２００８房地產政策大盤點

沒有了2006年、2007年的狂熱，沒有了“皇帝女兒不愁嫁”的房子，2008年，中國房地產業的金色光環，在奧運利好和全球經濟危機利空因素并存下，漸隱漸退。

在此背景下，“救市”成為2008年房地產調控的主旋律，如稅、費、率齊降；4萬億元投資等。除此之外，住房保障、節約用地、產權保障、建筑節能齊頭并進。

稅、費、率

主題詞：三率齊降

政策名稱：央行下調存貸款基準利率1.08基點，并降準備金率

出臺時間：2008年11月27日

核心內容：一、從2008的11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。二、下調中央銀行再貸款、再貼現等利率。從2008年12月5日起，下調工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，下調中小型存款類金融機構人民幣存款準備金率2個百分點。三、活期存款利率從0.72，直接降到0.36。

主題詞：雙率下調

政策名稱：央行下調一年期人民幣貸款基準利率，同時下調中小金融機構人民幣存款準備金率

出臺時間：2008年9月16日

核心內容：下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調、長期少調的原則作相應調整；存款基準利率保持不變。個人住房公積金貸款利率也相應下淵，其中5年以下(含5年)貸款利率下調0.18個百分點，降至4.59％；5年以上貸款利率下調0.09個百分點，降至5.13％。

主題詞：準備金率

政策名稱：央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率

出臺時間：2008年6月15日

核心內容：2008年1月25日，由14.5％調至15％；2008年3月25日，由15％調至15.5％；2008年4月25日，由15.5％調至16％；2008年5月20日，上調0.5％調至16.5％；2008年6月15日和25日，分別上調0.5％調至17.5％。

主題詞：企業所得稅

政策名稱：國家稅務總局發布《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》

出臺時間：2008年4月16日

核心內容：省級地區的住宅(非經濟適用房)預售收入的預計利潤率由原來的不低于15％調高到20％。即企業按照預計利潤率不低于20％的標準預繳企業所得稅，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

主題詞：三部門聯合救市

政策名稱：財政部、稅務總局，降低住房交易稅率，央行降低首付款比例

出臺時間：2008年10月22日

實施時間：2008年11月1日

核心內容：對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1％(原為1.5％)。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅(0.05％)；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅(根據房子面積大小實行不同的稅率)。自10月27日起，金融機構對居民首次購買住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍(原為0.8倍)；最低首付款比例調整為20％；個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。

主題詞：兩減一免

政策名稱：存貸款利率分別下調，暫免個人存款利息所得稅

出臺時間：2008年10月9日

核心內容：存貸款利率分別下調0.27％；對儲莆存款利息所得暫免征收個人所得稅。與此同時，全國各大城市亦開展救市。

主題詞：雙率再降

政策名稱：央行決定下調貸款基準利率和存款準備金率

出臺時間：2008年12月23日

核心內容：從2008年12月23日起，下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。從2008年12月25日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。另外列公積金貸款下調0.18個百分點。

主題詞：五年交易解禁

政策名稱：國務院常務會議部署促進房地產市場健康發展措施

出臺時間：2008年12月17日

核心內容：進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

《樓市》點評

2008年房地產調控“前緊后松”，體現在稅、費、率的調控上，尤為明顯。

長達五年之久的加息周期宣告結束，取而代之的是五次降息，并下調存款準備金率。“救市組合拳”還包括爭議已久的普宅標準放寬、二套房貸政策松動以及五年交易瓶頸“解禁”等。在一系列救市舉措下，市場乍現回暖跡象。

投、融資·擴大內需

主題詞：九項措施保經濟、促發展

政策名稱：國務院辦公廳關于當前金融促進經濟發展的若干意見。

出臺時間：2008年12月13日

主題詞：4萬億元

政策名稱：溫家寶主持國務院常務會確定擴大內需十項措施

出臺時間：2008年11月5日

主題詞：支持優質房企上市

政策名稱：證監會表示支持優質房地產企業通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現做大做強；但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買升發用地等的IPO，將不予核準

出臺時間：2008年3月20日

主題詞：適度放松貨幣政策

政策名稱：2008年中央經濟工作會議提出5項重點任務

出臺時間：2008年12月10日

核心內容：會議提出要加強和改善宏觀調控。在工作具體部署上，要積極擴大同內需求，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持資本市場和房地產市場穩定健康發展。

《樓市》點評：

金融危機發生后，國家采取積極政策保經濟、促發展。未來兩年4萬億元的投資、適度放松的貨幣政策、避免盲目惜貸、降低開發企業融資難度等等，無疑給頹勢中的中國經濟以及房地產業注入了一把新的動力。然而，這些僅是政策面的積極信號，能否真正扭轉乾坤，還要看政策落實的到位與否，以及未來是否有相關跟進措施出臺。

土地

主題詞：閑置土地

政策名稱：《關于促進節約集約用地的通知》

出臺時間：2008年1月3日

核心內容：通知要求，2008年6月底前，各省要將閑置土地清理處置情況向國務院作出專題報告；要優化住宅用地結構，確保不低于70％的住宅用地用于廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下普通商品房的建設。

主題詞：土地“身份證”

政策名稱：國土資源部正式公布《土地登記辦法》

出臺時間：2008年1月3日

實施時間：2008年2月1日

核心內容：根據《土地登記辦法》，完成土地登記后，每幅土地都將發放由國務院國土資源行政主管部門統一監制的土地權利證書，即土地“身份證”。有效保護土地權利人的合法權益。

