駁資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不能從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)

《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估》雜志2006年2月期曾登載了一份湖北省京山縣人民法院的一審判決的判決書。該判決書判定“被告京山縣房地產(chǎn)管理局對(duì)原告京山騰達(dá)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所為京山嘉美購物廣場(chǎng)和張實(shí)剛出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告拒絕確認(rèn)有效的具體行政行為違法。”

但被告不服一審判決，向上一級(jí)人民法院提起了上訴。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)站2007年12月刊登的《法院終審判決：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不能從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)》一文述稱：二審法院認(rèn)為騰達(dá)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行資質(zhì)核準(zhǔn)，不具有從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的主體資格，因此“上訴人據(jù)此對(duì)被上訴人京山騰達(dá)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所作出的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告不予確認(rèn)有效是正確的。”

但是，我們還是要提出以下疑問：（1）我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的管理法律是否禁止資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)？（2）訴訟中騰達(dá)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所的兩份資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告均是用于抵押登記的。作為房地產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)的京山縣房地產(chǎn)管理局是否有權(quán)利確認(rèn)評(píng)估報(bào)告的有效性？本文擬對(duì)這兩個(gè)問題進(jìn)行一下探討。

一、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)

（一）我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)管理的法律并沒有禁止資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)

《城市房地產(chǎn)管理法》第59條雖然規(guī)定了“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”，但是并沒有規(guī)定資格認(rèn)證的實(shí)施機(jī)關(guān)、條件和程序。原建設(shè)部《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規(guī)定了房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)的實(shí)施機(jī)關(guān)、條件、程序等內(nèi)容，但這些規(guī)定僅僅只是原建設(shè)部實(shí)施其行政許可范疇內(nèi)的規(guī)章。如果原建設(shè)部的《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》不違反《行政許可法》，那么，國(guó)土資源部、財(cái)政部等其他國(guó)務(wù)院相關(guān)部門也可以設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估人員資格的行政許可，事實(shí)上，財(cái)政部的資產(chǎn)評(píng)估師資格認(rèn)證制度也符合《城市房地產(chǎn)管理法》“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”的規(guī)定。

至于《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》的第110項(xiàng)，規(guī)定“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)的實(shí)施機(jī)關(guān)為縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門”。只是規(guī)定了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)的實(shí)施機(jī)關(guān)，并沒有規(guī)定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)只能“由經(jīng)過縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)”執(zhí)行。而原建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》只適用于縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，無權(quán)規(guī)范其他政府部門核準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，也無權(quán)禁止其他政府部門核準(zhǔn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。

總之，法律并沒有明確規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員”就是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，因此，我們可以認(rèn)為，經(jīng)財(cái)政部資格認(rèn)定的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師也屬于“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員”，同時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也可以從事不動(dòng)產(chǎn)中的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。

（二）抵押當(dāng)事人和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂的評(píng)估委托合同是有效合同

不動(dòng)產(chǎn)抵押當(dāng)事人在委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，是簽訂了委托合同的。如果房地產(chǎn)管理部門拒絕確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告的有效性，等于否定了資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和抵押當(dāng)事人之間合同的有效性。京山嘉美購物廣場(chǎng)與張實(shí)剛兩位抵押當(dāng)事人因此可以以房地產(chǎn)管理局拒絕確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告有效為由，要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)收回資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、并退回資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用。但是，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（一）》第4條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”因此，《湖北省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》這樣的地方性法規(guī)，和原建設(shè)部的部門規(guī)章《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》都不是確認(rèn)合同無效的依據(jù)，上述兩位抵押當(dāng)事人和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂的評(píng)估委托合同始終是有效合同，即資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，為抵押當(dāng)事人提供房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)。

（三）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)具備從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的勝任能力

