我國房地產企業財務風險預警分析

陳 健 杜月明

一、房地產財務風險概述

1.財務風險的含義

現代企業面臨著各種各樣的風險。其中財務風險客觀存在于企業財務管理工作的各個環節。財務風險按其在經營過程中的表現不同,可分為狹義的財務風險和廣義的財務風險。廣義的財務風險認為:財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響,使企業財務收益與預期收益發生偏離,因而造成蒙受損失的機會和可能。狹義的財務風險認為:財務風險是企業用貨幣資金償還到期債務的不確定性,也稱融資風險或籌資風險。

從財務預警角度看,對企業財務危機的預測不僅僅限于對籌資風險的預測。企業財務是企業生產經營過程中的資金運動及其所體現的經濟關系。由此財務管理應是對企業資金運動及其所體現經濟關系的組織和控制、協調,是組織財務活動、處理財務關系的一項綜合管理工作。對財務風險含義的界定應按照廣義的財務風險觀來理解,更適合房地產行業。

2.房地產企業財務風險出現的原因:

(1)自身經營特點。從房地產業的經營特點看,房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。

(2)資金結構。主要是指企業全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系。房地產開發企業的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款4部分組成,其中自有資金往往只占較小的比例,負債資金往往占企業全部資金來源的70%,有的甚至高達90%,一旦企業不能控制各類風險,出現不能支付到期本息的財務風險的可能性就非常大。

(3)財務管理水平。我國的房地產企業,特別是大型房地產企業都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來,國有企業所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。

(4)決策的風險意識。決策失誤使投資項目不能獲得預期地收益,投資無法按期收回,為企業帶來巨大的財務風險。

二、財務風險預警系統分析

1.財務風險預警存在的問題。在企業風險研究分析中,早期的財務風險測度方法主要考慮投資者無力償還債務的可能性,因此風險測量師從財務可行性模型出發。隨著資金時間價值日益受到重視,總投資內部收益率和股本內部收益率成了風險分析重點,從而開始對內部收益率的各因子加以細分,出現了敏感性分析。但這些模型和分析方法,都只是分離地給出各個指標,沒能為決策者提供一個判斷標準和預警信息。

2.房地產開發企業財務風險預警的作用。財務風險預警是一個風險控制系統,它借助于已有的財務資料及數理模型,對企業的經營活動、財務活動進行分析預測,以便于發現企業在經營管理活動中潛在的風險,并在危機到來之前,向相關人員提出警告,尋找危機產生的根源,督促相關人員做好有效地防范措施,做到未雨綢繆,防患于未然。財務預警是經濟預警的組成部分,由于財務預警具有綜合性、前瞻性、可計量性,因為,財務預警成為了經濟預警的一個最有效的窗口。具體來說,房地產開發企業財務預警有以下幾個方面的作用:

(1)信息反饋。進行財務風險預警需要對國內外與企業有關的各種信息進行收集并分析整理,包括企業行業競爭情況、宏觀產業政策、橫縱向的供應商及客戶情況等等。

(2)進行風險預警,防范風險損失。通過信息收集整理,可以對企業進行橫向、縱向比較,與同期國內外先進水平比較,與歷史先進水平比較,得出企業的景氣程度,確定是否進入需要警示階段。

(3)保護企業,促進發展。通過財務風險預警系統,可以最大程度地發現財務風險,最大程度地做出防范措施,最大程度地保護企業財務損失。

(4)提供決策支持。財務風險預警系統既然是一個有效的信息集成系統,企業決策人員可以隨時在系統中提煉出有用的信息。

(5)進行有效借鑒,完善企業管理。企業通過財務風險預警系統,不僅可以發現問題、找出問題、解決問題,更能“存儲”問題,把歷史數據保留下來,如果以后還碰上相同或者類似的問題,即很快能從這些數據中找出更行之有效的解決辦法或者是進一步改進的解決辦法。

3.房地產開發企業財務風險預警的機制。如何去實現房地產開發企業財務風險預警管理的作用,實現把房地產開發企業的財務風險轉化成財務收益,這將決定著這個預警系統是否成功。預警這種機制的實現主要通過以下幾個步驟:

(1)識別風險。任何預測都是以已知數據為基礎,從已知數據中發現風險和識別風險是預警系統建立的基礎。財務風險的識別方法有很多種,可以從財務報表數據中分析,可以進行現場察探,可以發放專家調查問卷,可以分析內部管理制度及業務流程。

(2)建立預警體系。憑借單一指標去預警的方法不能很好地完成預警功能,一般來說,財務預警是一個綜合體系,如何把這些因素綜合成一個最有效的預警體系,是成功預警最重要的環節

(3)進行預警控制和分析。風險已經識別,系統已經建立,剩下的,就是要依據已有的目標去控制,只有通過有效控制,風險才能化解,效益才能產生。

4.房地產企業財務風險預警具體對策。房地產企業可以通過自身的財務指標數據進行分析,判斷自身在財務處理方面的關鍵風險因子,并及時處理;同時通過非財務指標以及非財務信息等其他方面對企業自身狀況進行相應診斷。具體分析如下:

(1)成本內控措施。成本內控措施需落實到立項、規劃、招投標、施工、銷售、預決算等多個環節,每個環節都是關鍵節點,需要予以高度重視。

(2)多渠道融資模式。鑒于企業借貸資金成本的某些不可控性,房地產企業應該在融資渠道上積極拓寬思路。

(3)多業態開發模式。采用多業態開發模式預防單一開發模式而進行風險防范也不是絕對的,目前在房地產業存在兩種比較典型的開發模式,分別是多元化與單一化。

(4)現金流量管理。房地產企業的現金流管理包括土地出讓金的支付、工程款的支付、銷售回款的管理等,其中最重要的一部分就是銷售回款的管理。

(5)收益分配控制。企業留存收益同股息分配既相互聯系又相互矛盾,二者之間此消彼長。

房地產企業在經營過程中,會面臨諸多問題,這些都將可能導致財務危機的發生,尤其是對于我國目前金融體系不完善,房地產法律法規不健全的環境下,房地產企業時刻需要警惕企業財務狀況會陷入危機。□

(編輯/劉佳)