在建工程抵押評估的相關問題

[摘 要] 近年來，房地產開發貸款在銀行信貸總量中的比重逐年上升，而在建工程的抵押已經成為房地產開發企業融資的重要方式。但在建工程的抵押涉及許多不確定性，很容易產生風險。

在建工程抵押時的價值評估已經引起貸款銀行的關注。本文通過分析有關在建工程抵押的法律關系，提出了在建工程的抵押條件，并對抵押評估方法中的成本法和假設開發法進行了深入的探討，供銀行業和不動產評估行業參考。

近年來，國內房地產開發貸款在銀行信貸總量中的比重逐年上升，而在建工程抵押已經成為房地產開發企業融資的重要方式，甚至成了開發貸款流程中的必然環節。但在建工程的抵押涉及許多不確定性，很容易產生風險。

一、在建工程及在建工程抵押

在建工程在不同的場合下具有不同的涵義。在會計核算中，在建工程是一個會計科目，反映的是企業尚未完工的基建工程中所發生的各項實際支出。在工程建設中，在建工程是指正在施工的工程。

在建工程的特點，一是實體上的不確定，即因工程未完工，不具備建筑的最終形態，其形態和價值還將不斷變化。二是法律上的不確定，即未取得相關權證，有關權屬關系尚不明朗。

但法律規定，在建工程可以抵押。1997年5月，建設部《城市房地產抵押管理辦法》第3條指出：“在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。” 2000年12月，最高人民法院頒布的《擔保法司法解釋》第47條提出，依法獲準正在建造中的建筑物的抵押，當事人辦理了抵押物登記的，人民法院可以認定抵押有效。2007年10月1日《物權法》實施，該法第180條明確規定，正在建造的建筑物可以抵押。2008年4月，為《物權法》配套的《房屋登記辦法》（建設部第168號令）第59條規定，“以在建工程設定抵押的，當事人應當申請在建工程抵押權設立登記”。

二、在建工程抵押范圍

在建工程于建設期間每天都在發生變化，人們因此對在建工程抵押的范圍產生了不同的觀點。一種觀點認為，抵押范圍僅為抵押時點的已完工部分，不含以后新增部分；而另一種觀點則認為抵押范圍為該工程的全部，即包含已建和未建部分。目前，北京、廣州、成都、福州等城市采用前者，而上海市則采用后者。本文認為前者的抵押范圍是適當的，依據是：

1、銀行接受在建工程抵押時，主要看重已經建造完成部分的價值，基本上不考慮尚未建造部分可能具有的價值；

2、根據建設部對在建工程抵押的定義，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產”，因此，投入的資產才能抵押。未建部分尚未投入，也就不能包含在抵押范圍內；

3、已建部分在達到抵押條件時已經具備了一定的交換價值，可以作為抵押品處置；

4、《物權法》第187條是將“建筑物抵押”和“在建工程抵押”一并進行規定的，且均規定為“應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立”，可見在建工程抵押與建筑物抵押相同，設立的是一般抵押權；

5、2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法（建設部令第168號）》將在建工程的抵押歸為“一般抵押權登記”，把預購商品房抵押（按揭）歸為“預告登記”。即在建工程設立抵押時就需要進行建筑詳細信息的登記簿，因此在建工程抵押的就只能是指已經建成的部分。

三、在建工程的抵押條件

在建工程的抵押是需要具備抵押條件的，其中：

1、關于在建工程的抵押目的。建設部《城市房地產抵押管理辦法》中規定，在建工程抵押的目的是“抵押人為取得在建工程繼續建筑資金的貸款”。而《物權法》和最高人民法院《擔保法司法解釋》中規定，在建工程可以為在建工程抵押人的其他債務或者為他人的債務設定抵押。對于貸款銀行來說，前者的債權風險明顯小于后者的風險。

2、關于土地使用權。在建工程抵押時必須將相應的土地使用權同時抵押，這樣，抵押的土地使用權如果是出讓用地，必須已經交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權證書；如果是集體用地，由于法律規定其不得轉讓，故不得進行抵押；如果是劃撥土地，則應經具有審批權限的人民政府土地行政管理部門批準后才能抵押。

3、關于建設審批程序。在建工程抵押必須保證建設項目的合法性，用于抵押的在建工程應具備“三證”（《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》），表明建設工程手續完備、程序合法，項目可以順利轉讓。

4、關于工程進度。為保證在建工程具有可轉讓的屬性，在建工程應達到一定的工程進度才能抵押。如商品房在建工程的抵押應達到其預售條件。根據《城市房地產管理法》第四十四條規定，商品房的預售條件是“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上”。根據《長沙市城市房地產交易管理辦法》（長沙市人民政府第89號令）規定，商品房預售條件是“房屋土建工程完成50%以上或多層建筑封頂、高層建筑達到十層”。

四、在建工程評估的方法

在建工程評估的主要方法有成本法和假設開發法，應同時采用這兩種評估方法，然后對這兩種方法的評估結果進行比較。如發現結果差異較大，還應檢查兩種方法各自采用的數據和計算過程是否存在問題，最后經權衡，確定在建工程的評估價值。

