房地產市場正在回暖？

中國房地產市場是個敏感而脆弱的市場，房價下調，成交量增加，市場出現回暖跡象，但是房價一旦出現反復，立刻影響成交量，因此，建立在房價下調基礎上的“小陽春”尚不能稱為真正回暖。房企與房市是兩個不同的概念，不能讓房企綁架房市，市場回暖不在于個別房企，而更多地取決于宏觀經濟走勢。

今年以來，中國房地產市場走出了一波“小陽春”行情，成交量持續上漲的同時，個別樓盤也出現了價格的反彈。但是這波上漲行情能夠持續多久，是否意味著房市的真正回暖呢?

脆弱的“小陽春”

4月30目，全國工商聯房地產商會REICO工作室發布報告稱，2009年第一季度商品房銷售面積為11309萬平方米，同比增長8.2％，增幅高于去年同期和上季度增幅，市場出現回暖趨勢。清華大學房地產研究所所長劉洪玉在接受《小康-財智》記者采訪時說：“第一季度商品住房交易量顯著回升，主要是由于三個方面的原因：1、中央和地方政府促進住房消費的稅收優惠及信貸支持政策，降低了購房成本，提高了居民住房支付能力；2、大部分開發商采取了縮減存貨、控制成本、增加現金的短期市場應對策略，調整了盈利預期，降低了銷售價格；3、城市總體住房需求強勁，部分消費者認為調整后的住房價格達到了其心理預期，因而部分需求得到了釋放。”同時，劉洪玉提醒人們，當前商品住房交易主要集中在中小戶型上，表明首次自用購房是近期住房交易的主體，大量以改善住房條件為目的的潛在購房者尚未大量進入市場，因此市場還沒有進入持續向上發展階段，對市場需保持審慎樂觀的態度。

北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新認為，市場真正回暖應該表現在以下幾個方面：一、成交量持續性的回升，市場上買方和賣方都停止了觀望，進入成交的階段；二、房價指數向上走；三、在房地產開發和土地市場都應該有配合性的行為，即房地產開發投資增加。

“當前房地產成交量回升是建立在房價下調基礎上的，整個市場仍處于調整中，不屬于回暖。另外，人們稱之為小陽春的這個階段中，成交量回暖，房價下降，同時開發商買地開發沒信心，可以看到，房地產開發投資的指數和在土地市場拿地的指標都非常悲觀，因此在這樣一種背景下，我們無法說它是真正的回暖。”王宏新這樣告訴《小康·財智》記者。

自1998年房改至2007年，中國房地產市場處于擴張期和繁榮期，連續4、5年的快速上漲背離了中國宏觀經濟的基本面，作為一個周期性很明顯的市場，在2007年中國房地產市場突然遇冷，開始了周期性調整；同時從次貸引發的全球金融危機，再到全球經濟下滑，國內外經濟形勢發生了深刻的變化，給不斷膨脹的中國房地產市場從外部潑了一盆冷水，開始進入調整區間。王宏新認為，從2007年11月份開始，經過了近一年的時間，整個市場一直處于觀望、僵持狀態，房價并沒有得到有效回落，房價出現真正明顯的回落是在2008年11月份以后，一直到今年的2、3月份，房地產市場出現了一些回暖的跡象，但是這種回暖是建立在房價下調的基礎上的，是不穩定的。

房企活不等于房市暖

近期，個別樓盤價格出現反復，導致成交量也隨之起伏，有人猜測，這是開發商利用房價漲跌，影響市場預期。阻礙市場回暖的因素真的是開發商嗎，是不是解決了開發商的問題，市場就會回暖呢?

中國房地產市場中，不同的房地產商面臨的問題不一樣，但是資金回流一直是一個讓開發商頭痛的問題，目前有兩類企業可能面臨資金緊張問題，一類是自從2007年市場遇冷以來，處于一線銷售當期的開發商面臨著資金回流問題，另一類是在2006、2007年瘋狂拿地的企業，因為拿地成本比較高，同時還面臨著開發的問題，造成企業流動性緊缺。

近日，有媒體報道，個別樓盤出現了成交量和退房量同時高漲的現象，懷疑可能借假按揭套現。劉洪玉認為不能排除這種可能性，但是這并不是普遍現象，并且像已經披露2009年1季度業績的萬科等許多大型房地產企業，實際上已經通過把握市場機會、及時調整銷售策略，有效改善了公司的現金流狀況。王宏新則表示，如果房地產市場短期內能夠回暖，成交量持續回升，開發商的資金鏈問題就可以解決，同時這也意味著中國房地產市場將沿著原來的格局繼續發展，但是這種可能性很小。而且，無論是4萬億投資，還是銀行信貸激增，并沒有使開發商的資金問題得到根本緩解，這是一個非常現實的問題，在市場繁榮時，開發商可以通過各種各樣的途徑來融資，但是如今投資風險增加，市場需求萎靡，開發商資金問題的解決難度增加。

同時，王宏新并不認為目前房地產市場的問題在于缺錢，開發商和房地產行業缺錢是不同的概念，應該注意區分。開發商缺錢是為了解決過去的投資問題，為了解決過去高價拿地的問題，是為了維持企業的正常運營，而房地產行業缺錢則是為了解決市場供不應求的問題。

中國房地產市場是個完全競爭的市場，過去一年多的時間里，發生了一些市場洗牌的動作，一些房地產企業退出市場，這是一種正常的市場調整，但是到目前為止，大規模的洗牌或調整尚未出現。王宏新說：“中國房地產市場的問題是消化存量，在此基礎上，開始有新增的需求，這也是房地產市場必須解決的問題，讓中央和銀行的錢流向房地產市場并沒有多大意義，因為沒有需求，生產供應有什么用?”

何時回暖需看宏觀大勢

房地產市場何時才能回暖，怎樣才能回暖呢?劉洪玉認為房劃產市場的真正回暖，主要取決于宏觀經濟的未來走向，宏觀經濟好了，人們信心增強了，市場就會持續回暖，主要是以改善住房需求的潛在購房者開始逐步進入市場買房為主要標志。

王宏新也非常認同宏觀經濟走勢與房地產市場發展之間的密切聯系。他解釋道，在房地產市場處于上升區時，它的發展變化影響著宏觀經濟的其他指標，并且房地產行業存在的內在沖動弱化了國家宏觀調控政策的效力，但是在房地產市場處于下行區時，它的走勢又不完全取決于自身，宏觀經濟中的任何一個指標都有可能影響到它。在宏觀經濟形勢不容樂觀的時候，房地產行業也一定是敏感而脆弱的，它什么時候可以真正回暖，目前還不能下結論。

至于應該采取怎樣的措施促進房地產市場的回暖，王宏新認為，如果人們采取了某種行動，房地產市場就一定會回暖，這種邏輯并不存在，但是從規范的角度看，從促進房地產市場健康發展的角度出發，一線城市房地產市場應該理性回調，開發商應該全面權衡這個市場，用價格的下調來換成交量的回升。同時，政府在宏觀調控層面應該保持住目前這種較為寬松的財政政策和貨幣政策。更重要的是，房地產市場中要解決的問題，不是短期的政策問題，而是深層次的體制創新問題，即解決土地市場的問題。過去幾年里，中國房地產市場最主要的問題不是表現在房價上升，而是表現在房價怎么上升，在這個上升過程中老百姓失去了什么，政府應該在這些問題上給予更多的思考。