試談房地產開發成本核算的規范化

[摘 要] 房地產開發成本的內容包括很多方面，每個方面又涉及很多小項，這就導致在成本核算時不統一、不規范。為了能更好地進行成本核算，本文從材料供應、工程款撥付、貸款利息等方面進行了探討。

[關鍵詞] 房地產 成本核算 內容 方法

一、房地產開發成本的內容及核算的方法

1.房地產開發成本內容

房地產開發成本是指構成房地產商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設施費、環境綠化費和外管網等全部費用。按投入資金的先后順序分為7個方面：(1)土地征用及拆遷補償費：主要指土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置及有關地上地下附著物搬遷補償的凈支出，安置搬遷用房支出等；(2)前期工程費：主要指開工前所發生的費用，包括可研、規劃、水文地質勘探、測繪、設計、三通一平以及政策性收費支出等；(3)建筑安裝工程費；主要是指企業以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費或以自營方式發生的建筑安裝工程費。建筑安裝具體包括土建、水衛暖、電器、等方面的人工費、材料費、施工單位按約定取費及稅金；(4)基礎設施費：主要是指開發小區內的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、環衛、綠化等工程發生的支出；(5)公共配套設施費；主要是指開發小區內不能有償轉讓的公共配套設施發生的支出，如小區的學校、托幼、鍋爐房、供暖交換站、上水加壓站、自行車棚等；(6)開發間接費：主要是指企業所屬直接組織（如工程和材料部門）管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、勞動保護費、差旅費等；開發間接費還包括聘用監理公司的監理費；(7)項目貸款利息：根據財政部門有關規定，開發企業的項目貸款，利息可以直接記入成本。

2.房地產成本核算的方法

目前，房地產開發企業對成本歸集方法主要有兩種：一種為棟號核算法，即以每一棟樓為一個核算對象，一棟樓號一個成本卡片，卡片首頁分別記載著建筑面積、套數、合同價款、施工單位、供料形式、合同開竣工日期等。棟號核算法優點是能及時和詳細的反映每棟樓成本的內容，有利于成本分析和考核，符合“配比性原則”的要求，可以準確的結轉銷售成本。其缺點是會計人員工作量增大；另一種是項目核算法（也稱集中核算法），即以小區為一個核算對象，按成本項目集中歸集成本。其優點是減少會計人員工作量，但缺點是不利于成本分析，不利于與施工單位進行對賬。

筆者主張是多棟號小區時，又是多個施工單位承包，還是以棟號核算為主。如果小區所有棟號都是一個施工單位承包，采取集中核算也可。

二、材料供應的核算方法

1.按預算定額大包形式

舉例：工程按定額大包形式且由甲方供料的，依據施工單位領料單，按材料預算價格，借記：預付賬款，貸記：庫存材料，預算價低于市場價的差價，借記：開發成本，貸記：庫存材料。對于工程大包形式下超供材料的核算，依據甲方與乙方材料結算單，按市場價借記：應付賬款，貸記：開發成本。如欠供材料，依據甲方與乙方材料結算單，按預算價，借記：開發成本，貸記：應付賬款。

凡甲方供應材料記在預付賬款的，在撥付工程款時一并扣下。借記：應付賬款，貸記：預付賬款。

2.非工程大包形式

舉例：工程由甲方供料的施工合同，價款已扣除材料款，按實際供量的市場價格，直接記入成本。會計人員依據施工單位的領料單，借記：開發成本，貸記：庫存材料。在工程決算時，對超供的部分，按市場價扣回。借記：應付賬款，貸記：開發成本。

三、撥付工程款的核算方法

正常的撥付工程款分三個階段：一是在合同簽訂后數日內，撥付工程備料款，備料款一般不超過合同價的25%；二是在開工以后，按工程形象進度撥付工程進度款，一般撥到90%時暫停付款；三是在工程完工后，進行決算，扣除保修金后再撥付的工程款稱為決算工程尾款。

正常工程款撥付方法程序是：乙方（施工單位）每月向甲方上報“已完成工程量價款結算單”，由甲方工程監理人員或甲方施工代表對乙方上報的價款結算單的工程形象進度進行簽證，再由甲方預算人員對乙方上報的價款結算單進行工程價值量的審定。甲方會計人員依據甲方預算人員已審定的工程價款結算單，借記：開發成本——X棟號，貸記：應付賬款——X施工單位。甲方決定給乙方撥付工程款時，甲方會計人員依據已簽字的發票和轉賬支票，借記：應付賬款——X施工單位，貸記：銀行存款。

對施工單位墊資的成本核算，乙方首先向甲方上報“已完工程量價款結算單”，分別由甲方簽證和審定，甲方會計人員根據審定的“已完工程價款結算單”，借記：開發成本，貸記：應付賬款——***施工單位。這樣，施工單位墊資馬上形成負債，同時增加了資產，解決了資產和負債信息失真的問題。

四、項目貸款利息的核算

一般企業把銀行貸款利息作為期間費用，記入“財務費用”科目，在損益表中核減本期利潤。而房地產開發的產品因建筑周期較長，一般都在一年以上，如把貸款利息當作期間費用，易造成開發企業年度內出現的大虧大贏不平衡現象，有悖于財務確定的“配比性原則”，對此，國家財政部規定，可以依據貸款利息通知單，借記：開發成本，貸記：銀行存款。

總之，房地產開發成本規范化核算是企業管理的重要工作，它涉及到各個部門，成本核算與管理的好與差，反映一個企業的整體素質。因此，各開發企業應把成本核算與管理作為重要工作來抓，千萬不要輕視它。

參考文獻：

[1]劉 偉:綠色建筑生命周期成本分析研究.重慶大學學報，2006年3期

[2]苗海雷:成本控制與核算.經濟信息，2006年4期

[3]程 靜:現代企業成本核算實施.經濟快報，2006年12期