２００８影響力人物“觀點”交鋒

2008年地產江湖血雨腥風，亂象叢生。名門正派所謂輿論領袖陷入“口水戰”難解難分。與以往潘、任、馮三分天下格局不同，今朝萬科領軍人物王石“賣拐”引發整個行業巨震；SOHO中國掌門人潘石屹發動“百日巨變”爭論；馮氏幽默“豬堅強”百談不厭；地產大嘴任志強高調吶喊救市，憂國憂民；社科院經濟學家易憲容唱衰樓市噩夢成真——昔日，人們恐房價攀高，贊王石英明，稱易憲容敢言，罵潘、任、馮貪婪。今朝樓市“外憂內患”，在各大掌門人數輪交鋒之后，孰對孰錯，恐又有一番評論。

交鋒第1輪

擂主：王石

殺手锏：“賣拐”

2007年底，王石拋出“拐點論”。但其當時只是對珠三角樓市的評價。此后不久，王石在上海便把“拐點論”從珠三角市場迅速轉變為對全國樓市的判定，其依據是需求量的下滑。2007年廣州的成交量同比萎縮了44％，北京下降9.2％，上海下降15％。在王石看來，那種盲目擔心“不買價格會更貴”的買房心理預期已趨于理性。這種理性回歸已然在各大城市顯現，并將蔓延全國。

王石表示，樓市是否健康，一是看房價漲幅與家庭收入是否匹配；二是看樓市庫存。“過去2年，房地產價格是泡沫高漲。所以，現在的市場調整是應該的。”2008年年初時，王石曾公開表示。

攻擂者：潘石屹

殺手锏：經濟發展不應有太多“拐點”

針對王石的“拐點論”，潘石屹先是發表觀點：“如果2008年樓市會拐，那么先會從土地市場出現拐點。2006年、2007年的土地供應將會直接影響到2008年、2009年的房屋市場。”言外之意，即過去兩年高企的地價決定了未來兩年房價不可能出現拐點。

之后，潘石屹再駁“拐點論”，認為一個行業要平穩發展，不應該出現很多“拐點”。在過去幾年內，政府采取了一系列調控手段以抑制房地產過快發展，如第二套房和二手房的按揭成數減少、流通環節稅費提高等等，但因真實需求存在，中國經濟仍在健康增長，城市化還在不斷推進。如果全球經濟形勢進一步惡化，中國政府也會迅速通過利率和準備金率來進行調節，絕不會在經濟惡化時，還進行提高利率和準備金率的反向調節，支撐中國經濟和中國房地產發展的主導力量并沒有改變。

攻擂者：馮侖

殺手锏：房市看好，“拐點論”不成立

馮侖于2008年7月13日表示，當時房地產市場總體上仍然看好，所謂“拐點論”不成立，“中國房地產行業的前景一片光明”。

針對當時北京、上海等大城市房價出現階段性下跌的事實，馮侖在接受采訪時稱，其中有兩個因素：一是自然的市場需求變化，供大于求價格就會下降；二是消費者持幣觀望，交易量減小，交易速度減緩。但這些變化僅限于住宅市場，事實上，房地產市場并非只包含住宅，住宅以外的市場近年來發展前景很好。因此，僅僅從住宅市場的階段性下跌就對整個房地產市場持悲觀態度，是沒有依據的。

攻擂者：任進強

殺手锏：夢想樓市進入“拐點”的人會失望

對于2008年年初樓市是否已經出現“拐點”的爭論，任志強認為，衡量的標準應以代表全國房地產市場的指數是在上升還是在持續下降來判斷。標準值為100，低于100的為冷點，當時的標準值是持續上升的，并接近了110的高位，又何來的冬天之說呢?

