把脈２００８樓市 尋找２００９出路

2008年，美國“金融海嘯”排山倒海迎面而來，霎時間席卷全球。中國很難在金融危機中獨善其身，因為中國已深深地融入到世界經濟中。2008年中國經濟進入拐點，而中國房地產市場亦遭遇“價量齊跌”的“寒冬洗禮”。

日前，在由北京大學主辦的全球金融危機下中國經濟的機遇與挑戰論壇上，全國人大常委會原副委員長成思危認為，拉動經濟最重要的就是房地產。但是現在的房市比較冷，就要想辦法使房市回暖。那么政府的一系列“救市”舉措能否力挽狂瀾?房地產行業能否盡早回暖?2009年樓市回暖還需要哪些措施?還要政策如何引導?

為此《樓市》在2008年12月至2009年1月間選取地產業內80位職業經理人采取問卷調查的形式，對上述問題進行了調研?！稑鞘小芬恢北局陀^真實、嚴肅認真的報道態度，準確傳遞行業動態信息，為房地產行業的平穩發展創造良好的輿論氛圍。此次問卷調查目的旨在了解目前房地產企業的需求，以及中國地產行業還需要哪些政策支持。

在本次《樓市》對80名地產職業經理人的問卷調查中，我們發現69％的被調查者認為目前政府出臺的救市政策效果一般，尚待出臺進一步利好政策。

2008年中央政府相繼出臺了系列救市政策，各地方政府因地制宜依據地區差異也制訂了各自的地產救市政策，被調查者對各項已實施的政策進行了點評，其中排名“已實施政策中最有效政策”前三位的分別是：銀行二套房貸“松綁”政策、減免購房契稅政策、銀行利率降低。而購房入戶政策也被地產業內人士認為是行之有效的救市政策，但這項政策具有極大的地區差異。提高公積金貸款比例、減免營業稅、購房給予一定補貼、調高普通住宅界定等政策的實施在目前地產形勢下也顯現出了效果。

在地產行業現有的相關政策中，認為“90m²·70％”政策有待調整的占到總調查者的81％，其余被調查者還提出在新的經濟形勢下，應取消兩限房政策，明晰保障性住房定義以及放寬土地出讓金付款期限，給企業以喘息的機會。

在此次調查中，大家還對2009年政府將進一步出臺的救市政策提出了建議，有63％的人認為“限外令”有當時的歷史背景，目前應該視現實情況來定，取消購房限外政策，寬進嚴出就好，同時應對一些外行進入房地產行業的有所監督，提高行業準入門檻。其中19％的人認為未來應實施購買普通商品房抵扣個稅之類的實質性刺激手段。還有18％的人提出2009年政府需要放水養魚，讓利于民、讓利于企業，通過稅收優惠等方式給企業減負，比如對于開發建設節能建筑的企業進行補貼等。還要進行金融松綁，放松房企貸款限制，開發貸還款期限適度放松，金融產品創新，拓寬渠道。

對于未來地產走勢，有44％的被調查者認為2009年樓市將會一定程度回暖；31％的人提出若再出臺有效的救市政策，即樂觀看待；25％的人認為2009年仍將呈現低迷態勢。超過50％的人認為未來三年房地產市場依舊廣闊，繼續發揮支柱產業的地位；另有10％的被調查者給出了更為詳盡的意見，認為未來三年中房地產行業會發生結構性調整、開發商大幅度洗牌、房產價格逐漸回歸平穩，而地產業的獨特地位將持續。

針對此次調查的結果，《樓市》特在本期2008年大盤點中邀請郎成平、聶梅生等眾多經濟學家、建設部門專家、地產學者、金融專家把脈樓市，為中國房地產開出藥方。

聶梅生：11億平方米存量房需一年半方能消化

聶梅生簡介：全國工商聯房地產商會會長。清華大學客座教授、哈爾濱工業大學客座教授、聯合國人居最佳范例獎評委、世界生產力科學院院士。

2007～2009年，全國房地產開工量約為24億平方米，2007年銷售情況最好，共售出7.6億平方米房屋，2008年，截至現在，統計數據還沒有完全出來，但最樂觀估計也是在5.5億平方米以內，也是就說，這兩年總共消化約13億平方米。在當前經濟蕭條、房地產頹勢未改的情況下，剩余的11億平方米的存量房將如何消化，成為時下各界關注的焦點。

