赴美購房報告

春節剛過，總理和商務部長把“企業抄底團”帶到了歐洲，因為那里的企業價值在大幅縮水。前不久，“房屋抄底團”開進了美國，因為那里的房屋遭受著“次貸”的折磨。這個月，幾批“房屋抄底團”又要包機前往美國。

沒有300萬余錢，就別考慮？

備受關注的“中國首次赴美購房團”于3月6日高調返回中國。歷時11天的行程中，團員們考察了洛杉磯、紐約、舊金山、波士頓、拉斯維加斯五個城市的住宅市場。由于航班變更的原因，部分成員還在丹佛逗留期間考察了當地房市。“購房團”沿途受到了美國政府、業界、民眾和媒體的追捧。

來自北京的英格律師事務所主任殷國華對美國的房地產行業十分了解，也參加了本次考察。據他介紹，他們考察的房屋以二手房和獨棟住宅為主，面積在200平米至350平米之間的居多，其中也走訪了幾處新盤和豪華別墅。此外，在紐約的市中心也看了少量類似我國普通商品房的單元房。

波士頓的房價在沿途城市中相對便宜的，價格每棟在20萬元左右。但這里有的房子并沒提起“購房團”成員的興趣，他們在“進去之后不到1分鐘就決定放棄不看了”。而因為拉斯維加斯優越的地理位置和當地消費水平的高漲，考察的獨棟住宅的價格大多在100萬美元以上，其中不乏400萬美元的豪宅。紐約市畢竟寸土寸金，即便是“單元房”，也并不比波士頓的獨棟別墅便宜，價格普遍在20萬美元以上。而洛杉磯唐人街附近的房源是最吸引“購房團”的。

“我建議還是多到華人聚居區附近多看看。在美國這樣的移民國家，相同的文化氛圍和相似的生活習慣是購房時首先要考慮的問題之一。”殷國華通過本刊向決定去美國看房的中國人建議，“此外，購房人必須根據房屋的用途考慮好究竟是在市區、郊區還是農村買房。不同區域的單位房價會有瀑布式的落差。如同北京的房價，每出一個環路就會低好幾千元。市區的房屋適合通過出租獲取收益，郊區的房屋適合自主。而在農村買房，就要考慮同時購置農場或土地，或是選在未來城市可能拓展的方位。”

根據他們的統計，北京、上海和廣東的成員居多，其余的零星來自江蘇、重慶和浙江。私營企業家自然是這個群體的主體。他們參團的理由大多基于美國房價的下調和國內投資領域的不景氣。接受采訪的所有人都表示“只是去了解行情”，據他們介紹，團友們約1/3的是考慮為在美國讀書或就業的子女買房，1/3的是為了投資，剩下的有的是為了尋求自住或第二居所。

對于記者關于“他們究竟有多少身家”的疑問，接受采訪的一位上海籍團員回答“組織者對報名人提出的要求是具有500萬人民幣以上的資產，但我認為沒有300萬的余錢就別考慮去美國買房了。”

這里的房，我能買嗎？

“在中國買房都處處是風險，何況是在陌生的美國。”殷國華律師在接受采訪中多次提醒準備考察的購房者“成行之前最好先補補課，了解一下中美房產的差異。”殷國華律師為讀者列舉了一份清單。

買房還是買地。在中國，所謂的買房，其實只是買了“空中樓閣”。在中國，房屋總價中，包含了租用房屋建筑土地的使用費（即“土地出讓金”，住宅一般是70年，70年后需重新繳納土地出讓金），即購買的是一定時間的土地使用權和土地上的房屋。而在美國，房價中已經包含了土地買賣費用，即不但買房而且買地。

二手房交易。在中國，因為城市擴張和舊城改造，大量的房源是新房。而在美國，因為土地所有權的私有化，已經城市規模的成行，大量的房屋交易屬于二手房交易。但這并不影響交易的安全。所有的代售房屋并須經過認證，并在顯著位置進行公示，加之有效的監管，通過正規渠道買房不會存在欺詐。

房產稅。房產稅的稅額由各州自行決定，所以房產稅的標準差別很大。加利福尼亞州的政策是每年按照房屋價格征收1%的房產稅，而在西部一些州，稅率會達到6%。房產稅的征收意味著每年還要為房屋支付費用，而在中國尚未征收房產稅，這需要特別注意。

物業費。與中國的情況不同，美國的物業費并非按照統一標準一刀切，甚至有些相對獨立的住宅并不需要繳納物業費。即使在同一小區的同一樓盤，因為選擇不同服務，物業費也不不同。以租用花匠為例，因為美國的水費昂貴，如果選用小區提供的花匠，可能造成物業費的顯著上漲。

拆遷。在美國購置房產不用為日后的拆遷提心吊膽。因為公益事業需要對房屋進行拆遷的，會由第三方機構對房屋價格提出評估，政府因此價格提出補償；若因開發商提出需求，房主可以拒絕拆遷，至于拆遷的價格，完全可以向開發商漫天要價，但開發商是否買單那就是后話了。

稅費。二手房買賣中，除買房需繳納2%到3%的過戶手續費外，其余的稅費和傭金均由賣方承擔。雖然這些費用也最終轉嫁到買方身上，但與在中國，報價之外買方還要全部承擔一筆不菲的交易費用并不一樣。

