２００８地產大佬“闖年關”

2008年，樓市在全球金融危機的洗禮下，度過了“冷冷清清，凄凄慘慘”的一年。在時下辭舊迎新、乍暖還寒時節，不少上市房企只能忍寒挨凍，苦熬年關。

回顧過去一年中，被迫賣地賣股權有之；像“豬堅強”一樣，減肥、瘦身，以求生存者有之；上市夢夭折，回歸A股失意者有之；被迫退出地產者有之。雖然市況一片蕭條，但其中不乏個別地產大佬積極應對，漂亮完成銷售作業。

誰的年關最難過?

年關近了，開發商難了。因為工程款該結了，廣告款該給了，員工的年終獎該付了。可見，對于眾多房企而言，年關是一道坎，能否順利逾越這道坎，那要看各房企“過冬棉襖”的薄厚了。

萬科仍然是所有上市房企中凈利潤絕對值最高的一個，2008年1～9月實現凈利潤近22.8億元，較2007年同期增長18.76％；金地集團實現凈利潤逾3.5億元，比2007年同期的3.27億元增長7.82％。

此外，2008年前三季業績增長突出的房企還有保利地產和2008年上市“新秀”濱江集團。其中保利地產前三季度實現營業收入66.93億元，同比增長71.22％；凈利潤12.67億元，同比增長125.38％；濱江集團實現凈利潤6.02億元，同比增長100％。

截至2008年三季度末，萬科負債率為69.66％，并且萬科擁有貨幣現金199.4億元，較2008年二季度末的153.7億元增加29.7％。可見，2008年力科“現金為王”的戰略，令其做足了“過年”的準備。

相比之下，首開股份的資產負債率明顯偏高，達到了82.39％。

誰在賣地賣股權?

2008年，面對市場寒流來襲，不少房企割肉求存、收縮戰線。

萬科集團2008年5月14日，萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50％股權轉讓。11月，萬科又在南京產權交易中心公開轉讓旗下子公司股權，股權轉讓總價為2.268億元。

瑞安集團2008年5月20日，在港上市公司瑞安房地產宣布，將其旗下全資附屬子公司ForesightProfits Limited(FPL)25％股權作價人民幣11.25億元信予一家名叫“永菱通”的金融投資公司。

首創置業2008年8月20日，首創置業發布關聯交易公告，稱其與公司股東ILeco Ziyang Pte Ltd共同出資，在重慶成立一家合資公司，雙方各占股50％，共同開發重慶市江北區一塊土地，并向合資公司轉讓位于天津的三家項目公司的部分股權。

招商地產2008年8月23日，招商地產發布股權轉讓公告。公告稱，公司將出讓旗下子公司富城(中國)有限公司100％股權，轉讓價格為17.5億元。此次股權轉讓將給公司帶來近1900萬元的收益。

湯臣集團2008年9月23日，曾以開發“全國最貴豪宅”湯臣一品而名噪一時的湯臣集團有限公司下屬全資附屬公司香港振溢公司，在上海聯合產權交易所掛牌出讓上海湯臣國建混凝土有限公司25％股權。

上實發展2008年10月8日，上實發展公告稱，將持其有的海云置業19％股權轉讓給富加公司，轉讓金額合計為5844.81萬元。

北京首開北京首開仁信置業有限公司轉讓其所持有的北京首開興業地產有限公司80％股權，掛牌價格約為4298萬元，掛牌時間為2008年11月12日至12月9日。

北京城鄉2008年11月，北京城鄉建設集團有限責任公司，將旗下兩家項目公司股權掛牌轉讓，掛牌價格分別為4.25億元、6524萬元。

金泰恒業2008年11月3日，北京金泰恒業有限責任公司掛牌轉讓了三亞金泰地產投資有限公司60％股權和遼寧金泰房地產開發有限公司30％股權，掛牌價格分別為3000萬元和1500萬元。

誰的銷售“作業”完成得好?

2008年房地產企業的銷售業績降低已經是不爭的事實。多數房企包括地產龍頭企業實現年初目標已無望。銷售情況好的房企真是“點著燈籠都難找”。

萬科集團2008年年初計劃800億元目標，目前看來，全年完成銷售額超過2007年523億元水平已不太可能，預計基本不會超過500億元。

金地集團2008年1～11月，金地集團共實現銷售面積97.97萬平方米，較上年同期下降3.87％；銷售金額102.68億元，較上年同期增長12.9％。

招商地產年初100億元目標已難以實現，其前三季度僅完成銷售額約50億元，預計年度實現銷售在70億～80億元左右。

保利地產年度240億元左右的目標，2008年1～10月份完成167億元，年度目標完成可能性很小。此外，保利還對年初制定的各項經濟指標進行了20％左右的調整。

富力集團2008年年初計劃是240億元，目前完成接近200億元，下滑了大約20％。

首創置業計劃2008年全年完成71億元銷售額，上半年已經完成了33億元。截至目前，首創需要完成10億元的銷售才能完成年度計劃。據了解，截至2008年6月，首創簽約銷售面積僅為13萬平方米，較上年同期的32.6萬平方米大幅下滑了60％，而17.33億元的簽約銷售總額也比上年同期的33.2億元下降了近五成。

遠洋地產趕上牛市末班車的遠洋地產被業界視為2008年樓盤銷售的佼佼者。該公司近日發布公告稱，2008年全國銷售額已超50億元，達到了全年的合約銷售目標。盡管這個“完成目標”其實是原計劃下調30％后的結果，但這是2008年第一家以下調目標的辦法完成銷售任務的地產公司。

誰在做“減肥”運動?