政策“暖市”效果3～5個月后顯現

近期，政府出臺了很多“暖市”政策，涵蓋金融、土地、信貸、稅收的“政策組合拳”陸續出臺，對于市場消費信心的恢復，可以說是非常積極的促動。相信未來政府還將繼續出臺相關措施。從2009年1月6日國務院舉辦的新聞發布會的情況來看，未來出臺的政策，除繼續關注保障性住房外，還將包括信貸、稅收、二套房等。

政府已經明確表示，未來對保障性住房的扶持，不會沖擊到普通商品房的銷售，而是側重對廉租房、棚戶的改造。這對于地產企業而言，無疑是一個利好消息。

在政府一系列救市舉措下，目前各地樓市已乍現回暖，但整體成交量上升不甚明顯。因為任何一個政策，從出臺到執行，都有一定的滯后性。預計在未來3～5個月后，政策的效果方能顯現。

壓縮利潤 以降價換銷量

2007年獲得土地的房企，紛紛在2008年上半年投資建設。2008年下半年，伴隨著金融危機的爆發，房地產市場亦急轉直下。在此背景下，市場開始自動調節，應對危機。沒有開建的項目，紛紛將開工時間推遲；正在建設的項目，放慢推盤速度，多于2009年推向市場；而正在銷售的項目，則多采取打折、降價的方式回籠資金，以備過冬。

開發商的積極調整，使市場需求逐步釋放。目前的交易量應該是最低點，未來將逐步回升。從2009年1月份的成交情況來看，各地回暖趨勢明顯。

綜合多方因素考慮，預計11億平方米的存量，會在未來20個月左右的時間逐步消化。

樓市已觸底 2009年房價前低后高

2008年，房價上半年漲，下半年降。2009年房價，預計不會大漲。這是因為：一、從中央的政策導向來看，是希望房地產不要大起大落，而是平穩發展；二、2007年的高價地問題，相信會逐步消納解決，新購土地價格不會太高；三、從鋼材等原材料的市場行情來看，價格也較過去大幅下滑；四、勞動力成本下降?？傊_發成本和利潤都會較2008年上半年下降。但房價也不會大跌，因為經過本輪調整，當前房地產已經被擠壓成為一個微利行業。據了解，很多房企今年不得不低于成本價銷售，以期渡過難關。由此可見，房價已基本觸底。

我個人認為，房價若回到2007年一季度的水平，基本上就到底了。但也不能一概而論，因為過去泡沫嚴重的城市，可能回調幅度更大；而泡沫較輕的城市，比如北京，可以只是小幅回調。從目前的房價來看，很多城市已基本回到了2007年上半年的水平。所以，未來房價很有可能在底部波動之后逐漸回升。預計2009年房價前低后高，上半年會延續目前的房價走勢，下半年或將啟穩。

對于目前正在爭議的“90m²·70％政策”是否還有存在必要這一問題，我覺得不用太多去關注。雖然該政策出臺的初衷是好的，即提供中小戶型，解決中低收入的住房問題，但從政策執行面來講，很多地方并沒有嚴格要求開發項目，各地出臺的普通商品房政策大部分都按照144平方米或140平方米界定。所以現在看來，該政策似乎有些形同虛設。

郎咸平：只有經濟重返增長期樓市才可能上揚

陸新之

郎咸平簡介：著名經濟學家，美國賓夕法尼亞大學沃頓商學院金融學博士，曾在沃頓商學院、密西根州立大學、俄亥俄州立大學，紐約大學和芝加哥大學任教，現任香港中文大學首席教授。

2008年是房地產市場不平靜的一年。對于政府來說，先是進行調控然后是出臺刺激政策，進退得失之間，始終是關系到國計民生的大事；對于開發商來說，這一年是亢奮墮入冰河期。年初的市場形勢一路高歌，業績增長，到下半年的成交急劇萎縮。起伏之大、之動蕩，是以往罕見的。而對于購房者來說，2008年是理智的，越來越多的購房者不再急于為驚心動魄的房價買單。房地產行情上升不是因為流動性過剩

陸新之：雖然前幾年波瀾壯闊的房地產價格高漲已經告一段落，但是那種井噴式的行情大家還是記憶猶新，您是怎么評價剛剛過去的房地產牛市?是否由貨幣的流動性泛濫造成?

