房產(chǎn)測繪芻議

葛章發(fā) 王 坤 葉子偉 劉 彬

摘 要:房產(chǎn)測繪服務(wù)廣泛,日漸成為社會關(guān)注的熱點,市場對其要求也越來越高。主要對房產(chǎn)測繪的分類、特點、相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了小結(jié),并指出了房產(chǎn)測繪對從業(yè)人員要求。

關(guān)鍵詞:房產(chǎn);測繪;特點;法規(guī);標(biāo)準(zhǔn)

中圖分類號:TU198

文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B

文章編號:1005-569X(2009)12-0041-02

1 引 言

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,作為國民經(jīng)濟(jì)的一個新的支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)正在迅速崛起,我國已經(jīng)形成較成熟的房地產(chǎn)市場,住宅商品化與貨幣化已經(jīng)形成,房屋建筑規(guī)格、樣式日見多樣,各地房價相差懸殊,房屋作為不動產(chǎn)大幅度升值。

由于房屋價值量大,房產(chǎn)面積測算影響著相關(guān)利益者的直接權(quán)益,一旦發(fā)生偏差將造成消費(fèi)者或開發(fā)建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)損失。同時,由于房產(chǎn)測繪服務(wù)與人們生活息息相關(guān),房產(chǎn)測繪日漸成為社會關(guān)注的熱點和焦點問題。市場對房產(chǎn)測繪面積的精度及公用部位劃分、公用面積的分?jǐn)偂⒚娣e測繪的政策、口徑的透明度等都提出了更高的要求[1]。因此,市場對房產(chǎn)測繪的要求越來越高,房產(chǎn)測繪技術(shù)的變革正日益朝著高效、精確的方向發(fā)展。

房產(chǎn)測繪是采集和表述房屋及房屋用地的有關(guān)信息,為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi),以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料的測繪活動。房產(chǎn)測繪通過利用測繪技術(shù)手段測定和表述房屋及其自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況及其屬性等信息,為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)[2]。

2 房產(chǎn)測繪的分類

房產(chǎn)測繪,根據(jù)測繪性質(zhì)的不同分為基礎(chǔ)測繪和項目測繪兩部分。一般來說,房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是為了得到房屋在統(tǒng)一坐標(biāo)下的定位信息以及產(chǎn)權(quán)單位的用地情況,而項目測繪的目的是測算房屋的建筑面積。下面對房產(chǎn)測繪兩部分說明[3]。

2.1 房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪

房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪指房屋、房屋用地及其附屬設(shè)施有關(guān)的房產(chǎn)要素測量,對高程一般不做要求。房產(chǎn)分幅圖不僅表示房產(chǎn)要素空間位置信息,還要表述房產(chǎn)要素屬性信息。根據(jù)房產(chǎn)調(diào)查,標(biāo)注房產(chǎn)編號,其中包括房產(chǎn)分區(qū)號、丘號、丘支號、幢號、房產(chǎn)權(quán)號,同時說明房屋產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層次、建成年代、房屋用途、權(quán)屬、權(quán)源、權(quán)界及用地分類等社會屬性信息。即房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪對房屋及其用地必須測定位置、形狀,調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì),測定其范圍和界線,更重要的是測算其面積,調(diào)查測定評估其質(zhì)量和它所在級差土地上的價值。房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是獲取房產(chǎn)地理坐落信息的可靠手段,相比傳統(tǒng)的僅依靠文字記錄的房屋坐落信息,可以完全避免地址重復(fù)。

2.2 房產(chǎn)項目測繪

房產(chǎn)項目測繪包括房產(chǎn)分層分戶圖測繪,房產(chǎn)面積分?jǐn)傆嬎愕取７慨a(chǎn)項目測繪產(chǎn)生的房屋面積被房管部門認(rèn)可后將是最后的商品房銷售面積。由于近些年的房價持續(xù)飛漲,而我國的商品房都是以建筑面積的多少計價銷售(而不是按套銷售),購房人對房屋面積越來越關(guān)注,由此引起的糾紛也屢見不鮮,房產(chǎn)項目測繪的重要性不言而喻。房產(chǎn)項目測繪包括房地產(chǎn)項目預(yù)售前的初始測繪(一般簡稱“預(yù)測繪”)、初始登記前的竣工測繪以及房產(chǎn)變更后的變更測繪等,統(tǒng)一樓盤表信息,實現(xiàn)房產(chǎn)信息的空間時間唯一性。