主題詞：集體建設用地管理

政策名稱：國務院辦公廳發布《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》

出臺時間：2008年1月7日

核心內容：一、嚴格執行土地用途管制制度；二、嚴格規范使用農民集體所有土地進行建設，并嚴格控制農村集體建設用地規模；三、嚴格禁止和嚴肅查處“以租代征”轉用農用地的違法違規行為；四、嚴格土地執法監管。

主題詞：土地利用總體綱要

政策名稱：《全國土地利用總體規劃綱要》

出臺時間：2008年8月13日

實施時間：2008年10月1日

核心內容：到2010年和2020年，全國耕地保有量應分別保持在18.18億畝和18.05億畝。

主題詞：金融促進集約用地

政策名稱：央行、銀監會關于金融促進節約集約用地的通知

出臺時間：2008年8月27日

核心內容：對國土資源部門認定的建設用地閑置兩年以上的房地產項目，禁止發放房地產開發貸款，或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款(包括資產保全業務)。

主題題：土地收購

政策名稱：《國有土地收購儲備辦法》

出臺時間：2008年2月15日

核心內容：國有土地收購分為貨幣補償直接收購和土地收益分成收購兩種方式。貨幣補償直接收購劃撥土地使用權及地上建(構)筑物，以土地使用權補償作為主導方式的，土地按照評估價格的60％給予補償，建(構)筑物按照評估價格補償；以地上建(構)筑物補償作為主導方式的，按照房地產綜合評估價格扣除所含土地評估價格的40％給予補償。

主題詞：規范開發時限

政策名稱：國土資源部、國家工商行政管理總局向各地發布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本

出臺時間：2008年6月1日

實施時間：2008年7月1日

核心內容：合同要明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項目的，原則上開發時間最長不得超過3年。且3年開發周期并不會因為土地轉讓而有所改變，即使土地在合法情況下完成轉讓，下家依然要遵循土地出讓時簽訂的竣工時間表，違約依然要交納違約金。

《樓市》點評

從近年的土地調控來看，在提倡節約用地的總基調下，一方面，政府希望發掘有限的土地資源，增加供給平抑房價；另一方面，一路高企的地價，令房價“水漲船高”，這本來就是一對矛盾。未來，土地政策如何在新的地產形勢下發揮積極作用，應該是下一步土地調控的重中之重。

保障性住房

主題詞：經濟適用房開發貸款優惠

政策名稱：央行公布《經濟適用住房開發貸款管理辦法》

出臺時間：2008年2月4日

核心內容：一、開發經濟適用房，房地產開發企業的貸款利率可以下浮10％以內；二、開發經濟適用房，房地產開發企業的建設項目資本金不低于項目總投資的30％，比35％的常規要求有所降低；三、開發經濟適用房，房地產開發企業的貸款期限一般為3年，最長不超過5年，比常規2年的還款期限有所延長。

主題詞：“兩會”政府工作報告

政策名稱：“兩會”中溫家寶總理的政府工作報告中與房地產相關的是“抓緊建立住房保障體系”

出臺時間：2008年3月5日

核心內容：一、要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設，加強經濟適用住房建設和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難；二、要增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，建立多渠道投融資機制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題；三、要綜合運用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價過快上漲；四、要加強市場監管，嚴格房地產企業市場準入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。

主題詞：加大保障住房規模

政策名稱：住房和城鄉建設部落實國務院決策，部署5方面工作

出臺時間：2008年11月13日

核心內容：一、加大廉租住房和經濟適用住房建設規模；二、加快市政基礎設施和公用設施建設；三、積極配合有關部門做好林區棚戶區、農墾危舊房和農村危房改造及重點流域水污染防治工作；四、加快推進建筑節能工作；五、穩定房地產市場和規范市場秩序。

《樓市》點評：

2008年，保障性住房的空前繁榮“讓人歡喜讓人憂”。喜的是，政府已經意識到，無論如何控制房價，老百姓依然只能“望房興嘆”，只有靠多層次的住房保障體系，才能真正解決中低收入家庭的住房問題；憂的是，“兩限房”儼然成為政府調控的“雞肋”。

2008年，全國房價普通下行，賣方市場已轉變為買方市場。在開發商不得不降價過冬的背景下，“兩限房”所謂“平抑房價”的意義也就煙消云散了。

建筑節能

主題詞：民用建筑

政策名稱：《民用建筑節能條例》頒布

出臺時間：2008年8月1日

實施時間：2008年10月1日

核心內容：要求各級人民政府應當加強對民用建筑節能工作的領導，積極培育民用建筑節能服務市場，健全民用建筑節能服務體系，推動民用建筑節能技術的開發應用，做好民用建筑節能知識的宣傳教育工作。

主題詞：公共建筑

政策名稱：《公共機構節能條例》頒布

出臺時間：2008年8月1日

實施時間：2008年10月1日

核心內容：《條例》指出，公共機構應當按照規定進行能源審計，對本單位用能系統、設備的運行及使用能源情況進行技術和經濟性評價，根據審計結果采取提高能源利用效率的措施。

《樓市》點評：

節能是永恒的主題。建筑節能不應是單純的減少能耗總量，其中最重要的一個理念，應當是提高建筑能源的利用效率。