郎成平：中國樓市這些現象不是一個簡單的“流動性過?！彼芙忉尩?。流動性過剩為什么會造成這種現象?假如老百姓真有很多錢，應該是樓盤價格上升，且伴隨著成交量的不斷攀升，應該整個社會各個行業都會同時起飛，或者同時變得更熱。而這一次房價上漲很奇怪。我認為，樓市泡沫的產生是由于這一兩年來我國的投資經商環境發生變化，所以很多企業家把應該投資其他行業或是還沒有進行投資的錢匯集成為所謂的“虛擬資金”打入樓市。這筆錢數量非常龐大，它的去向基本上就是買高價樓盤。這筆錢是造成樓市泡沫的真正主因。

陸新之：您的這個看法與目前主流的財經分析有很大差距。

郎咸平：今天我想借《樓市》告訴大眾，不要讀死書。目前中國房價的問題不是西方經濟學里面所預測的。只要高檔樓盤價格上去，中低檔的樓盤也隨之水漲船高，但是為什么會產生有房無市的現象?就是房價超過了當地老百姓的購買能力，由于缺乏大眾的接盤，所以常常會有房無市。對于政府的“調”，不能起到抑制由制造業撤出來的資金炒股、炒樓的作用，但是能夠打擊到承接能力。打擊承接能力，會對中低價樓盤的交易產生抑制作用。你實在找不到買家，到最后總是要賣的。對于買家的抑制會讓我國的樓盤交易量緩慢下調，這是雙方的博奔過程。

目前的土地“招拍掛”是非常危險的，大家一起來競價，實際上里面帶來了諸多危險的因素。假如我們講一個極端的例子，就是政府光賣地就行了，賣一塊地GDP就上漲，地價越高GDP越高。政府官員啥事別干，天天賣地，最好賣給萬科。到最后，什么事都沒有干，GDP卻上漲了。你看賣地本身能夠創造GDP，這值得我們探討。我們把這個數據重新算一遍，如果把這塊收入排除掉，我國每年還能有10％的經濟增長嗎?

中國整個社會的資源大量轉移到了與建設有關的部門，比如說鋼鐵、水泥、地產、大型國企一大量資金轉移過去，因此形成了一個全世界獨一無二、絕無僅有的二元經濟體系。我早在2006年底就大聲疾呼，中國經濟不是過熱，也不是過冷，是什么?是過熱與過冷同時存在，這叫做二元經濟體系。

陸新之：二元經濟體系之下。往往是低端的住宅受到較大的影響，這是什么原因造成的呢?

郎咸平：經濟調整期，為什么低端房受沖擊比較大?這是因為國家對住房保障非常重視，近年來全國幾乎所有的大中城市，都推出住房保障計劃，香港以前也是，大量推出這種廉租房，對市場的影響非常大。現在最恐怖的其實并不僅僅是開發商資金緊張，更恐怖的是國家把部分市場收回去了。1998年以前，大部分的房子都是集資建房，國有企業單位乃至國家都在建房子。取消福利分房以后，房地產市場才大發展，才有這么多開發商賺了大錢，那么這個市場如果被某種程度剝奪了，對開發商打擊是非常大的。

2007年下半年以來，我們在媒體上經?？吹降淖盅劬褪橇夥?、經濟適用房。經濟適用房和廉租房差別在哪里?一個可以買，一個可以租，這兩個事物我認為是來自于中國香港和新加坡的政府。各位千萬不要認為市場化可以解決住房問題，那是不可能的。全世界沒有哪個國家是全部依賴市場化，我們對于這個所謂的市場化，要有一個新的認識。

房地產市場化需要有序進行

陸新之：您心目之中比較理想的房地產市場化應該怎么進行呢?

郎咸平：市場化一定要建立在政府的某種管制之上，這樣的市場化才有價值。舉個例子，香港的樓盤特別貴，像在尖沙咀，靠海的樓盤1平方尺是1萬～2萬港元，如果換算成平方米，1平方米就是10萬～20萬港元，水平跟深圳華僑城差不多。香港的房非常貴，可是為什么香港的老百姓就沒有抗議的?香港老百姓為什么就沒有罵街的?因為香港有非常健全的廉租房和經濟適用房制度。也就是說，對于整個社會的低收入者以及弱勢群體，香港政府通過廉租房和經濟適用房政策進行補貼，滿足了社會低收入階層的需求。在這個基礎之一，才能搞市場化。

你是有錢人，你可以買最貴的樓盤。香港的每一個老百姓，基本上都有住房的保障。你一旦住上了廉租房或經濟適用房，對于出售或轉租都有非常嚴格的法律規定。廉租房以及經濟適用房是一個非常公平的制度，這是香港法制化建設的可貴之處。

在內地，各地政府把廉租房以及經濟適用房議題已經列入日程。綜合中國香港以及新加坡的經驗，我們不能只是簡單引進廉租房和經濟適用房這兩種制度。在中國香港和新加坡，這個制度能夠貫徹，能夠得到老百姓的支持。能夠給每一個需要住房的老百姓帶來實惠，其原因不只是有廉租房以及經濟適用房制度，更重要的是，整個分配過程是干凈、透陰、公平、公正的。這個很重要，如果你做不到進一步，就不是一個公平的分配過程。不公平的分配就是濫用國家資源，制造社會的不安。所以我今天呼吁各地政府，要注意你的分配過程是否干凈、公平、公正，這一點也應該是考核干部的重要指標。

陸新之：在金融海嘯的沖擊之下，未來我們對房地產應該有什么樣的正確理解呢?

