商業(yè)物業(yè)運(yùn)作模式淺探

[摘 要] 目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理的形式之一。本文根據(jù)商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀，全面分析了近年來(lái)我國(guó)商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的盲目、重復(fù)建設(shè)，客源不旺，經(jīng)營(yíng)管理不善，租戶難求，經(jīng)濟(jì)效益不理想等問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的解決辦法。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè) 物業(yè) 開發(fā) 管理

一、商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)

商業(yè)物業(yè)是從事具體商業(yè)行為的物業(yè)，是新型商業(yè)化的房地產(chǎn)，它是向各類零售商出租房產(chǎn)（攤位）或提供服務(wù)從而獲得利潤(rùn)的物業(yè)。其特點(diǎn)是建筑結(jié)構(gòu)新穎、別致；設(shè)備設(shè)施先進(jìn)、復(fù)雜、種類繁多，不僅有水、電、暖、衛(wèi)等設(shè)備，還經(jīng)常設(shè)有各種電梯、中央空調(diào)等現(xiàn)代化設(shè)備及停車場(chǎng)等；功能齊全，除商業(yè)銷售外，還常常設(shè)有餐飲業(yè)、電影院、游樂(lè)場(chǎng)、美容院等；人員流動(dòng)量大，組成復(fù)雜。

二、商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在我國(guó)已有一定的歷史，但還相對(duì)滯后，也存在著很多問(wèn)題。

1.盲目建設(shè)

一些商業(yè)物業(yè)的開發(fā)建設(shè)之初沒有對(duì)項(xiàng)目所涉及的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究，缺乏科學(xué)的決策依據(jù)，對(duì)潛在的市場(chǎng)和將來(lái)可能的利潤(rùn)空間缺乏客觀、冷靜、理智的分析，對(duì)建成以后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益缺少科學(xué)的預(yù)測(cè)及評(píng)價(jià)。在一定程度上憑權(quán)力、關(guān)系以及人的主觀意愿。

2.重復(fù)建設(shè)

房地產(chǎn)業(yè)豐厚的回報(bào)，使大量的投資者趨之若鶩。商業(yè)物業(yè)大量重復(fù)建設(shè)，致使一些大商場(chǎng)開業(yè)不久即告倒閉；還有一部分大型商場(chǎng)營(yíng)業(yè)狀態(tài)不景氣；也有一些商業(yè)用房在空置了幾年之后又被拆遷，造成大量的浪費(fèi)。有些城市的商業(yè)物業(yè)空置率已超過(guò)10%的警戒線。因市場(chǎng)是有限的，有些商場(chǎng)盡管經(jīng)過(guò)多次裝修、改變商場(chǎng)布局和經(jīng)營(yíng)品種，試圖扭轉(zhuǎn)不景氣的經(jīng)營(yíng)狀況，但收效甚微。

3.經(jīng)營(yíng)管理與開發(fā)建設(shè)脫節(jié)

開發(fā)商通常是在商場(chǎng)建成后將其出售給一些投資者，再由投資者出租給零售商，所以，開發(fā)商只考慮有多少面積出售了，不會(huì)考慮商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作狀況，造成商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理與開發(fā)建設(shè)脫節(jié)。

4.商業(yè)經(jīng)營(yíng)沒有特色

很多大型商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品千篇一律，經(jīng)營(yíng)方式、商品的種類和品牌及面對(duì)的消費(fèi)者群體層次不鮮明，經(jīng)營(yíng)沒有自己的特色和特定的消費(fèi)群體，讓人感到“千店一面”，對(duì)顧客沒有吸引力，商場(chǎng)客流量不旺。

三、商業(yè)物業(yè)存在的問(wèn)題產(chǎn)生的原因

1.思想認(rèn)識(shí)不到位

房地產(chǎn)開發(fā)商只管物業(yè)開發(fā)，投資者只想商業(yè)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)和物業(yè)沒有有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作遠(yuǎn)比單純的物業(yè)或商場(chǎng)復(fù)雜得多，商業(yè)物業(yè)管理管理既需要房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等的相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又要有豐富的商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作管理的經(jīng)驗(yàn)。商業(yè)物業(yè)管理管理應(yīng)該將房地產(chǎn)開發(fā)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中無(wú)限的商機(jī)結(jié)合起來(lái)。

