淺議我國不動產異議登記制度

李小蘭

摘要不動產異議登記制度作為民法中一項重要的物權制度,我國《物權法》中首次以國家立法形式將該制度確立下來。其旨在對登記錯誤狀態下的利害人提供一種救濟手段,阻斷登記的公信力,是對不動產登記的權利正確性推定的效力的中止,對不動產的真正權利人起到臨時性保全措施。本文就不動產異議登記的含義、法律效力、設立該制度的必要性進行分析,以完善我國不動產異議登記制度。

關鍵詞異議登記 不動產 異議登記的效力

中圖分類號:D923.2 文獻標識碼:A 文章編號:1009-0592(2009)11-056-02

一、不動產異議登記制度的含義

異議登記制度是不動產登記中一項不可或缺的制度,是為了保護真正權利人的利益,對保障當事人、利害關系人、第三人的權利,市場交易安全,建立良好的不動產交易秩序起到積極的作用。異議登記制度在不動產登記中,屬于預備登記的一種,起源于普魯士法,為德國民法率先繼受,后又為瑞士民法、日本民法相繼采納。

異議登記制度的確立,有著深刻的社會經濟背景和原因。主要是隨著各國對交易安全的日益重視,物權變動的公示公信原則得以確立,其在不動產領域的表現就是當真實權利人與登記權利不一致時,前者在某些情況下要讓位于后者,合理信賴登記而受讓財產的人能夠得絕對的保護。為了更好地平衡財產關系,更正登記與異議登記也應運而生。在不動登記的實務中,登記錯誤是常有的事,當出現登記權利人與真實的權利人不符的情況時,應允許當事人或利害關系人申請更正。但更正登記程序要求比較嚴格,時間較長,在爭議一時難以解決或來不及辦理更正登記的情況下,還應允許利害關系人對現實登記的權利的正確性提出異議而進行暫時性的登記。這種暫時性的登記制度即為異議登記。異議登記的主要功能就是對抗現實登記的權利的正確性,即中止不動產登記權利正確性的效力和公信力效力,以維護事實上的權利人和真正的權利狀態。其實質就是一種暫時性保全措施,是更正登記的前置輔助手段并不對物變動狀態本身進行登記。

二、不動產異議登記的法律效力

異議登記的基本效力,是阻斷登記公信力。其主要目的是保護真實權利人,但其作為實現此目的的手段,并不漠視或者不顧第三人利益,而是比較恰當地在真實權利人和第三人之間建構了利益平衡機制。異議登記的效力是異議登記制度的核心內容,最重要的原則是由于異議登記對真正權利人具有保全效力。異議登記制度就是立法者基于法律價值中公平原則的考慮,為保護真正權利人的不動產物權而設立的制度。正如前而所述,在不動產登記的實務中,登記錯誤是不可避免的。當登記簿上記載簿權利狀態與真正的權利狀態不相符合時,登記簿上的登記就是不正確的登記。這時就發生了登記物權人與真正權利人享有的物權之間的沖突。故而不正確登記的出現,真正權利人在發現登記錯誤之后需要申請更正登記,在更正登記之前的這段時間里,如果登記物權人將不動產轉讓給善意第三人,受損者主要是事實上的真正權利人。為了防止登記權利人在更正登記之前的處分行為,真正權利就需要通過申請具有臨時性保全措施的異議登記,避免第三人借用登記公信力為善意取得。顯而易見,異議登記是一種具有權利保全功用的臨時性措施,是更正登記的一個前置程序。

三、在我國設立不動產異議登記制度的必要性

(一)設立不動產異議登記制度的必要性

在《物權法》頒布之前,關于異議登記的規定只零散地出現在一引起經濟比較發達地區的地方性法規中,適用范圍有限。當然,在《物權法》頒布之前,關于是否在我國設立異議登記制度的爭論頗多。有的學者持否定說,也有的學者持肯定說。王利明教授對異議登記持否定態度,其理由,在我國實行異議登記制度的條件還不成熟,在這種情況下,實行異議登記,將會使登記制度以信以發揮作用。此外,實行異議登記在實踐中難以操作。①與之相對應的是梁慧星教授持肯定態度,其理由,在我國,由于存在登記權利和事實權利不一致的可能性,也就存在保護事實上的權利人的必要性。雖然保護事實上的權利人的最后方式是對現實登記為更正登記,但考慮到更正程序較長,特別是真正權利人與登記權利人之間的爭議一時難以解決,法律有必要建立異議登記制度,以臨時性地保護真正權利人。②筆者認為,從我國物權法發展的實際需要來看建立異議登記制度非常必要。隨著各國對交易安全的日益重視,物權變動的公示公信原則得以確立。登記制度除應保護動態交易安全外還應兼顧靜態交易安全的保護。不動產登記公信力側重于對動態交易安全的保護,而異議登記制度側重于對靜態交易安全的保護。在不動產登記的實務中,登記錯誤是常有的事,錯誤登記發生后到更正前,由于登記的權利推定效力與公信力,縱使登記有錯誤,如果第三人受讓,也得受公信力的保護,真正權利人的利益就會受損害。異議登記制度的設立可以很好的解決這個問題。