郎咸平：首先我把我過去的理論做一些綜合，今天內地的地產價格決定和香港是完全不同的，香港是一個非常簡單的地方，因為這個地方非常小，沒有別的行業，只有炒樓炒股，在香港做地產是非常容易的事情。它只有一個問題，就是風險管理問題。

而整個中國幅員遼闊，交通四通八達，所以其地產價格的走勢，不是簡單由地區的富裕程度決定的，而是由整個工商鏈條決定的，2007年的房價泡沫現象就是制造業資金大規模撤離原來的領域，進入樓市、股市帶來的回光返照。很多開發商當時都判斷失誤，他們最大的錯誤就是把短期的泡沫當成地產長期發展的戰略走勢，這就是他們被動的真正原因。要使地產長期穩定發展就需要政府來幫助這些制造業，讓制造業做到更好，經濟周期重新進入一個上升軌道之后，對地產而言才會有長期激勵的效果，否則就是無濟于事的短暫效果。

陸新之：這里還有一個您必須回答的問題，那就是有很多人托我問您，大家現在要不要買房呀?

郎咸平：(大笑)我覺得他們之所以這么問，其實還是沒有看懂我的理論。如果你看懂了我的理論，就不應該為現在要不要買房而緊張不安。要知道現在是地產商惶恐不安，因為他們必須苦苦支撐剛性成本，同時又要面對越來越難以捉摸的需求面。所以，經常會出現突然降價等現象。我不是投資專家，所以我只能告訴各位什么是樓價的決定因素，但是我不會告訴你該不該買房，你自己做決定。每個人有每個人的立場，有不同的環境，什么時候該退出股市，什么時候該買樓，需要你根據自身資產情況和風險承受能力自行決定。

汪利娜：保障性住房應界定清晰

汪利娜簡介：美國麻省塔佛斯大學經濟學碩士畢業，現任中國社會科學院經濟所研究員兼中國社會科學院金融研究中心副主任，主要研究房地產金融，城市經濟領域。

2008年，經濟生活中的諸多不可控因素，如國內自然災害頻發、美國次貸危機引發的波及全球的金融海嘯，使得開放中的中國經濟和房地產業均面臨嚴峻的挑戰。為應對危機和挑戰，政府出臺了一系列應對政策。其中，加大保障性住房建設力度是重要舉措之一。如計劃三年投入9000億元用于保障性住房建設。

在住房市場化的進程中，加大對中低收入群體的住房保障本無可厚非，但保障的對象、保障的方式、責任主體、資金來源等方面的權責利要界定清晰，具體有以下幾個方面：

保障的對象從狹義上講，是對少數低收入、困難群體提供的特殊保障；從廣義上講，是對廣大中低收入群體以提高其住房消費可支付能力為目的提供的普遍性住房保障。特殊保障是對少數貧困群體的一種社會救助，體現了社會互助與公平。普遍保障是對廣大中低收入群體提高住房消費可支付能力的一種扶持，是社會和諧、經濟發展的基礎。因為一個健康的房地產市場僅靠少數高收入群體的購買力是難以為繼的，只有廣大中等收入群體的可支付能力提升了，更廣大的消費者進入住房市場，房地產業發展才有堅實的基礎。

保障的方式從各國的實踐來看，保障的對象不同，保障的方式也就有所不同。對低收入者，政府可以從供給面入手，直接出資興建住房并分配給保障的對象，或從需求面入手，發放廉租房補貼，讓低收入者自己到市場上去租房。對中等收入群體的住房保障，各國政府多是從需求面入手，通過收入補貼、稅收減免、信用擔保、金融扶持等方式，來增強保障對象的住房的可支付能力，或從供給面入手，對興建提供可支付住房的企業提供土地、信貸和稅收優惠等。

責任主體無論以何種方式介入住房市場，政府都是住房保障制度建立與完善的責任主體，因為各級政府擁有人民賦予的公共權力，掌控著大量的公共資源，是社會管理的最高權力機構，只有政府才能通過國民收入的再分配，對社會成員實施特殊和普遍性住房保障。

