速公交為補充，普通公交為輔助的多元化，快速、高效、環保的西安都市圈的城市公共交通系統。

西安近期建設規劃安排建設兩條地鐵線路，即火車北客站至韋曲，三橋后圍寨至紡織城，全長50.3公里，總投資179.5億元。其中，地鐵二號線已經開工建設。近期目標：以解決城市公共交通問題為落腳點，以城市的軸向發展為著眼點，以保護歷史文化名城為主要素，構架軌道交通線網的骨架。從近期規劃到2015年，完成地鐵一、二號線的“十”字骨架線網建設。規劃建設的軌道交通一、二號線單向高峰小時客流分別為4.2萬人次和3.78萬人次。

西安的兩個主要發展軸(南北向、東西向客流走廊)，明顯具有客流量大，客流集中的顯著特點。目前，這兩個方向上的常規公交輸送能力已經飽和，公交的吸引力已明顯下降；同時這兩個方向也是西安最主要的交通走廊，交通負荷重，交通堵塞嚴重，位于這兩個主要交通走廊上的一、二號線的建設，將極大地緩解地面公共交通的壓力，明顯緩解交通惡化的局面，拉動城市人口外移，優化城市結構。

西安地鐵商業空間利用與開發模式

城市規劃的側重不同，地鐵商業開發的模式就不同。如東京地鐵集團將地下商城、車站商廈、車站商店街、高架橋下商店作為拉動商業開發的四種業態，并取得良好的效益。這就使地下停車場、地下商業設施、地鐵站商業與地面的高架橋下商業相聯系，使地鐵商業開發進一步呈現立體化、層級化，在開發上進一步拓寬了開發運營空間。如法國巴黎的萊斯可萊斯地下街總長1500米，共有四層，除商店、酒吧外，還有電影院和博物館。蒙利特利爾地下商業街由10個地鐵站和兩條地鐵線與3萬米的地下通道、室內公共廣場、大型商業中心相連接。每天有50萬人由地下空間進入到相互連接的60座大廈中，其中包括了占全部辦公區域80%和相當于城市商業區總面積35%的商業空間。可以說，由地鐵站和地鐵線路串聯起來的蒙利特利爾地下商業街實為一個地下之城。

由于西安市商業整體結構發展不平衡，地鐵商業沿線商圈的間斷性，目前較為成熟的商圈僅有鐘樓商圈、小寨商圈，要使得地鐵商業連成一片，形成整體商業街尚不成熟，從國際地鐵商業模式的經驗來看，多功能立體開發模式較為適合當前西安地鐵商業的發展，更符合西安市“一城多心”的規劃格局。

所謂多功能立體開發模式，即以地鐵建設為契機， 結合地鐵口、地上商業和地下停車場以及與地鐵相連的地下商業空間的綜合開發，對地鐵資源予以綜合開發，使地下資源和地上資源更為有機地結合起來，通過立體規劃，形成融交通換乘、購物、休閑、娛樂，乃至商務、酒店等多種功能于一體的運營模式。地下停車場(庫)與地下商業開發、地鐵站建設結合是當前地鐵空間綜合開發的主流。地下停車場、地下商業設施、地鐵站三者資源共享，并帶動地面商業的發展。通常做法是地下負一層設地下商業設施，負二層作為停車場地，地下步行系統與公共停車場、地下商業設施相連。

我國香港、新加坡在地鐵多功能立體開發方面都積累了良好的經驗。以新加坡為例，政府不僅在規劃地鐵站周邊大力發展高密度的住宅和購物中心以及公交換乘站等，還在新建地鐵站的周圍事先圈地作為預留地，若干年后地鐵周邊地區已發展起來，那塊預留地的價值就會進一步升值，再進行配套開發，政府藉此獲得最大的收益，也可較快收回地鐵投資。我國香港依托軌道交通，結合地面與地下建筑，匯集多種功能的商業商務設施，已取得較為成熟的開發經驗。事實上，當前世界先進城市的地鐵商業開發往往是多種模式的復合，通過合理規劃、有序開發、綜合運營，創造了良好的業績，也增加了城市商業的繁榮度。

西安地鐵商業空間利用與開發建議

（一）商業規劃方面

西安地鐵商業規劃應與地鐵建設相配套，地鐵商業規劃應與城市總規劃和城市商業規劃相銜接。若離開了城市總規和城市商業規劃的宏觀指導，離開人流、商流單一地開發地鐵資源，勢必難以充分發揮地鐵的運營優勢，同時也相應增加了地鐵的開發成本。對于新開發區域，不應盲目建設，適當地在核心區預留土地，在周邊進行配套建設，待商機成熟時，建設高品質的地鐵商務商業區，不僅能充分利用土地價值，也能給地鐵投資者帶來回報。

（二）商業開發方面

在商業開發方面，尤其要重視開發商的選擇和商業類型、業態的組合。地鐵商業開發商的選擇是地鐵商業開發的重點。地鐵開發不同于一般商業物業開發，開發商的資質、實力和開發經驗是影響選擇的重要因素。香港地鐵有限公司（MTR Corporation Limited）是香港地鐵的成功運營商，其深度開發為香港地鐵帶來盈利。商業類型和業態的選擇和組合也是地鐵商業開發中的重要環節。是開發與地鐵相通的地下商業街，還是充分利用站臺、廣場進行商務商業開發，是選擇服裝專賣店還是引進百貨店?恰當的類型選擇和業態組合將為地鐵商業開發帶來持續效益，否則事半功倍。西安地鐵商業的開發目前還處于起步階段，如塞高國際街區一期建成，綜合的業態，引進世界500強沃爾瑪以及世紀金花大型地鐵上蓋商業，與地鐵站口緊密相連，增加了地鐵周邊物業的效益，為西安市經濟技術開發區形成真正的、多功能的CBD打造了良好的氛圍。

（三）商業建設方面

當前，我們已進入一個追求生活環境和品質的時代，商業的環境和品質是決定商業吸引力的重要方面。地鐵商業建設中，特別在地下商業設施的開發中，應在安全性、可靠性的基礎上提高環境品質，使地下商業空間真正成為以人為本的、有較高舒適度的生活樂園。地鐵商業建設首先強調安全。地鐵商業建設還應重視高品質環境的營造，以凸顯地鐵商業的舒適度。從國際先進城市的地鐵商業建設看，各城市普遍重視地下空間的環境設計，無論是商業街還是步行通道，在空氣質量、照明乃至建筑小品的設計上均達到了地面空間的環境質量。與地鐵相連的各地下商業街往往巧妙利用地面的開口部分或開設大面積天窗自然采光，有些還與下沉式廣場有機結合，出入口也常與綠地相連，把綠化和自然光引入地下，使地上、地下融為一體。通過柔和的燈光設置，人造山水、喜陰的植物花草等布置，力求使人產生如在室外自然之中的感覺，使環境與商業和諧交融。

參考文獻：

1.羅福周，劉鵬，沈蕾.西安市商業地產面臨的契機與挑戰.商業時代，2006（28）

2.尤福永.試論地鐵資源的開發與利用——深圳地鐵建設的啟示.特區經濟，2002（8）

3.田莉.快速軌道交通沿線的土地利用研究.城市研究，1999（3）