房地產開發項目成本控制

李 強

摘要:本文分析了房地產項目的主要成本構成,提出了房地產開發項目中各個階段的成本控制措施。

關鍵詞:房地產;成本控制

1 前言

隨著經濟的發展和房地產市場的開放,一批批資金雄厚、發展規模不斷擴大的優秀民營企業逐漸滲入到房地產市場,一些完成了資本原始積累的房地產開發企業也逐漸滲透到中小城鎮來,使房地產建設市場的競爭越來越激烈。隨著國家宏觀調控的進一步加強,房地產開發企業之間的競爭更趨激烈,在開發項目過程中,以最低的成本獲取最大的社會效益和經濟效益成為房地產開發企業走向成功的關鍵。房地產開發項目成本管理的目的是在確保工程功能、開發周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產品。

2 房地產項目的主要成本構成

2.1 項目前期階段的成本

這一階段主要是在市場調研的基礎上,對項目進行可行性研究分析。此階段對于整個項目來說是基礎性階段,非常重要。但是這一階段的成本占總成本的比例較低,一般不會超過4%。此階段的成本主要是指項目開發前的市場調研、可行性研究等開發費用,為了保證項目的成功,應加強此階段的工作。

2.2 土地費用

土地費用是評價一個項目是否可行和預期利潤的最主要的經濟指標。房地產開發企業獲取土地有三種方式:協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。隨著國家對土地宏觀管理政策的加強,通過拍賣方式獲得開發土地成為主要的方式。

2.3 設計階段成本

該階段具體包括:項目設計、計劃成本和招標、評標成本。如工程勘察費、項目規劃、設計費、招標代理費等。

2.4 項目施工階段的成本

這一階段是房地產開發項目的具體實施階段。此階段的主要費用包括:人工費、材料費、機械費、其它直接費、間接費、施工管理費、監理費等。

2.5 管理費用

管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用,它包括:管理人員的工資差旅費用、辦公費、保險費、職工教育費等。在整個成本中所占的比例一般為2%左右。

2.6 貸款利息

房地產屬于資金密集型行業,因此必須借助于銀行的信貸資金,在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付利息,貸款利息也成為開發成本的一個重要組成部分。但是對于具體的企業、具體的項目,它所占成本的構成比例相對不穩定。

2.7 稅費

與房地產開發建設有關的稅收包括:房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育附加稅、契稅、企業所得稅、印花稅等,根據項目的不同,稅費略有差別,除所得稅外一般占銷售收入的7%。

2.8 其它費用

它主要包括:宣傳費用、各種不可預見費用,在成本構成中一般為5%左右。

3 房地產開發項目成本控制措施

3.1 設計階段的成本控制

項目設計的優劣不僅直接影響著建設費用的多少和建設工期的長短,而且也影響建設項目的使用價值和投資收益,因而設計階段對項目投資的影響最大。據統計,在初步設計階段,影響項目投資的可能性為75%～95% ;在擴初設計階段,對工程造價的影響只占工程總造價的35%～75%;在施工圖設計階段,影響項目投資的可能性為5%～35%。很顯然,項目投資控制的關鍵在于施工前的投資決策和設計階段。根據以往所開發的項目統計,設計費一般只占建安工程總造價的1%左右,但正是這1%的費用,對工程造價的影響卻占75%以上。按價值工程的理論來說,加大設計費的投入可以降低建設項目的成本,即增加10%的設計費可節約5%的總工程造價。

在資金有約束的情況下,建設單位也可以采用限額設計,控制開發項目的成本投入。實行限額設計既可以保證項目的資金面不會造成太大的缺口,又能促使設計師采用更經濟合理的設計方案,從而避免了設計的隨意性。在設計中凡是能進行定量分析的設計內容,均要通過計算來確定。如綜合辦公樓的裝修設計就采用了限額設計的方法,一方面可以促使設計師在功能定位、材料選型等各個方面做得更細致入微;另一方面,對裝修材料的品牌、型號都有明確的規定,使項目成本的控制獲得了良好的效果。

3.2 工程招投標階段的成本控制

建設項目實行工程招投標制,既能引入市場競爭機制,降低工程造價,又能防止建設單位的一些暗箱操作。在工程項目材料設備的采購過程中,為了保證中標價的合理性,防止不合理或非實質性報價中標,在開發的綜合樓項目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項目,采用低價中標的形式,這樣做不僅可以避免哄抬標價的現象,又可以避免“低價中標”導致“低質工程”的出現。首先在參加投標的企業中選取3-4家規模較大、信譽度較高、質量有保障、品牌有一定知名度的企業作為投標人。在招投標辦的監督下采用了詢標的形式進行投標。

投標的程序是:先由投標方自主報價,抽簽決定詢標順序后,進行第一次詢標,詢問投標方的最高降價幅度。然后進行第二次詢標,以最終確認投標各方的最后報價。這樣既給投標方一定的時間考慮,又使投標人有一種無形的壓力,迫使企業盡量壓縮自己的利潤空間。如消防器材,我們就是以第一輪低于報價的30% 、第二輪又降3%的價格最終成交。

3.3 施工階段的成本控制

質量控制、工期控制、成本控制是監理單位的三大任務。但目前的監理公司素質參差不齊,部分工作只是停留在質量控制這個層面上,因而成本控制還是由建設單位決定。因此,若要做好施工階段的成本控制,就必須做到事前控制。而事前控制最主要的就是加強圖紙會審工作。圖紙會審,是指在施工之前對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核,將工程變更盡量控制在施工之前。如在某商品房的施工中,由于施工之前沒有詳細地審查施工圖紙,使建筑結構出現一道斜梁并未及時更改,既給建設單位帶來了額外的經濟損失,又增加了施工單位的技術難度,同時還降低了房屋使用的舒適度。

3.4 工程預決算的成本控制

在工程預決算方面,項目的成本控制應引進投資監理的概念。具體的操作方法是:

(1)在決策和設計過程中,編制投資概算及預算。

(2)參與材料定價工作,根據市場材料單價調查,控制主要材料的價格,尤其是裝飾、安裝工程材料的價格。

(3)對影響工程造價的設計變更、簽證,從專業技術需要的角度,提出合理化方案,供業主選擇。

(4)在建設單位的統一組織下,辦理中間結算價格和竣工結算價格,并由造價咨詢公司出具工程造價審核報告。

(5)在下一步的項目開發中,還需進行建設工程全過程的造價監控。建設工程全過程的造價監控,一般是指建設造價咨詢等社會中介機構,接受發包方(建設單位)的委托,運用專業技術知識,自項目立項至竣工結算,為建設單位提供建設項目的全過程、全方位的造價咨詢服務。通過工程造價的監控,確保投資價款的合理使用,最大限度地發揮建設工程的投資效益。

4 結束語

總之,房地產開發的成本控制,在我國還是一個比較新的課題,房地產的成本制約著房地產的價格,而房地產的價格關系到老百姓的生活水平。控制開發成本,平抑房價,這對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義。降低項目成本,才能使企業在競爭中發揮自己的優勢,才能在當今激烈競爭的市場經濟大潮中站穩腳跟,穩步發展。