資金來源對于低收入者的救助式住房保障，應遵循“政府財政資金為主，社會資金為輔”的原則。而對廣大中等收入群體的普遍性住房問題，應通過建立有效的政策性金融體制、稅收激勵等提高可支付能力。

我國面對低收入群體的廉租房制度已實施多年，但許多城市廉租房補貼和建設的資金來源主要依賴于住房公積金增值收益。當然我們不反對將住房公積金作為輔助資金，但是將公積金作為主要資金來源則值得商榷。住房公積金的個人賬戶上的積累歸職工個人所有，增值收益應歸公積金所有人。在不經公積金所有者商榷和認可的情況下，隨心所欲動用公積金增值收益用于廉租房，有公權侵犯私權之嫌，這不僅違背了《物權法》的精神，也無異于重復向國民征稅。

按照中央“保增長、擴內需、調結構”的調控方針，政府應利用土地、信貸和稅收政策。鼓勵在一些大城市興建一些可出租的微利商品房；鼓勵開發企業多建一些可支付住房，來滿足人們多樣化的住房需求，這有利于從根本上提高百姓可支付能力。政府要積極介入廉租房市場，還應學會運用政策激勵調動更多的市場力量，才能更好地實現“保增長、擴內需、調結構”的政策目標。

文林峰：限價房價格優勢正逐步淡化

文林峰簡介：住房和城鄉建設部政策研究中心處長、研究員。

國務院2008年發布了一系列關乎住房保障和促進房地產市場復蘇的政策措施，其中最受關注的加大保障性住房建設力度的政策，可謂恰逢其時。近年來，國家宏觀調控政策已從過多關注房價向強化住房保障轉變，說明從中央到各主管部門已把住房保障上升到國計民生的戰略高度。

保障性住房建設對商品住宅市場影響各異

當前，如何貫徹好中央的文件精神，因地制宜，提出適合本地實情的實施細則，成為當前各地政府主管部門的緊迫任務。從全國來看，住房保障工作中普遍還存在著重形式輕效果的問題，有些城市編制了住房發展規劃，轟轟烈烈地大建經濟適用住房和兩限房，但對于如何讓這些保障性住房真正惠及低收入家庭，房盡其用，卻措施較少，如住房調查、住房檔案、收入誠信系統等基礎性建設工作嚴重缺失。另外，在一些人多地少、土地資源非常緊張的大城市，很少有嘗試以出租為主的經濟適用住房保障方式。以出售為主的方式雖然在短期內可以在改善中低收入家庭住房條件的同時，實現迅速拉動經濟增長、啟動內需的雙重作用。但其必然結果就是越建越遠，越建越不夠用，永遠都無法形成有效的、可循環的、長效的保障機制。因此，未來三年，9000億元的保障性住房建設規模確需要好好規劃，以避免在解決一個問題的同時產生新的不可彌補的問題。

規模巨大的保障性住房會在一定程度上影響房地產市場供需關系，但是由于保障性住房嚴格限制準入條件，與商品房市場是不同的消費群體，納入保障性范圍的中低收入家庭基本屬于買不起商品房的群體。因此總體來看，特別是一些房價較高的大城市，對商品住宅市場影響不是很大。但對于房價不高、商品住宅市場已供過于求的城市，會有較大影響。

限價房再上市時的利差歸屬尚待解決

目前各地實行的限價房政策是針對房價快速上漲而推出的臨時性調控政策，由于其與商品房存在較大價差，與中低收入家庭購房支付能力相匹配，解決了部分群體的住房問題。但是，隨著房地產市場的持續低迷，現在有些項目的價格優勢正在淡化甚至因位置的劣勢其價格優勢正在消失。由此，面臨著大規模的限價房供應與符合條件的家庭是否接納的問題，目前全國各地已出現多起限價房項目無人問津的尷尬現象。因此，須做好限價房供需調查，合理規劃，避免給政府和開發企業造成新的負擔和浪費，帶來新的社會矛盾。

另外，限價房再上市時的巨大利差歸屬問題至今仍未有明確說法。限價房是商品房，則再上市的巨大收益應該歸個人所有，但由此將引發新的社會不公，即政府的讓利成為這部分家庭一步致富的捷徑。因此，應對其上市周期、收益分成等進行嚴格約定，即政府的目標是解決中低收入家庭的住房問題。當這部分家庭要拿公共住房賺取差額利潤時，政府就有權進行干預，并收回政府該得的部分，以幫助更多的需要幫助的中低收入家磨，這樣才顯示住房政策的公平性和合理性，也避免了社會大眾趨向投資購買限價商品房的突出矛盾。目前，在這方面還屬于政策缺失。