中國計算建筑面積，美國標明土地面積和使用面積；中國一般賣空房，美國一般賣精裝修房；中國一般在建筑時賣方，美國一般賣成品房。除此之外，殷國華認為中美兩國房地產購置環節上的差異不是很大。

“當然，在美國買房并不是什么難事。盡管各州法律制度不同，但各州對購房人都沒有限制，即便是敵國的公民，甚至官員和軍人都可以在美國各州購置房產，只要你擁有任何一個國家的合法護照。在購置程序上講，各州的差別也不會太大，唯一需要關注的就是房產稅。因為在美國，一般都是出售現房，從這個角度講風險似乎比在中國更小。”

類似中國的房產登記制度，美國各州各城市的房屋交易部門也會將所有合法的房屋登記在冊。只要能在其中找到希望購買的房屋，而且與登記內容一致，就不會存在欺詐。此外，欲出賣的房屋及其所有人必須進行嚴格的考核，此后由政府在該房產外觀的顯著位置張貼“ON SALE”的標志，并在房屋交易企業掛牌，因此也不需要對房屋出售的真實性產生質疑。此外，盡管有媒體關于“待售的超低價房屋其實還存在大量負債，購買房產意味著還需承擔貸款”的報道，也是誤傳，因為美國執行個人破產制度，只要通過正規渠道購買，不會出現這種情況。

“不過，我還是建議要聘請律師參與交易。比如有些房屋，已經用于租賃或抵押，這些制度與中國的法律并不一致，需要律師的核實和處理。還比如，原房屋所有人的個人信用出現問題，盡管不會殃及交易后的房屋的歸屬和價格，但會被牽扯進復雜的調查和應對程序中。這對于非專業的中國人來說，這都絕非易事。”因為曾受托處理過幾處美國房產的買賣，并非所有的問題都能由普通消費者迎刃而解，殷國華建議赴美的中國購房人不要在聘請律師方面過于吝嗇。

見底了，該出手了？

美國的房價真見底了嗎？

曾在安永華明會計師事務所中國辦事處工作多年，現在美國進行經濟和市場研究的程震對《商界時尚》記者說：“紐約房價的下降標志著美國房地產的全面下跌。已經很難找到價格居高不下的區域了。官方統計的數據大多幾種在20%到30%左右，但民眾認為這一數據過于保守。”

程震最近獲得的一份數據表明，美國二線城市的平均房價，200平米的二手房的平均面積在平均面積220平米左右，中等價格是20萬美元。根據這份報告提供的數字，這比一年前的價格已經縮水了15%。相對于美國中等家庭年收入48000美元來說，買一套200平米的房子似乎并不像中國人這么困難。

記者的另一位朋友，在美國任教已經10年的科羅拉多大學生物學院華裔研究員張金宇在春節時對記者表示，所在的街區的房屋價格相比2006年只有5%的下滑，而同城其他區域房屋的價格下滑達到了25%。這主要得益于這個街區處于一所美國TOP高中的學區之內，為了讓子女能夠讀上這所高中，周邊的房屋一直搶手。

以上的數據得到了殷國華的認同。他回國后多次表示，不要片面關注媒體的報道和公開的數據。在赴美之前，他研究了很久美國的房價，但實地考察之后才發現不虛此行。“既不像想象的那么高，也不是傳說的那么糟。”

在洛杉磯，他碰到了整個考察行程中最讓他心動的一處地產。這棟300多平米的精裝修獨棟新別墅位于洛杉磯郊區，類似北京五六環之間的位置，連同所有交易費用，報價在36萬美元。殷國華認為，這個價位基本上體現了美國房地產的現狀。

此前，以操作異國房地產交易法律問題為專業領域的殷國華律師此前也受托處理過幾起美國購房業務。他覺得，如果考慮美國購房，現在的確到了該關注的時候了。“現在顯然還不是最低點，所有的研究都認為下調還有空間，但是已經能看到底部了。如同在股市中，很難操到最低點，但離最低點已經不遠了。”

但對于那些純投資的購房者，三位受訪者的一致建議是“切忌短線操作”。張金宇的房產，即便是在房價的上行區間內，也用了12年才翻番。而普遍的規律是10至15年翻一番。盡管如今房間很低，即便考慮會迅速止跌回升，但美國各州的法律對購買不滿兩年而出售的房屋會征收高達20%的稅費，在某些州甚至高至30%。加上房產稅、物業費等因素，根本不合算。而如果考慮租賃，殷國華為記者算了一筆賬，扣除必要開支之后，租賃的年收益在5%到7%之間，從投資的角度看，已經是很低的回報率了；如果加上房屋的增值，年回報率在15%以后，不如其他穩健型的投資產品。

“除非是碰到價格極低的房產，但它們的保值力量顯然很弱。”殷國華并不認同投資型 房產買賣，“或者是找到那些將來會城市化或商業化的區域。但中國的購房者應該更擅長在國內找到這樣的區域。”

程震原本考慮在當地買房，但因為房價的波動，他決定再觀望一段時間。他希望與讀者分享的觀點是：“其實這邊并不想國內說的那樣容易投機，和國內買房一樣，除了價格，更要考慮購買目的、就醫養房、交通便利、居住人群、學校等具體情況。好房子價格沒降，不好的房子原本也賣不出去。唯一的建議是通過當地的報紙廣告，找到信譽很好的房地產經紀人進行購房。”

身處美國的中國人尚且如此，大洋彼岸的中國人是否真的有些沖動了？