現(xiàn)行的資產(chǎn)評(píng)估師考試科目包括《資產(chǎn)評(píng)估》、《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》、《經(jīng)濟(jì)法》、《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》和《機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)》五門課程，考試內(nèi)容的范圍比房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試內(nèi)容的范圍更廣。有一種似是而非的看法認(rèn)為，資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)什么資產(chǎn)的評(píng)估都會(huì)，但對(duì)什么資產(chǎn)的評(píng)估都不精通，其意在于反證房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師在房地產(chǎn)評(píng)估中，勝任能力高于資產(chǎn)評(píng)估師。筆者認(rèn)為，“會(huì)”是從是否具備專業(yè)知識(shí)的角度看問題，“精通”是對(duì)職業(yè)技能的衡量。對(duì)什么資產(chǎn)的評(píng)估都“會(huì)”，正是說明資產(chǎn)評(píng)估師有比房地產(chǎn)估價(jià)師更廣的知識(shí)面。但是“什么都會(huì)”和“什么都不精通”之間沒有必然的因果關(guān)系，“知識(shí)面廣的人職業(yè)技能低”的看法顯然是不準(zhǔn)確的。“什么都會(huì)”的資產(chǎn)評(píng)估師是個(gè)集體的概念；對(duì)于單個(gè)資產(chǎn)評(píng)估師而言，可能不精通某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。而房地產(chǎn)估價(jià)師也不是精通各類房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的。例如，不是每個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)師都精通對(duì)寫字樓、文體娛樂綜合樓等房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。

在評(píng)估實(shí)務(wù)操作中，也并不需要每個(gè)資產(chǎn)評(píng)估師都精通各類財(cái)產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)。在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部都有分工，各位資產(chǎn)評(píng)估師可以根據(jù)其專長(zhǎng)從事其所精通的相關(guān)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估服務(wù)。專門從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估師的工作勝任能力，并不比房地產(chǎn)估價(jià)師差，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量也不見得就比房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估報(bào)告差。因此，以資產(chǎn)評(píng)估師不是專門從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的人員，而排斥資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的做法，其依據(jù)是站不住腳的。

二、抵押登記機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估報(bào)告有效性進(jìn)行確認(rèn)的行為是侵權(quán)行為

（一）房地產(chǎn)抵押價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定

我國(guó)法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押前是需要進(jìn)行抵押登記的，但抵押登記屬于一種行政確認(rèn)行為，其行為也必須遵循相關(guān)法律和法規(guī)的規(guī)定。

根據(jù)原建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（2001）》第二十二條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。”原建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知（2006）》第二條也規(guī)定：“商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。……”均承認(rèn)了抵押當(dāng)事人協(xié)商議定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的權(quán)利。

因此，本案例中用于抵押的房地產(chǎn)價(jià)值當(dāng)然可以由抵押當(dāng)事人之間協(xié)商議定，而抵押人在協(xié)商議定抵押房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)當(dāng)然也可以向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)（包括資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)）咨詢。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，完全可以作為抵押當(dāng)事人協(xié)商議定中抵押人提出的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，而辦理抵押登記的房地產(chǎn)行政主管部門根本無權(quán)因此對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的報(bào)告進(jìn)行確認(rèn)。

（二）抵押登記部門不能強(qiáng)制要求抵押人提交評(píng)估報(bào)告

《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知（2006）》第二條已經(jīng)規(guī)定：“房地產(chǎn)管理部門不得要求抵押當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不得指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。”明確規(guī)定作為抵押登記機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)管理部門不得強(qiáng)制要求抵押當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。

房地產(chǎn)抵押權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。2007年頒布的《物權(quán)法》第十三條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立的登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)有下列規(guī)定，即“登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：（一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。”可見，抵押登記機(jī)構(gòu)要求抵押當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，要求抵押登記申請(qǐng)人提供不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，以及對(duì)評(píng)估報(bào)告有效性進(jìn)行確認(rèn)等等行為，都是超出登記職責(zé)范圍的行為。

（三）確認(rèn)評(píng)估報(bào)告有效性侵犯了抵押當(dāng)事人的民事權(quán)利

如果房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估報(bào)告的有效性需要經(jīng)抵押登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)，則抵押當(dāng)事人只有申請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告效力確認(rèn)后才能簽訂抵押合同，最后再申請(qǐng)抵押登記。這樣，抵押登記機(jī)構(gòu)就成了允許抵押當(dāng)事人簽訂抵押合同的“審批人”，并且同時(shí)成了抵押合同的“審批人”，從而荒唐地剝奪了抵押當(dāng)事人的民事權(quán)利，所以說，在法律上這完全屬于侵權(quán)行為。

（作者單位：東陽華宇資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所）