“當兩限房與經濟適用住房在總銷售量中的比重增加時，各地的平均住房價格都會下降，但這并不表示是拐點，商品房價格也未必會受影響。”任志強說，“夢想讓房市進入拐點、看樓市大跌的人確實大有人在，但他們會失望的。大跌不會給市場、民眾帶來財富與好處，也不會給國家經濟發展帶來好處，也許僅僅是滿足了那些‘預言家’的個人偏好。”

“我從來不認為樓市已經出現了“拐點”!”任志強說，對于房價可能大家都有一個誤解，認為局部房價跌了，整體也就跌了。但房地產業是一個不可移動的產業，因為不可移動，所以在地區差上顯得很大。某些地區房價問題可能是供求關系發生了變化，或者短期政府政策導向造成了一些變化，它不代表全國的情況。

殺傷力 一句話拖垮N個行業

一句話，萬科樓盤全線降價做出回應，降價風暴從珠三角登陸之后，迅速吹到長三角及全國各地，堅挺數年的房價開始大幅下挫；一句話，從房價下跌迅速演變為一場全國性的房地產革命，市場觀望、交易慘淡致使諸多房企出現資金缺口，奄奄一息，投靠無門；一句話，連累全國71家大中型鋼廠，42家出現虧損，虧損額達77.74億元。與此同時，煤炭、家居、裝修等行業諸多企業關張停業，叫苦連連——

由此可見，王石一句“我承認樓市拐點已經出現”，受累的不僅僅是房地產行業。但是從一句話中受益者亦有之，那就是王石掌管的萬科，其在三季報中自豪地宣稱，2008年市場占有率同比大增50％，伴隨于此，是諸多被逼無奈的中小房企投奔萬科，賣身求存。

交鋒第2輪

擂主：潘石屹

殺手锏：百日劇變

2008年3月21日，潘石屹在答新浪網網友和記者問時，提出了一個令全行業都為之震驚的概念——百日是劇變。

7月6日，面對人們“房地產行業沒有出現劇變，是不是估計錯了”的質疑，老潘做出了回應。“三個月前我分析房地產行業要出現劇烈的變化，主要是考慮了四方面的因素：一、美國次貸危機引起國際經濟蕭條；二、國內從緊的貨幣政策；三、2007年一年，房地產商買地的錢甚至超過當年銷售額，手頭普遍偏緊；四、當時各個城市房屋成交量在萎縮。”潘石屹說。

“目前房地產行業面臨的資金壓力比100天前嚴峻得多，經濟形勢不好、貨幣政策從緊、成交額下跌，等等，都是造成房地產行業資金壓力加大的原因，而且形成壓力的這些力量比100天前還要大得多。”在潘石屹看來，截至2008年7月份，導致房地產行業資金鏈條緊張的因素并沒有消失，反而在加強。與此同時，企業發生劇變的形式也呈多樣性，比如在2006年、2007年高價獲得的地王，頻頻出現“退地”、“拖欠地價款”等現象。

攻擂者：任志強

殺手锏：從來不認為會出現劇變

2008年4月，在博鰲亞洲論壇上，當媒體問及任志強對潘石屹關于中國房地產業“百日劇變論”的看法時，任志強表示從來不認為可能會出現這個問題。他說，從歷史上看，房地產大概每年要死掉2萬家企業，沒有發生太大變化。房地產企業里有大量的收購、兼并，這種兼并多以土地儲備為首要目的。

殺傷力 被房企老板建議閉嘴

潘石屹，先是“無拐論”的忠實捍衛者，后又是“百日劇變”的主角。其觀點的前后矛盾引來“千夫之指”——

有人說一向唱好樓市的老潘，之所以發動“百日劇變”爭論是圖有陰謀。是想趁房企洗牌之機圈地、擴張；有人說，老潘近年在土地市場多次出師不利，所以“吃不著葡萄就說葡萄是酸的”；還有人說，SOHO中國赴港上市成功，融資16.5億美元，所以是站著說話不腰疼；更有甚者，直接告訴老潘，“不要再說了”。

潘石屹發動“百日劇變論”的動機姑且不論。如今看來，2008年的樓市正如潘所預期，行業兼并重組增多；退地、拖欠土地出讓金事件頻現；房價下挫。在這場歷史性洗禮當中幸免于難的企業，潘石屹的SOHO中國位列其中。試想，2006年、2007年醞釀赴港上市的SOHO中國，如果當時采納投行的意見大攀攻城掠地，那2008年，恐怕老潘無心高談“百日劇變”，而是在思索如何“過冬”了。