（一）成本法

采用成本法時：

在建工程評估價值=土地價值+在建工程總投入的價值

在建工程總投入價值=建筑安裝工程費用+專業人員費用+管理費用+報建費用+投資利息+開發利潤+銷售費用+銷售稅金

1、土地價值。計算土地價值時應注意兩點。一是對于一宗土地上存在多項建筑時，應計算該項在建工程分攤土地面積的價值，必要時應作土地分割測繪，明確該項在建工程所占土地界址。二是土地價值應采用評估時點的市場價值，而不是土地取得的成本。土地的市場價值可采用市場比較法、基準地價系數修正法等進行評估。

2、在建工程總投入的價值。在建工程總投入由多個子項組成，如專業人員費用、報建費用等發生在項目前期，與工程進度無關，建筑安裝工程費用、管理費用、投資利息都與工程進度有關，應分別計算。

3、建筑安裝工程費用。測算建安工程費用需要確定兩個基本參數：一是單位造價，應根據建筑結構類型確定其建安工程的單位造價；二是工程形象進度，建安工程從建設到完工的各分項工程投資占建安總投資的比例一般是比較固定的，如高層建筑的土方工程和基礎工程占建安總投資的15%-25%、結構工程占建安總投資的50%-60%。工程形象進度就是指在評估時點已經完成了哪些分項工程，與工程進展完成的百分比。

4、專業人員費用包括市場調查、可行性研究、環境影響評價、規劃及建筑設計、建設工程招投標等項費用，一般為建安費用（已建部分和未建部分總預算額）的3%-5%；

5、報建費用主要是指基礎設施配套費，一般按照土地級別和用地類型的不同進行征收，長沙市的標準為360元/平方米至120元/平方米不等；

6、管理費按建安費用（已建部分的預算額）的5%-8%計；

7、投資利息應考慮地價和已建部分建安費用兩部分。其中，土地費用投入假設為一次性投入，計息期為取得土地至評估時點。已建部分建安費用假設為均勻投入，計息期為開工至評估時點這段時間的一半；

8、開發利潤可以采用投資利潤率，以上述已投資總額為基數，利潤率為15%-35%，根據當地房地產市場情況及社會平均利潤率確定；

9、銷售費用主要包括廣告宣傳費及代理費。

（二）假設開發法

采用假設開發法時：

在建工程評估價值=[續建完成后的不動產銷售價值-續建成本-續建管理費用-銷售費用-銷售稅金] /（1+r）n/2

上式中，r——不動產折現率

n——評估時點起至不動產完成銷售需要的時間段

1、確定在建工程續建完成后的不動產市場價值時應注意：一是應采用市場比較法確定未來不動產的銷售價值；二是未來不動產往往不可能100%售完，特別是高樓的地下室和商業裙樓應考慮其的銷售率。

2、不動產折現率可采用基準利率加風險調整值的方法確定。

3、從評估時點起至不動產完成銷售需要的時間段，應根據在建工程進展狀況和市場行情確定。商品房銷售期一般為0.5年--1年。

4、假定銷售和費用的發生都是均勻的，折現期為銷售期的1/2。

五、在建工程抵押變現分析

在建工程抵押權可以對抗其他的一些債權索求，但作為貸款銀行仍應注意，在行使抵押變現時仍可能存在不少障礙，這些變現障礙在評估在建工程的抵押價值時，即在確定其抵押范圍時，就必須予以考慮，這些障礙有：

1、建設工程承包人價款優先受償權。1999年頒布的《合同法》第286條規定：當建設工程，“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”

2002年6月，最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中再次認定：建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。因此，當在建工程拍賣，拍賣價款中需要優先支付拖欠承包人（施工單位）的工程價款，銀行只能從剩余部分中受償。因此，貸款銀行一般要求承包人（施工單位）出具《放棄工程款優先受償權的承諾函》，以保證自身抵押權的優先地位。

2、土地出讓金優先權。根據《擔保法》第56條的規定：“拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人有優先受償權。”按照上述規定，土地管理部門收取土地出讓金的權利也優先于銀行的抵押權。因此，在評估劃撥土地上的在建工程抵押價值時，必須扣除劃撥土地應繳納的出讓金。

3、稅收優先權。2001年新修訂的《稅收征收管理辦法》第45條規定：“納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人財產被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留置權執行。”該規定表明，當在建工程抵押人于在建工程抵押之前欠了稅，則貸款銀行在處置抵押的在建工程時，只有在抵押人付清拖欠稅款后，才可以受償在建工程處置后的價款。

4、已預售的商品房。當商品房的在建工程抵押在先，商品房預售在后，此時開發企業必須事先取得抵押銀行同意，解除已設定的抵押關系。當商品房在建工程抵押前已經進行了商品房預售，則銀行在確定該在建工程抵押范圍時必須將已預售的戶室扣除在外，不然，就可能不能獲得抵押在建工程處置時的全部受償。

5、住宅小區的公共用房。住宅小區一般都要配備一定數量的公共用房，如物業管理用房、配電間、消防室等，這些公共用房是不能單獨進行轉讓的，因此在確定在建工程抵押范圍時也宜將這部分公共用房的價值扣除。

6、地下室。在建工程中的地下室部分也不宜納入可抵押的范圍，抵押人可能將地上的房產賣完后歸還部分的貸款，而繼續以不易出售的地下室作為在銀行的抵押，從而長期占用銀行的貸款。

（作者單位：湖南湘信評估公司）