美國房地產救市對中國的啟示

房地產泡沫是注定要破滅的，一旦破滅，新的金融危機或經濟危機又將出現。

美國總統奧巴馬2月18日公布了耗資最高可達2 7 5 0億美元的《屋主可負擔能力和穩定計劃》。有媒體報道，這個計劃就如1 8 6 2年林肯的《解決黑人奴隸宣言》，可以讓美國900萬房奴從困境中解放出來。

該計劃的內容包括四個方面。

第一，提高美國家庭的“清償力”，放寬按揭貸款再融資限制，幫助信用良好的房主獲得“再融資”便利，以及減少大部分美國家庭的月供支出，以降低他們償還先前房貸的難度；第二，保障美國家庭的“穩定性”，鼓勵房貸機構減“月供”；第三，將房屋抵押貸款利率維持在低水平，鼓勵中產階級家庭繼續購房，提振市場信心；第四，政府對居民住房按揭貸款幫助并非是無條件的，而是放在居民自住性的住房上。對于住房投機與炒作，將受到嚴格的限制。

從《計劃》來看，它將使400萬到500萬美國家庭提升“清償力”，300萬到400萬陷入困境的美國家庭也將由此保住房屋。

我們可以看到，盡管這次美國次貸危機根源是多方面的，但其核心就是房地產泡沫。因此，美國的《計劃》直接指向了房地產問題的核心，即如何解決那些無支付能力卻已進入房地產市場的居民的償還能力問題，如何降低居民按揭貸款的成本問題。顯然，該計劃對房地產救助僅是圍繞著居民的住房按揭貸款做文章，而不是來救房地產企業或房地產的住房投資者。我們再來看中國。最近，中國政府也出臺了不少房地產的救市政策。但是這些政策并未針對當前中國房地產銷售萎縮的根源，而是臆想只要能夠讓房地產市場的銷售增長，政策就可以無所不用其極，譬如購買住房入戶口與減免個人所得稅、譬如重新放開第二套住房購買的優惠政策，甚至一些地方政府還計劃用財政資金來補貼購買住房者等。更可笑者，有所謂房地產行業組織（實際上是房地產企業的聯盟），用所謂“報告”要求政府出臺誘導居民進入高價房市場的政策。其目的何在？還不是希望讓當前房地產的暴利模式能夠持續下去？！

在當前全球經濟出現周期性調整的過程中，房地產市場不進行調整是不可能的，這誰都無法阻止。盡管一些地方政府出臺不少所謂救市政策，但是這些政策只能延后房地產調整的周期，讓房地產周期性調整時間拉長，讓中國經濟復蘇的時間推后，而所謂房地產行業組織所臆想的東西，是不可能出現的。

現在，我們不妨從反面角度來假定這些政策能夠起到作用，其結果會如何呢？雖然可以讓經濟出現短期繁榮，但房地產泡沫必又將泛濫四起。而房地產泡沫是注定要破滅的，一旦破滅，新的金融危機或經濟危機又將出現。房地產救市政策有什么意義呢？

從上述的比較中可以看到，同樣是房地產救市，美國與中國有天壤之別。美國房地產救市是針對居民按揭貸款負擔能力及設法保住他們持有的住房，是針對扼制房地產的泡沫。而中國一些地方政府的救市政策，則是如何讓過高的房價或房地產泡沫持續，讓中國居民進入高房價的市場并成為幾十年難以擺脫的房奴。可以說，這種房地產救市政策如果不改變，不僅會摧毀中國的房地產市場，也會極大地影響中國經濟的持續成長。這就是美國房地產救市政策對中國的啟示。