(二)我國《物權法》關于異議登記制度的規定

如前所述,我國《物權法》第19條對異議登記制度作出了規定,其借鑒了外國民法尤其是德國民法的有關規定,這在完善我國不動產登記制度邁出了關鍵的一步。但是有關異議登記的規定不是很完善,過于籠統、缺乏可操作性。

1.《物權法》沒有明確規定異議登記的效力。根據《德國民法典》第892條規定了異議登記的效力:“為權利取得人的利益,關于以法律行為取得土地的物權或者土地物權之上的物權的情形,土地登記簿記載的內容應為正確,但是如土地登記簿上記載有對抗此項權利的正確性的異議抗辯時,或者取得人明知此項權利不正確除外”,根據此條規定可以看出:一方面,異議登記具有阻卻不動產登記公信力的效力。德國采用的是事后阻斷的方式,即異議登記情形下,登記物權人仍然有處分該不動產的權利,如果異議登記正確,那么登記物權人的后處分行為無效,反之,則有效。另一方面,異議登記本身并無公信力,起到預警的效力。故即使第三人根據異議登記人為真正權利人,也不會受到公信力的保護。如前所述,異議登記的效力是異議登記制度的核心內容,但是我國《物權法》有關異議登記的效力并未明確規定,這將會在實際操作中引起混亂。筆者認為,我們可以借鑒德國立法經驗,在立法明確異議登記的效力,對于效力的實現方式上可以采德國式的事后阻斷方式為主,事前阻止方式為輔的模式,結合我國的現實情況,對特定的不動產進行特殊的保護,這樣既有利于物的流通,有利于保護真正權利人。

2.有關異議登記的適用條件。根據《物權法》第19條規定,利害關系人認為不動產登記簿記載事項錯誤的,可以申請更正登記。而當登記權利人不同意更正時,利害關系人可以申請異議登記。我們可以看出,發生異議登記必須滿足兩個條件:其一,利害關系人認為登記錯誤;其二,登記權利人不同意更正。即將登記權利人不同意更正作為利害關系人單方申請異議登記的前提條件。那么,根據此規定,如何來登記權利人不同意更正?在實際生活中難以操作的。筆記認為,從保護真正權利人的角度出發,應該允許利害關系單獨向登記機關申請異議登記,即單方申請登記。當然,有的學者認為,單方請登記會導致申請人濫用這種較為簡易的程序而惡意申請,使不動產的權屬處于不穩定狀態,從而影響不動產的交易和損害登記權利人的利益。事實上,不允許單方申請登記,有可能犧牲的是真正權利人的利益。比如在情況特殊情況下,真正權利人未能申請異議登記,而法律又不允許單方申請異議,登記物權人處分了該不動產,致使真正權利人利益受損。筆者認為比較恰當的做法是允許單方申請登記,為防止申請人惡意濫用申請權,保證登記權利人的利益,可以在立法中明確規定,在單方申請的情況下,應要求異議登記申請人必須提供擔保,如果申請人異議登記錯誤,可以加重其賠償責任。這樣起到暫時保全該不動產,更好的保護了真正權利人的,若異議登記錯誤,登記物權人有獲得的賠償的權利。

3.《物權法》有關異議登記的失效事由并未做出規定。我國《物權法》借鑒了《瑞士民法典》的有關異議登記的存續期間的規定(15日),即:“登記機構予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日之內不起訴的,異議登記失效?！边@使得異議登記只在一個較短的時間內有效,若申請人在這段時間不向法院起訴,登記機關可以應異議登記名義人的請求或者主動地涂銷異議登記。由此可以看出,我國物權法對異議登記的失效事由規定了這一種事由。筆者認為,《物權法》應該明確異議登記失效的事由,以便登記機構在發生一定的事由將異議登記涂銷,這樣使得《物權法》具有更強的操作性。

綜上所述,異議登記是不動產登記制度中的一項重要制度,其能夠避免因公信力的絕對化而給真正權利人利益造成難以挽回的損失,但其又不至于從根本上破壞公信力制度。因為,異議登記本身對第三人也具有公示效果,第三人雖不能僅憑異議登記而相信異議人為真正權利人,但卻可以“公信”現實登記權利是不安全的交易對象,從而放棄交易。在立法上確立異議不是削弱登記的公示效果而是使登記公示之內容更全面,從而構成登記制度完善的重要表征,并充分地實現真正權利人與第三人間利益平衡。③在目前我國登記制度不完善的情況下,異議登記制度的設立有利于維護良好的交易市場,保護真正權利人。

注釋:

①王利明.中國物權法草案建議稿及說明.中國法制出版社.2001.197.

②梁慧星.中國物權法草案建議稿.社會科學文獻出版社.2000.160.

③孫鵬.物權公示論.法律出版社.2004.205.

參考文獻:

[1]王志紅.論異議登記制度在我國的構建.湖南:湘潭師范學院學報(社會科學版).2006.28(1).

[2]王利明.中國民法典學者建議稿及立法理由(物權編).法律出版社.2005.

[3]肖厚國.物權變動研究.法律出版社.2002.

[4]孫憲忠.論物權法.法律出版社.2001.

[5]孫憲忠.中國物權法原理.法律出版社.2004.

[6]于海涌.論不動產登記.法律出版社.2007.

[7]丁宇翔,寇洪濤.不動產預告登記制度與異議登記制度之比較分析.中國民商法律網.http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=21514.2005年9月2日.