章林曉：放寬土地付款期限符合社會公益

章林曉簡介：房地產高級經濟師、土地估價師。長期在地產界從業，主持地產評估機構工作，創辦地產咨詢策劃代理機構。多家財經媒體專欄(特約)作者(顧問)。

“面粉貴過面包”，是前些年中國房地產市場火熱場面的最真實寫照。如果說，2007年土地市場最頻繁出現的關鍵詞是“地王”，那么。2008年毫無疑問是“流拍”?！懊姘币坏┵u不出去，“面粉”顯然就成大問題。“地王”很少有足額付清地價款的?，F在，一些地方正面臨兩難選擇：是收取違約金，讓地產企業退地?還是放寬付款期限，給地產企業以足夠喘息的機會?

對于地方政府來說，最簡單也最符合政策的做法，莫過于收取違約金，讓地產企業退地?，F階段這也成為一些房地產企業相對喜歡的一種方式。退地對地產企業來說，雖然損失了保證金，但畢竟可以扭轉被動的局面。更何況，當地價下跌額度超過違約金時，這種以退為進，對企業來說甚至反而是賺了?！暗赝酢蓖说匾誀奚`約金而止損，這對企業來講，或許是明智的選擇。但對政府來說，對整個社會來說，未必是最佳選擇。

過去幾年，房企為爭奪土地，演出了一幕又一幕“面粉貴過面包”的鬧劇。在鬧劇背后，對房地產企業來說，更多的恐怕是辛酸和無奈，在“招拍掛”競價機制下，如果不瘋狂，誰能拿到土地?而坐享收益的，則是大大小小的地方政府。

國務院發展研究中心“中國土地政策改革課題組”調查報告顯示，在一些縣市除了難以準確統計的土地收費，土地直接稅收及間接稅收占地方預算內收入的40％，而出讓金凈收入又超過政府預算外收入的60％。數據顯示，2007年全國土地出讓金收入約1.2萬億元，而當年地方財政總收入僅2.3萬億元。

自1993年底實行分稅制后，地方財政收入增長主要歸功于土地出讓及相關稅費的增加。這也是許多地方積極實踐“經營城市”理念，樂此不疲于“土地財政”的根本原因。

“天有不測風云，人有旦夕禍?！?。在強有力的房地產調控政策和全球經濟危機的雙重打擊下，房地產市場突然進入“凝凍狀態”?！懊姘币坏┵u不出去，“面粉”自然成了大問題。

2007年“地王”紛紛退地，對地方財政來說，真可謂“揀了芝麻丟了西瓜”，雖然“揀”得了土地違約金，但“丟”掉的不光是豐厚的土地出讓金，更重要的還有整個房地產市場的信心。在經濟困難面前，尤其在全球百年一遇的金融危機和經濟危機面前，黃金和貨幣重要，信心則比黃金和貨幣更重要。對于地方政府來說，至少到目前為止，還找不到土地出讓金及相關稅費收入的“替代品”，如果地方財政失去土地出讓金的支撐，中央著力于拉動內需的4萬億投資的地方配套資金來自何處?

對于中國經濟來說，至少到目前為止，還沒有一個行業能夠如房地產行業一樣，既是拉動其他行業需求和投資增長的重要力量，又在固定資產投資總額增長中貢獻率最大。如果占據我國宏觀經濟核心地位的房地產行業喪失了信心，那整個宏觀經濟的信心又來自于何處?

更深入一步講，“契約化生存”雖然是市場經濟的典型特征之一，但是契約的簽訂和履行并非不受約束。契約雖是當事人之間的自由合意，但當契約違反國家和社會利益時，契約自由并非不受干預。

雖然房地產企業拖欠出讓金違反合同規定，但在百年不遇的全球經濟危機面前，政府同意延期付款給企業以足夠喘息的機會，并同企業并肩抵御經濟危機的沖擊，才真正符合社會公共利益的要求，也才真正符合社會本位的現代法律思想。

楊紅旭：房地產開發讓外行走開

楊紅旭簡介：上海易居房地產研究院綜合研究部部長，地產專欄作家。

房地產市場正在快速退潮，此時才發現裸泳者絕非少數。其中有一個特殊群體——外行地產商，其生存狀態尤其引人關注。所有內行都需經歷“外行”的成長階段。但對于房地產業而言，由于外行地產商多如牛毛，且在前些年蜂擁而入，顯著影響和改變了這個行業的生態環境，而在目前樓市下行的特殊時期，這些外來者企業經營頻頻告急，確有必要細察一番。

