房地產企業的“兩張半表”（連載之三）

對中國的住宅房地產市場來說，雖然“冬天”才剛剛開始，但總是要過去的。對幸存者和潛在的進入者來說，如何應付眼下的危機很重要。看準未來的路也同樣重要。

A地產公司的困境

A地產公司的總經理楊旭在08年遭受行業滑坡、銷售不利，陷入了資金困頓的窘境，向集團申請周轉資金未果。困境中，楊旭意識到現金流對地產公司的重要性，他要多花點時間在財務上，好好研究他一向不重視的財務報表。可是報表復雜又難懂，難以一目了然。于是楊旭指派財務部經理把報表做成簡單直觀的形式給他看。

沒有經驗的康永只能向在另一家地產公司工作的弟弟尋求幫助。

簡化后的“兩張半表”

康永弟弟應承了下來。過了三天，他把一張紙拿給康永，上面只畫了一個圖：(如前圖)

康永看后認為，“公允價值計量法并不是什么新鮮的東西，只不過因為財務政策的限制，企業無法在對外的報表上體現，不過如果是內部自己看還是不錯的，我相信不少企業目前也是這么做的，只不過沒有反映在紙上，也沒有用一個模型去持續的關注和對比。好比你買了一套房子，無論是自住還是投資，你都會有意無意的瞄兩眼樓下貼的中介售房廣告。”

“對，其實我今天提的很多都不是新鮮東西，但是把這些點串起來形成一套完整的理論和模型，我認為還沒有人嘗試過，我就是第一個吃螃蟹的人。接下來講負債。”

先前我們的假設條件是企業自有資金為零，因此負現金流線同時也是負債線，假設貸款利息并入貸款本金中一起計量，都反映在負現金流線上。

總資產減去負債(負現金流線)是凈資產，即所有者權益。

對于用于出售的土地，上面的圖基本可以涵蓋財務三張表的范疇，但是因為該圖的假設條件較為理想，不能完全反映所有財務信息，如管理費用、稅金等，故稱之為“兩張半表”。

“上面說的都是用于出售的土地，那么持有物業呢?圖形是不是不同?”

“是的，接下來我就講不同在哪里。”

這里以租賃業務為例，竣工后開始出租，此刻才開始出現正現金流，和出售業務情況下從預售開始出現正現金流不同。此外，同一地塊同一時段的租金收入一般比銷售收入低，因此正現金流線的上升斜率會小于出售業務中正現金流線的斜率。另外，出售業務的正現金流會隨著銷售的結束(理想狀態下假定為竣工)而結束，租賃業務卻可以帶來持續不斷的正現金流，也可以繼續享有土地增值帶來的任何可能收益。這里已經有3點不同了，正現金流開始的時點、正現金流的斜率、正現金流的持續時間。

可以看出，持有物業的項目回收期明顯比出售業務長，這也是為什么很多企業不選擇做持有物業的一個原因，對于那些打算“賺一票就走”的企業，一般是不會涉足持有物業市場的，反而像一些打算做“百年老店”的企業則有可能大力發展持有物業。這里又有1點不同：項目回收期。

此外，對于一些高端產品，如高價住宅、高價寫字樓等，總資產線的斜率會比一般項目的資產線更大，利潤也更多。

“上面的圖形反映了單個項目的兩張半財務報表，我們公司有8個項目，是不是需要畫8張圖?”

“這里有兩種方法，如果你想比較不同的項目，既可以畫多張圖，也可以在一個圖中用不同的顏色的線條區分不同項目，這樣比較起來更為直觀。如果你想看各項目加總的數據，可以在一個圖中畫出所有的項目曲線，因不同項目的拿地時間、開工時間各自不同，時間軸會拉的長一點。在同一個時間點上你只需要把M軸的數據疊加，就可以得出合并的數據。也可以輔以其他假設條件，綜合起來看整個公司的財務情況。”

康永弟弟稀里嘩啦一口氣講完了，他迫不及待的想去和楊旭討論這個大膽的嘗試，他有信心把這個圖形用起來，并在用的過程中不斷優化。