3 房產(chǎn)測繪的特點

3.1 主要測繪房屋和房屋用地

房產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量、用途等狀況,以及與房產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的位置信息。具體包括:

定位:測定其位置;

定性:調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì);

定界:測定其范圍和界線;

定量:測算其面積;

定質(zhì):調(diào)查測定評估其質(zhì)量;

定價:確定其價值。

3.2 測圖比例尺大

房產(chǎn)測繪一般在城市建成區(qū)內(nèi)進(jìn)行,圖上表示的內(nèi)容較多,有關(guān)權(quán)屬界限等房產(chǎn)要素,都必須清晰準(zhǔn)確地注記,因此房產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。一般都是1∶500的圖紙,分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大,1∶100、1∶50有時也有,這時表示的內(nèi)容就更加詳細(xì)。

3.3 具有一定的法律效力

房產(chǎn)測繪是一項政策性很強(qiáng)的法定測繪工作,其成果質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益,是產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房產(chǎn)測繪成果被房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)確認(rèn)后具有法律效力。

3.4 影響力大,具有較高的風(fēng)險

房產(chǎn)測繪成果具有法定性,這就決定了其成果的影響力大,關(guān)系到消費(fèi)者、開發(fā)建設(shè)單位的利益。一旦房產(chǎn)測繪成果不合格,給當(dāng)事人或利害關(guān)系人造成損害,屬于房產(chǎn)測繪單位的責(zé)任,受害人可以依法向測繪單位要求民事賠償,測繪單位應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失予以賠償。因此,房產(chǎn)測繪、特別是面積測算具有較高的風(fēng)險性。

3.5 成果產(chǎn)品數(shù)量、規(guī)格較多

房產(chǎn)測繪的成果產(chǎn)品不僅有房產(chǎn)圖,還有房產(chǎn)權(quán)屬、產(chǎn)籍調(diào)查表、界址點成果表、面積測算表。圖也有幾種,即有分幅圖,更多的是分丘圖、分層分戶圖。地形測量僅只有分幅圖,所以房產(chǎn)測繪最后的產(chǎn)品,在數(shù)量上、規(guī)格上比地形測量繁雜得多。但是,房產(chǎn)圖在一般的情況下只是單色圖,一般不大量印刷。

4 房產(chǎn)測繪相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

房產(chǎn)測繪法定性特點決定了在房產(chǎn)測繪中必須嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行。比較重要的有:

(1)基本法律。《中華人們共和國測繪法》、《中華人們共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》。

(2)部門規(guī)章。《房產(chǎn)測繪管理辦法》:該辦法由建設(shè)部和國家測繪局于2000年10月8日聯(lián)合發(fā)布,2001年5月1日起施行。該辦法對房產(chǎn)測繪的委托、資格管理、成果管理、法律責(zé)任等房產(chǎn)測繪行為作出了具體規(guī)定。《房屋登記辦法》:該辦法于2008年經(jīng)建設(shè)部發(fā)布,自2008年7月1日起施行。

(3)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。《房產(chǎn)測量規(guī)范》,GB/T 17986.1-2000;《房產(chǎn)圖圖式》,GB/T 17986.2-2000。

(4)地方法規(guī)和政府規(guī)章。各級政府制定了相關(guān)的測算細(xì)則,以浙江省為例[4],有:《浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則(試行)》(浙建房[2007]51號);《房屋建筑面積測繪成果書(示范文本)》(浙測[2007]3號);《房產(chǎn)測繪合同(示范文本)》(浙測[2007]21號)。