交鋒第3輪

擂主：馮侖

殺手锏：“豬堅強”新說

汶川大地震中，“豬堅強”的真實故事感動了全人類。故事是說，一頭豬在地震后堅強地熬過了36天，直到獲得營救。雖然36天中，這頭豬從300斤瘦到150斤，但畢竟它存活了下來，于是感動的人們，稱它為“豬堅強”。

在房地產下行通道中，“豬堅強”成為房地產商的勵志歌。正如歌詞所云：“像豬一樣的堅強，積蓄更多的能量。在絕境中把最美的夢想守望，不會害怕不會慌張。像豬一樣的堅強，擁有平凡的力量，讓死神在無奈中倉皇逃亡，決不退縮決不投降。”

馮侖云，在市場經濟體系中，任何一個企業若想發展，都應該像“豬堅強”一樣，減少多余動作。“豬堅強”能活下來，最重要的是沒有多余動作，待在那兒，用有限的資源來支撐它的生命。企業也是一樣，在調整期，動作越多，資源就越不夠。很多房地產企業，就是資源有限，動作卻太大，因此就不能像“豬堅強”這樣堅持很久。所以，在地產弱市，房企應想盡辦法，找到適合自己的生存之道。

2008年9月，一直呼吁房企學習“豬堅強”的馮侖，態度發生了180度轉折。他聲稱：房地產千萬不要學“豬堅強”，因為，獲救后的“豬堅強”又長了100斤肉。所以，在他看來，曾經的勵志歌變成了腐敗的象征。“如果一個企業熬過了一場危機，就要進入一個快速成長期的時候，千萬不要學‘豬堅強’，因為‘豬堅強’已經不是我們現在的偶像了，已成為一個花瓶。最后，當它的肉不好吃，不能宰殺，變成了一個所有人的寵物的時候，它就喪失了原有的生命力。企業不能變成一個寵物，而應該成為一個奮斗者、創造者。”馮侖說。

無人攻擂。

殺傷力 給行業打氣

地產弱市之中，馮氏幽默“豬堅強”新舊兩解，帶給業界諸多反思。前解提倡房地產商學習“豬堅強”在逆市之中主動瘦身，堅強存活，等待營救；后解提醒渡過危機的房企，不要成為“偶像派”，而是要成為“實力派”，成為奮斗者、開拓者，引領行業健康發展。因此，在2008年這一非常年度，“豬堅強”帶給房地產企業諸多希冀、諸多警惕，令很多企業從中受益，像地震中那頭豬一樣，堅強地存活了下來。

交鋒第4輪

擂主：易憲容

殺手锏：房地產不可救、不需救、不能救

2008年7月，從緊的貨幣政策導致局部市場房價出現波動，不少開發商在那時便開始呼吁政府救市。對此，一向唱衰樓市的易憲容，在自己的博客中發文《房地產不可教、不需救、不能救》。其核心內容整理如下：

首先，無論是十七大報告，還是24號文件及2008年總理的政府工作報告，都已經把房地產市場發展的根本問題放在三個理論前提上：一、公民的基本居住權具有根本上的優先性；二、在土地公有制的情況下，中國的土地為全國人民所有，而不是少數人謀利或掠奪他人財富的工具；三、中國共產黨的宗旨是為絕大多數人謀利益的，因此它所有的政策、目標、出發點都會從絕大多數人的利益出發。比如，24號文件的核心內容“90平方米·70％”，便是為了滿足絕大多數居民有支付能力購買到舒適的住房。因此，不可救。

其次，從當時國內房地產行業的景氣程度來看，也不需要救。依據是，當時國家統計局公布5月份“國房景氣指數”為103.34，盡管比4月份回落，但仍然處于上升通道。此外，2008年1～5月份，全國完成房地產開發投資9519億元，同比增長31.9％。也就是說，房地產開發增長不僅沒有隨著從緊貨幣政策下降，反之仍然處于高位增長；1～5月份，全國房地產開發企業實現到位資金15099億元，同比增長24.3％；全國房屋施工面積19.57億平方米，增長24.9‰對此，易憲容認為，從國家統計局公布的數據來看，截至2008年5月份，國內房地產的繁榮沒有改變，特別是房地產開發及房地產市場資金的流入不僅沒有改變，反之快速增長。