在2008年這個房地產冬天中，諸多上市房企紛紛亮出自己的“過冬棉襖”，或縮減開工量，或延遲開工。

萬科集團

拿地速度大幅放緩。2008年1～9月，萬科新增項目27個，權益建筑面積約502.1萬平方米。而2007年全年，萬科共獲取權益建筑面積934萬平方米，2008年前三季度的拿地量僅相當于2007年全年的54％。并且2008年上半年，萬科76.2％的資源是通過合作的形式，以較低成本獲取的土地。2008年1～9月，萬科拿地平均成本為2074元，而2007年萬科全年平均土地成本為3580元。

縮減開工最。據萬科A中報顯示，萬科對2008年下半年的開竣工計劃進行適度調整，預計全年開工面積將為683萬平方米，較年初計劃減少165萬平方米；竣工面積將為586萬平方米，較年初計劃減少103萬平方米。

金地集團

暫停拿地。自2007年9月份以來，金地基本停止了拿地步履。而對于廣州番禺項目約6600元／平方米和深圳龍華項目約6800元／平方米較高樓面地價，金地方面表示將通過協商改變規劃設計、延遲開發等手段來消化土地成本較高的影響。

保利地產

節制拿地。保利地產雖然新增儲備規模較大，但地價成本低，有利于2010年后的毛利率回升。其三季報顯示，2008年1～9月新增項目儲備建筑面積533萬平方米，權益建筑面積465萬平方米，總地價44.3億元，平均樓面地價831元／平方米。比2007年全年新增項目儲備平均樓面地價約3300元低75％。

縮減開工。保利2008年三季報顯示，三季度開工面積為165.3萬平方米，同比下滑9％；竣工面積僅7.88萬平方米，同比下滑37.8％；2008年1～9月總竣工面積51.88萬平方米，僅完成年度計劃的15％。

富力地產

暫緩施工。目前富力暫緩施工的商業地產項目主要集中在天津、西安、成都等二、三線城市。暫緩開工的規劃面積目前沒有確切統計，但是可能會超過數十萬平方米。其開工規模的萎縮預計在2009年更甚。富力集團表示，2009年開工面積將比2008年減少30％～40％，總共減少150萬平方米左右。

首創置業

邊減肥邊擴張。在上市房企中，較為另類的是首創置業。其一邊縮減開工量，將全年的80萬平方米的銷售面積目標調減至41萬平方米，同時2008年開竣工面積也被分別減少至60萬平方米和104萬平方米，分別下調了66％和26％；一邊謀求擴張。除發債成功，并繼續努力回歸A股外，首創還表示，2009年陸續在沈陽、成都、天津、西安、無錫五個中心城市全面開工建設“首創國際城”項目，總的開發規模將超過300萬平方米。其中，天津“首創國際城”已經初定2009年1月開工建設。

誰能找到錢?

亂市之中，不少房企面臨資金饑渴。在饑寒交迫中，各路諸侯四處奔波，尋錢覓糧，以求順利“過年”。時下，年關將近，各門各派的“糧草”充沛程度。

誰最失意?

2008年年初，房企融資門檻再度提高，于是不少房企做起了上市夢。然而，登陸資本市場卻成為房地產企業可望不可及的一件事情。縱觀整個2008年，房地產企業在資本市場上的斬獲僅有浙江濱江集團、河南建業。盡管如上房企叩門資本市場并不順利。曾面臨上市時間延遲、融資縮水等，但畢竟“魚躍龍門”。伴隨著上述企業的得意開懷，是諸多房企吃了資本市場的“閉門羹”。

據瑞銀證券資本市場部總經理朱俊偉透露，目前內地過了香港發審會，上不了市的公司有將近80家，卡在美國、新加坡等交易所的公司至少有100多家，卡在證監會的有200多家，全部加起來至少有400多家。

單就計劃赴港上市的內地房企而言，根據香港聯交所資料統計，約達到11家，擬融資規模超過650億港元。

如今看來，上市融資對這些房企而言可謂南柯一夢。2008年主動或被動放棄、推遲上市計劃的企業有：上海恒盛、重慶龍湖地產、廈門寶龍地產、昌盛中國、恒大地產、河北天山地產集團。

誰將放棄地產?

過去幾年，房地產的高額利潤吸引了諸多非地產公司試水地產行業。2008年，地產步入下行通道，一些企業或是被迫無奈，或是主動轉身，意欲拂袖而去。

頻頻拍下“地王”的雅戈爾，終于決定推遲旗下多個地產項目開工時間。2008年12月，雅戈爾證券部人士也向媒體透露，公司目前正在加大研發，努力提高服裝的毛利率。此前不久，雅戈爾集團副總裁、雅戈爾服飾總經理陳志高表示：“2008年房地產和股權投資大起大落，2009年我們會著力在服裝產業下更多工夫。”對于雅戈爾近期“輕地產、重服裝”的舉措，坊間紛紛猜測，因房市行情不好，雅戈爾或有意重新重視服裝業。

此外，近日傳得沸沸揚揚的“溢佳香”事件亦與地產行業不景氣有關聯。2008年12月初，位于杭州市余杭區瓶窯鎮的牛肉干大王“溢佳香”生產廠已全面停產。而在此之前，出現資金鏈網境的“溢佳香”本想趁地方政府出面救市之機，借房地產開發項目翻身，卻無力支持土地出讓金，更拿不出后續開發資金。于是乎，“借道地產，東山再發”也只能成為一夜黃粱夢。

雅戈爾、溢佳香也僅僅是房地產頹勢下企業命運的縮影。在北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰看來，未來兩年，全國范圍內三成的房地產企業將因無法拿到土地而退出市場；兩成的房地產企業將因為資金危機被吞并；還有三成企業艱難維持生計；只有不到兩成開發商日子相對較好過。