5 房產(chǎn)測繪對從業(yè)人員的要求

5.1 樹立高度質(zhì)量責(zé)任意識

房產(chǎn)測繪是一項政策性很強(qiáng)的法定測繪工作,其成果質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益。如果測繪作業(yè)人員的疏忽及測繪工作程序的不嚴(yán)密,就極易導(dǎo)致房產(chǎn)測算錯誤。由于房屋價值量大,房產(chǎn)面積測算一旦發(fā)生錯誤,就會造成各種糾紛,嚴(yán)重的甚至?xí)鹑后w上訪事件[5]。因此,房產(chǎn)測繪要求從業(yè)人員要有高度的風(fēng)險意識,充分認(rèn)識到測繪質(zhì)量不僅關(guān)系消費(fèi)者、開發(fā)建設(shè)單位的利益,也直接關(guān)系到測繪單位的生存發(fā)展,對于政府下屬事業(yè)單位性質(zhì)的測繪單位,甚至關(guān)系到所屬政府部門的形象。房產(chǎn)測繪的從業(yè)人員要嚴(yán)格按照相關(guān)法律規(guī)范和技術(shù)流程,以嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的態(tài)度從事房產(chǎn)測繪活動,盡可能地減少乃至避免房產(chǎn)測繪錯誤的產(chǎn)生。

5.2 嚴(yán)格依“法”測繪

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,房產(chǎn)價值高,房產(chǎn)測繪容易產(chǎn)生較多糾紛,因此房產(chǎn)測繪人員必須嚴(yán)格依“法”測繪。這里的“法”就是上述房產(chǎn)測繪相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。從業(yè)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),形成統(tǒng)一的認(rèn)識和理解,這樣才能避免和減少房產(chǎn)測繪質(zhì)量事故的發(fā)生。

5.3 既懂測繪又懂房地產(chǎn)

房產(chǎn)測繪的性質(zhì),還決定了房產(chǎn)測繪從業(yè)人員不僅要熟練掌握各種測繪技術(shù),也要掌握房地產(chǎn)相關(guān)知識。因為房產(chǎn)測繪的對象是房產(chǎn),必須對房屋及房地產(chǎn)相關(guān)知識有全面地了解,懂房屋權(quán)屬管理、懂房屋交易買賣、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。這樣才能夠樹立起房產(chǎn)測繪觀念,增強(qiáng)對房屋各類表現(xiàn)形式和房屋產(chǎn)權(quán)的測量和認(rèn)定的認(rèn)識。

6 結(jié) 語

總之,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展,房產(chǎn)測繪在社會生活中的重要性日益增加,社會對房產(chǎn)測繪服務(wù)的要求也不斷提高。房產(chǎn)測繪相關(guān)管理、測繪人員有必要不斷增強(qiáng)對房產(chǎn)測繪特點、相關(guān)法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的認(rèn)識,努力適應(yīng)房產(chǎn)測繪對從業(yè)人員的要求,這樣才能為社會提供高質(zhì)量的房產(chǎn)測繪服務(wù)。

參考文獻(xiàn):

[1] 朱國雄,顧國崢.探索新辦法、解決上海房產(chǎn)測繪的新問題(上海市房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)).見第三屆中國土地信息系統(tǒng)學(xué)術(shù)研討與經(jīng)驗交流會論文集[C],2000.

[2] 國家測繪局職業(yè)技能鑒定指導(dǎo)中心.測繪管理與法律法規(guī)[M].北京:測繪出版社,2009.

[3] 邊占新.石家莊數(shù)字房產(chǎn)設(shè)計研究[D].石家莊:河北師范大學(xué),2008.

[4] 浙江省測繪局.關(guān)于開展房產(chǎn)測繪質(zhì)量監(jiān)督檢查的通知.[EB/OL].http://www.zjch.gov.cn/map/2009-9-17/4633.shtml.

[5] 徐洲.房產(chǎn)測繪糾紛原因分析及改革背景研究[J].科技資訊,2009(10).