再次，日前房地產市場最大的問題是房價過高，把中國80％以上的居民排除在房地產市場之外，讓許多進入房地產市場的居民成了一生難以擺脫的“房奴”。反之，卻讓少數人用國有土地要素在短期內聚集及掠奪社會財富、牟取暴利。如果房地產企業能夠改變暴利之觀念，能夠適應市場發展之趨勢，相信任何一個市場沒有賣不出去的住房，只有賣不出去的住房之價格。

易憲容認為，房地產市場的穩定并不是要把全國房價穩定在2007年的泡沫水平上，而是要穩定國內絕大多數居民改善住房的經濟預期，這是24號文件的核心，也是中國房地產市場得以發展與繁榮的根本所在。因此，目前國內房地產市場不可救、不需救、不能救。

在此之后，易憲容又多次撰文反對政府救市。其理由是：一、放松信貸將增加金融風險。如果第二套住房按揭政策放松了，某些個人利益膨脹，房地產商暴利后逃走，地方政府土地財政增加及GDP上去了，但銀行體系的風險無限放大了，中國離金融危機也不遠了!

二、救市難奏效。因為，中國的房地產市場已經繁榮了近10年，房地產市場的價格也快速飚升了10年。從歷史經驗來看，房地產市場也同其他任何市場發展一樣，都會有周期性的變化，政府人為的政策救市是否有能力中斷這種周期變化，是不容易的事情。

三、政府救市會挫傷購房人的信心。因為，當政府的各種救市政策出臺時，購買者會感覺到，當前房地產市場面臨嚴重供過于求，政府才出臺各種政策引誘住房購買者進入房地產市場。當購房者有這樣的感覺與預期時，他們進入房地產會更謹慎，甚至不會進入房地產市場。

四、地方政府用財政補貼的方式來救市，存在程序上的不合法性。比如，一套住房的總價格是100萬元，如果市場的價格下跌10％，其減少支出10萬元，而就目前地方政府政策而言，最高的補貼也只是1％，其購買住房減少支出也只有1萬元。居民購買住房支出減少孰大孰小一目了然，更何況過高的房價若下跌起來不會僅是10％。因此，在房價下跌的趨勢十分明顯的情況下，任何購買住房者是不會輕易進入房地產市場的。購買住房者不進入，地方這種補貼所起到的作用就十分有限。

攻擂者：潘石屹

殺手锏：拯救樓市就是拯救中國經濟

2008年7月，潘石屹呼吁政府修正開發貸款和按揭貸款的政策，讓商業銀行根據風險自己判斷，不要“死摳”二套房貸政策。他認為，一個月之內在開發貸款和按揭貸款方面會有好消息，市場的彈性就會回來，如果政策再不松動，市場可能就回不來了。

2008年9月23日，潘石屹再次呼吁政府救市。他把房子比喻為“煤”、“豬肉”和“奶粉”，“關掉的煤礦越多，煤的價格越漲。關掉的奶粉廠越多，奶粉的價格就越漲。沒有農戶養豬了，豬肉的價格就漲了。”

在潘石屹看來，房地產行業和煤礦、奶粉廠、農戶的情況是一樣的。當市場上房子的供應量少了，在需求穩定的情況下，房價只能往上漲，市場的局面就是供不應求。相反，房地產市場能興旺發展，市場上有許多房地產公司在造房子，市場供應量大，老百姓才有選擇，才能買到自己喜歡的房子，價格也自然會降到合理的范圍內。

潘石屹認為，政府救市其實就是救經濟。據其調查，2007年開發商們大規模購買土地，還沒有資金和時間建成房子。所以，大量地產企業倒閉只會引起經濟的萎縮、失業率提高，金融機構和銀行的安全也會受到威脅。

