淺析我國商業銀行的房貸風險和防范

[摘 要] 加強對商業銀行房地產貸款業務的風險管理研究，對防范和化解銀行房地產貸款風險，構造和諧的金融環境都具有十分重要的意義。本文分析了當前我國商業銀行面臨的各種風險，并提出了相關的防范措施。

[關鍵詞] 商業銀行 房貸 風險

一、背景

近幾年來，社會經濟飛速發展，房地產業已經成為我國國民經濟的支柱產業之一，每一年房地產業創下的利潤都是十分可觀的。因此，各金融機構也將房地產信貸業務作為新的利潤增長點。由于房貸資產質量相對較高，房地產信貸業務中所產生的金融風險比較其他種類的信貸業務而言相對較小，商業銀行普遍把房地產信貸大力發展，在業務經營上容易產生急功近利的傾向，加大了金融風險的存在。尤其是在此次美國次貸危機和全球金融危機爆發后，雖然這次危機只對我國商業銀行產生了有限的影響，但為我國商業銀行房地產信貸管理敲響了警鐘，給了我國的房貸教訓和經驗。認清當前面臨的風險，以及制定必要的防范措施，是我國商業銀行必須完成的任務。

二、當前商業銀行房貸面臨的風險

首先，商業銀行的房貸存在市場風險。伴隨著宏觀經濟周期，房地產市場呈現一定的周期性。經濟繁榮期，人們收入多，購買力強，第二、第三產業對于生產用房、商業用房的需求也增加，再加上投機炒房者對于房價上漲的預期促使其增加購房數量，更加拉大了房屋的供需缺口，從而推動房價進一步上漲。當經濟出現衰退，人們收入減少，社會購買力下降，投機炒房者拋售囤積的住房，房屋價格下跌。其次，還存在政策性風險。對房地產而言，其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。中國人民銀行在2007年連續五次加息，同時上調住房信貸利率，足以體現央行力圖通過金融手段來引導房地產市場發展、加強對房地產市場的調控、進一步抑制房價上漲。這些措施在對房價的上漲起到抑制作用的同時，也使商業銀行住房信貸業務的發展受到影響。

另外，銀行系統抗風險能力弱，以及內控機制不嚴格導致操作風險。我國銀行業是在金融基礎設施極不健全和本身抗風險能力相當脆弱的情況下涉足房地產信貸的，許多房貸配套政策較為滯后，個人信用制度抵押制度、抵押保險制度等的不健全。比如在我國，由于個人消費信用制度建立的滯后，個人庭財務狀況不透明，致使銀行很難準確掌握借款人的真實收入和財產狀況，這樣就可能導致表面安全的假象。

商業銀行房貸還存在系列的信用風險。由于個人住房貸款期限較長，貸款期間銀行對借款人經濟狀況難以預測，對借款人的財務狀況和財產持有狀況也難以持續監控。我國目前尚未建立個人信用等級制度，對個人資信評估缺乏統一、客觀的標準，影響了銀行對貸款申請人信用的調查評定，造成銀行放貸風險。隨著房地產業進入調整期，房價若跌到商品房剩余價值比期房價款更低的時候，借款人就會產生拖欠還款的動機；一旦房地產開發商與購房者因為質量問題或其他問題產生糾紛使用個人住房貸款購房的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發商之間的矛盾轉嫁到銀行身上。

三、防范和控制商業銀行房地產信貸風險的措施建議

1.完善房地產金融業發展的宏觀環境。房地產金融涉及社會生活的各個方面，惟有各級政府、有關部門通過法律、行政、經濟等手段為商業銀行等金融機構營造良好的社會環境，才能促進房地產金融的良性、協調發展。完善的法律法規體系是促進房地產金融健康發展的基本保障，政府應建立起多元化、全方位的金融監管體系，加大對個人住房貸款的監控力度，各地政府要根據各地區不同的情況，把握地區特色，有針對性地開發土地資源，理性規劃本地房地產業的開發，確立合理的商品房開發結構，保持商品房價格穩步增長。

2.改進商業銀行內部信貸管理體系，防范管理和操作風險。各商業銀行應嚴格執行國務院和中國人民銀行關于房地產貸款的有關規定，要積極采取有效措施，加強對房地產企業貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，強化貸后監督和檢查，嚴格落實貸后檢查制度。商業銀行應制定一套嚴密、詳細、操作性強的規章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。在組織結構上，可以逐步實行審批官和風險控制官派駐制，實現審貸分離和風險監管分離，保證貸款審批和風險控制的獨立性;成立專門審查審批中心，實行集約化經營，逐步培養優秀的專業化審批官和風險管理官，提高管理專業水平。

3.建立風險轉移機制。保險融資與住房按揭融資具有許多內在的切合因素，購房人的人身財產安全、開發商的履約能力與銀行風險的防范，這些需求均可以通過保險業的介入而得以妥善解決，使保險與按揭各方利益得到最佳組合。

4.建立健全規范的個人信用體系。建立個人信用體系，就要在各金融機構內部建立信息資源庫，利用信息共享平臺，減少信息互通的阻礙。為此，第一是建立個人信用檔案，將個人身份、固定收入來源、銀行賬戶、額外收入、其他資產的構成和變動、個人保險等個人信用資料鎖定在一個固定編碼中，以供銀行備查；第二是以政府為主導力量，依托稅收、財政、審計等部門，對使用信用卡、個人支票的用戶進行信用評估，并利用銀行系統的技術和信息支持，建立起一個多層次的個人信用調查制度和信用評級制度；第三是建立個人信用信息共享平臺，盡快在全國范圍內實施各商業銀行個人信用檔案聯網，實現信息的共享。

四、總結

總之，當前在我國商業銀行面臨房地產信貸多種風險的情況下，拓展融資渠道，通過建立商業銀行信貸風險防范管理機制，發展風險轉移機制，從外部和內部兩個方面來防范、化解銀行風險，在理論上講是合乎邏輯的，在實踐上也是切實可行的。

參考文獻：

[1]李年豐:房地產金融業務—發展中防范風險[J].中國房地產金融，2003(9)

[2]于紅云 何振善:商業銀行房地產信貸風險管理體系研究[J].金融與經濟，2005(2)