眾所周知，近十多年來，我國房地產開發業“三外”現象突出，即“外行搞房地產、外來人搞房地產、外來資金搞房地產”。在市場經濟條件下，資本天性是逐利的，房地產開發業之所以吸引大量外界資本和外行企業涌入，充分證明這個行業的利潤相當豐厚。外行地產商泛濫，還得有另外一個條件存在：較低的行業門檻。實際上，2004年“8·31大限”之前，只要有錢，就能以幾百萬元的資金撬動需上億元投資的項目。土地出讓實行“招拍掛”之后，搞房地產開發的條件可以簡單到一個字：“錢”。我國房地產業市場化的方向沒錯，可這個行業的門檻過低卻導致了諸多矛盾與亂相。

從類型上分析。主要有兩類外行地產商風行內界。一類是民營中小企業，尤以浙江民企為典型。一方面浙江當地民營經濟發達，民間資本雄厚；另一方面當地企業家的市場嗅覺靈敏，當1998年房改之后，隨著房地產市場邁入增長期，那些有錢有商業頭腦的人立即進入房地產開發行當，他們的戰略是避開一線城市。主攻政府急于招商引資的二三四線城市。另一類是大型企業，在其主營行業中已是排名靠前的企業，如海爾、TCL、美的、三九、聯想、國美、雅戈爾、魯能等一大批強勢品牌紛紛涉足房地產，同樣是沖著高利潤去的，他們擁有資金、土地、政府關系、品牌等獨到資源。其中大型制造業往往能低價獲取大量的工業用地，隨之盡可能多地配建一些商辦和住宅設施。

全國開發企業總數從1997年的21286家，持續增加到2004年的59242家，2005年“國八條”的嚴厲調控，使2952家企業消失，2006年行業景氣度有所恢復，于是新增了2420家，達到58710家，至今基本保持在500多家的高位。截止到2008年5月，全國共有一級資質有效期房地產開發企業579家，如果把非一級資質的企業劃歸中小企業，則目前中小開發企業的比重高達99％。這是非常不正常的現象。其背后的事實是我國內地房地產開發業的行業集中度極低，排名前四位的企業市場占有率不足5％，而在成熟市場中一般達到20％以上，房地產發達的香港排名前十位的開發商的市場份額甚至高達80％左右。行業集中度過低，意味著這個行業的資源配置不合理，優勝劣汰的市場規律處于低效率甚至失效的狀態。

2008年以來，外行地產商撤離或破產的消息頻出，比如：浙江麗水的銀泰房地產集團非法集資，出現8億元的巨額虧空；浙江中港集團高管被曝因資金鏈斷裂，欠銀行2億元從而攜款潛逃。與此形成鮮明對照的晃，雖然2008年萬科和保利的銷售也遇到困難，但其市場占有率卻比2007年提高了1倍左右。

隨著我國房地產市場的理性回歸，那些只想“有福同享”、不愿“有難同當”的外行地產商，離開這個行業的可能性正變得越來越大。而作為行業的監管者，政府相關部門也應借此行業調整的良機，做好引導與管理工作，以避免在下輪樓市增長期，重蹈前幾年大量外來者肆意到這片海灘“裸泳”之覆轍。

張?。何覈禺a金融創新將在兩年內有大突破

張健簡介：住美投資咨詢有限公司董事總經理，多所國內著名大學的客座教授，曾先后任職于全球最大的房地產投資集團之一的聯勝集團，澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行。

與房地產投資方面相比，我國在房地產金融方面的實踐和研究都顯得較緩慢，譬如許多房地產業內人士對房地產投資信托基金、房地產投資基金、房地產私募基金、夾層融資和住房抵押貸款證券化等概念還模糊不清，而隨著美國次貸危機引發的全球金融危機的到來，當前我國房地產出現企業融資困境和實體經濟危機，國內房地產業和金融業的發展暴露出許多問題。

而目前我國房地產金融方面面臨的主要問題已不僅僅是房地產信貸問題，也是房地產投資和融資渠道寬窄的問題，多元化房地產投資和融資創新是國家宏觀調控背景下的必然選擇，而有多種跡象表明我國房地產金融創新正在加快，并會在今明兩年有較大突破。

我國房地產企業融資創新結構單一

世界經濟論壇(World Economic Forum)發表的《2007～2008年度全球競爭力報告》認為，中國金融市場的成熟性只能排名第118位，在銀行系統的完善、法制制度建設、對資本流動的限制程度和證券市場規則方面都還比較落后。尤其是在房地產金融領域，許多產品尚屬空白。