攻擂者：任志強

殺手锏：政府救市實則是在救自己

2008年8月，伴隨著奧運會的結束，房地產投資及開工面積出現下降。對此，任志強發表觀點認為，如果出現開復工持續下降的局面，就會造成市場的再一次價格扭曲。所以適當調整政策，使市場恢復平穩至關重要。“救市，我認為實際上是政府在救自己，救消費者。”任志強說。

“今天樓市的下跌，緣于政策抑制了需求。”任志強認為，“如果房地產市場出現急劇下滑，政府不出臺新的政策，那么，低迷可能會持續好幾年，對未來中國經濟發展將是很大的打擊。”

如果房地產繼續回調，很多企業不拿地了，地方政府便沒有土地收益，很多地方財政是難以為計的，有的地方財政已經達到了中央財政的40％～50％，如果土地賣不出去，地方財政靠什么解決低收入家庭的住房問題，進而又涉及到民生及中國的城市化進程問題。

攻擂者：朱中一

殺手锏：建言救市

2008年9月，朱中一稱，中房協在上書國務院的報告中建議將當時“嚴厲”的房地產調控政策改為“適度控制”，比如允許地方政府自行救市、降低房地產交易有關稅率、鼓勵改善性住房需求、加強房地產預警系統功能等。其理由是房地產市場價格和交易量過度下降將對國民經濟帶來影響：一是對房地產上下游企業的影響，房地產開發規模下降將對國民經濟穩定健康發展帶來不利影響；二是房地產市場萎縮將帶來爛尾樓等大量社會問題，尤其對金融業沖擊會很大。

11月底，中國房地產業協會再次將新的救市提案上交建設部和發改委。朱中一表示，提案內容包括：建議穩定樓市，進一步鼓勵居民合理購房，呼吁銀行在信貸方面對居民合理的改善型住房需求給予支持。

此外，對于9000億元保障性住房投資，中房協建議，各地政府可以收購市場存量小戶型住房作為房源儲備，以防止未來出現小戶型產品過剩現象。朱中一還特別指出，防止房地產行業大起大落的最根本措施是要改革目前的土地出讓金分配格局，以抑制地方政府的短視行為。

殺傷力 救市利好夢想成真

在救與不救的輿論紛爭中，樓市度了2008年。回頭來看，救房產也好，救經濟也罷，畢竟，政府已經打出了救市“組合拳”。可見在對以潘、任為代表的地產大腕急呼救市，和以易憲容為代表的唱衰樓市之間，還有一桿代表多數人利益的秤，那就是政府。

雖然截至目前，房地產仍未能走出階段性低谷，但令人欣喜的是，在中央及各地政府的大力救市下，市場已出現回暖跡象。

最新統計數據顯示，2008年11月份，北京期房商品住宅成交12479套，環比成交套數及面積都增加超過50％；深圳商品住宅交易量比10月增加2550套，平均每周成交1510套，每日成交216套，達到2008年以來商品住宅成交量的最大值；上海當月成交商品住宅70.85萬平方米，環比上升41.98％。

除京、滬、深三地成交量止跌回升外，近期其他不少城市亦出現回暖跡象。

交鋒第5輪

擂主：茅于軾

殺手锏：大搞限價房、經濟適用房反而會推高房價

2008年4月26日，經濟學家茅于軾在一個論壇上表示，限價房和經濟適用房無助于滿足低收入人群的住房需求，僅滿足了一部分中高收入者對房地產的占有欲望，大最搞限價房和經濟適用房反而可能推高房價。

茅于軾認為：一、限價房和經適房政策很容易滋生貪污腐敗，因為這類房子主要是通過計劃分配，即通過申請批準，并非通過房子的自由買賣，只要有權批房，自然就有腐敗發財的機會；二、經濟適用房只能滿足中高收入人群對房產的占有欲，并非低收入人群真正的住房需求，因此，無助于財富分配合理化，如果大量搞限價房和經濟適用房，大部分人因沒資格買這類房而只能買商品房，房價會被推高；三、應大量推出廉租房，其能解決低收入人群的實際住房需求。