2.行業(yè)發(fā)展

近幾年來(lái)，零售市場(chǎng)上出現(xiàn)了多種業(yè)態(tài)，如大型超市、連鎖店、自動(dòng)售貨、專賣店、步行街、網(wǎng)上購(gòu)物等。一方面給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)會(huì)，但也出現(xiàn)了靠追風(fēng)來(lái)指導(dǎo)建設(shè)的盲目效仿現(xiàn)象，造成了大量的重復(fù)建設(shè)。

3.經(jīng)營(yíng)管理人員素質(zhì)偏低

商業(yè)物業(yè)管理的難度更大，對(duì)管理人員的要求就更高。不但要有房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理等相關(guān)專業(yè)知識(shí)，又需要有深邃的商業(yè)眼光和獨(dú)到的商業(yè)頭腦，但這是目前很多的物業(yè)管理人員所不具備的。

4.商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員管理理念落后

商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)，市場(chǎng)非常極大豐富，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)十分激烈。商業(yè)經(jīng)營(yíng)者只有更新觀念，大膽創(chuàng)新，走出自己的路，全力打造自己的特色，靠特色吸引消費(fèi)者，才有生存的發(fā)展的空間。

四、解決對(duì)策

1.科學(xué)、統(tǒng)一的規(guī)劃

對(duì)某個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一、科學(xué)的規(guī)劃，市場(chǎng)分布均衡、科學(xué)，每個(gè)商業(yè)物業(yè)都有一份自己的市場(chǎng)份額，既極大地方便了人們的生活，又可以滿足人們購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的需要，也滿足了不同消費(fèi)層次的人的要求，還可以有效地避免因盲目、重復(fù)建設(shè)而造成市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

2.經(jīng)營(yíng)方向準(zhǔn)確定位

商業(yè)物業(yè)管理者在商業(yè)物業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí)就應(yīng)協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方向進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，在充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)做出客觀、科學(xué)的預(yù)測(cè)。在確定經(jīng)營(yíng)模式、招商對(duì)象和了解業(yè)態(tài)需求之后，再進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。最大限度地減少建成后的經(jīng)營(yíng)、改造成本，盡可能性地商業(yè)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.經(jīng)營(yíng)特色明顯

不同的商業(yè)物業(yè)所經(jīng)營(yíng)的商品種類、品牌、價(jià)格、經(jīng)營(yíng)方式和消費(fèi)者群體各不相同，各有特色且特色鮮明。如有些商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)高檔名牌商品；有些商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)普通大眾化的商品；有些商場(chǎng)的消費(fèi)群體主要是青少年、學(xué)生群體；有些商場(chǎng)的消費(fèi)群體主要是老年人等。

4.更新管理理念，提高物業(yè)管理人員素質(zhì)

商業(yè)物業(yè)的主要收入是商戶的租金。商業(yè)物業(yè)的管理人員應(yīng)該更新觀念，走適合自己的路線，敢于與眾不同，依靠合同和制度，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)技術(shù)手段統(tǒng)一、規(guī)范商戶的經(jīng)營(yíng)行為，樹立商場(chǎng)的良好形象。在對(duì)承租商戶進(jìn)行嚴(yán)格資格認(rèn)證的基礎(chǔ)上，把握市場(chǎng)、準(zhǔn)確判斷，合理搭配租戶，并采用靈活多變的方法確定租金。強(qiáng)化租賃管理，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)、信譽(yù)目標(biāo)和服務(wù)目標(biāo)的統(tǒng)一，使每個(gè)商戶都能有一定的利潤(rùn)空間，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。

總之，商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、規(guī)劃、定位和招商、經(jīng)營(yíng)應(yīng)全盤規(guī)劃，統(tǒng)一、科學(xué)管理，使商業(yè)物業(yè)的發(fā)展走上正軌、走向成熟。