護擂者：徐滇慶

殺手锏：限價房政策離譜

2008年5月，徐滇慶教授在接受媒體采訪時亦對“雙限房”的合理性表示置疑。他認為，“雙限”中限戶型有理論基礎，而限房價沒有理論基礎。有關部門提出“雙限房”，既限戶型又限房價，把兩樣事情捏合在一起，好比是畫蛇添足。限戶型是實行有效的市場區隔，保證市場競爭機制能夠充分、有效地發揮作用。而限房價卻不折不扣地破壞市場競爭機制。

限戶型針對的是沒有市場邊界區隔的土地政策。顯然，如果讓窮人和富人去爭同一塊地，無論如何窮人也拿不到。簡單的土地“招拍掛”，不能保證窮人的居住權利，因此出現了典型的“市場失靈”。如果不限制戶型，在大都市將出現清一色的豪華大戶型住宅。表面上看似公平，實際上是極不公平。如果把窮人邊緣化，把一般老百姓趕到遠郊，出現一些貧民窟，后患無窮。只有采取限戶型政策才能讓老百姓買不起大的買小的，給一般民眾以選擇空間。因此，必須堅持執行限戶型政策，用70％以上的面積蓋90平方米以下的住宅。

可是，限房價卻沒有理論根據，無論以哪種方式去限制房價，只能把事情越搞越亂。

無人攻擂。

殺傷力 限價房成為眾矢之的

盡管茅于軾“大搞限價房、經濟適用房反而會椎高房價”的論述一出，便遭到了各界的“炮轟”，但不得不承認其觀點的正確性。試想，如果2009年樓市繼續探底，那么，已推出的大部分限價房的價格相對于周邊商品房不但毫無優勢可言，甚至價格還有可能高于周邊的商品房!

根據規劃，北京市2008年推出兩限房450萬平方米，如果相關的配套政策不隨之調整，如此大張旗鼓地進行限價房建設和銷售還有意義嗎?限價房是在房價高速土漲時的產物，但是如今時移世易，“限價房”政策的合理性值得有關部門反思!

交鋒第6輪

擂主：郎咸平

殺手锏：次貸危機最大受害者是中國

2008年4月，在提及美國次貸危機的影響時，郎咸平表示，美國經濟不會有問題，但次貸危機的最大受害者是中國。他指出，美元貶值的目的就是不斷把次級債問題輸出給中國，對中國的打擊不僅體現在中國持有的次級債資產上，而是美國政府有意讓美元泛濫，讓全世界各國以美元計價的貨品通貨膨脹。人民幣匯率相對美元大幅飆升，結果是除中國的出口制造業遭受沉重打擊之外，中國由于國際通貨膨脹產生嚴重的通貨膨脹。羅杰斯呼吁采購大宗農產品，中國需求量大，買什么漲什么。國際炒家買中國人要買的大宗物資，包括重金屬、農產品，價格炒高后再賣給中國，他們是最大的贏家。

2008年12月，郎成平在接受媒體采訪時對美國次貸危機的影響進行了進一步論述。

“有一些人認為我們銀行買的次級債不多，所以不會產生危機，這僅是一個表面現象。”郎成平說，其本質是目前我國的產能嚴重過剩，占GDP的70％。而我們自己只能消費一半，剩下一半靠出口。也就是說，出口創匯的本質就是嚴重的產能過剩。美國次貸危機發生后，歐美各國的消費大幅下降，將繞過我國的金融體系，一刀插向我國30％以上的過剩產能，由此帶來的危機非常嚴重。

無人攻擂。

殺傷力 引導正確輿論 給國人鼓勁

2008年，美國次貸危機無疑給全球人民上了一堂風險課。而我們的郎教授同樣給國人上了一堂課，那就是如何深入地認識危機、客觀地評判危機、勇敢地戰勝危機。

于是，郎教授的觀點伴隨著每一個中國人渡過了“2008全球經濟嚴冬”。正如其所說：中國30年改革開放，非常成功，其間從來沒有經歷過大蕭條，所以無論是官員、企業家，還是老百姓，都缺乏大蕭條的洗禮，這次經濟危機對于國家和個人來說，都是一次淬火，一次煉獄，經霜的葉子更紅。