2008年9月美國次貸危機大規模爆發，華爾街五大投資銀行迅速瓦解，這使得美國和西方的金融體系受到了很大的挑戰。盡管如此，也不能否認半個多世紀以來在許多西方發達國家，房地產金融有很多年的發展和創新，已經摸索出了較成熟的方法。譬如它的具體內容有：房地產公司貸款、房地產股票與債券、房地產投資基金(包括上市的和私募房地產投資信托基金及其他私募房地產投資基金)、房地產夾層融資、股權轉讓和其他各種基金(包括退休基金和保險基金)等。

任何一樣房地產融資產品的創新也是房地產投資產品的創新，反之亦然。我們通過圖1、圖2和圖3列出的全球房地產資本市場、美國房地產資本市場和中國房地產資本市場中，可以看到這些市場上市股權、私募股權、上市債權和私募債權的比例關系。從中我們發現：

●我國上市股權和上市債權比例極低；

●上市股權中的房地產投資信托基金在我國還沒有；

●上市債權中的房地產抵押證券產品在我國也幾乎沒有；

●我國私募股權的組成部分內容不明確，譬如退休基金、保險基金和私募基金在我國還不允許直接投資房地產；

●我國私募債權占的比例較高，同時它幾乎純粹依賴商業銀行，國外私募債權很大部分已證券化；

●我國房地產企業往往存在短貸較多、長貸缺乏，甚至短貸長投現象，融資結構非常不合理。建立完整的房地產金融體系

我國房地產金融市場結構單一，與沒有形成完整的房地產金融體系有密切聯系。而完整的房地產金融體系，應包括多元化、規范化的房地產金融產品和市場，并應該會對整個房地產和金融市場起到積極正面的作用。

值得欣慰的是，政府也意識到發展多元化和多層次資本市場融資渠道的重要性，特別在當前國際和國內經濟包括房地產市場形勢嚴峻的情況下，2008年底國家陸續出臺了一些重要政策措施。

2008年12月3日在由國務院總理溫家寶主持召開的國務院常務會議上，研究確定了金融促進經濟發展的政策措施，其中第五條是“創新融資方式，通過并購貸款、房地產信托投資基金、股權投資基金和規范發展民間融資等多種形式，拓寬企業融資渠道”。

2008年12月8日國務院辦公廳《關于當前金融促進經濟發展的若干意見》(國辦發[2008]126號)中第五點“創新融資方式，拓寬企業融資渠道”的內容包括以下(十八)和(十九)：

(十八)開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道。發揮債券市場避險功能。穩步推進債券市場交易工具和相關金融產品創新。開展項目收益債券試點。

(十九)加強對社會資金的鼓勵和引導。拓寬民間投資領域，吸引更多社會資金參與政府鼓勵項目，特別是災后基礎設施重建項目。出臺股權投資基金管理辦法，完善工商登記、機構投資者投資、證券登記和稅收等相關政策，促進股權投資基金行業規范健康發展。按照中小企業促進法關于鼓勵創業投資機構增加對中小企業投資的規定，落實和完善促進創業投資企業發展的稅收優惠政策。

2008年12月17日由溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施，其中第三條包括“引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務”。

我們可以對今明兩年的房地產信托投資基金、公司債券和股權投資基金等方面充滿期待，因為不但每一個房地產金融創新產品本身針對的房地產企業不同，而且預計在試點階段和將來全面展開所針對的房地產企業也會不同，譬如房地產信托投資基金較適合大型商業類的房地產企業，而公司債券目前適合大型房地產上市公司等。

鏈接：

我國已開展的房地產金融創新試點及相關立法

產業基金：于2007年6月1日開始實施的合伙企業法，里面專門增加有限合伙條款，同時允許法人合伙，這樣為風險投資、私募股權投資(包括房地產私募股權投資)創造了一種新的渠道。

房地產公司債券融資：中國證監會2007年8月14日頒布實施《公司債券發行試點辦法》，這標志著我國醞釀多年的公司債券發行正式啟航。部分大型公司已獲準發行公司債券，由于房地產是很需要公司債券的行業，預計房地產公司債券市場在近幾年內會加速發展。

房地產投資信托基金：2008年4月10日中國人民銀行在其發布的《2007年中國金融市場發展報告》中表示，將擇機推出房地產投資信托基金(REITS)產品，估計2009年內開展試點。

房地產保險：2008年8月，十一屆全國人大常委會第四次會議對《中華人民共和國保險法修訂(草案)》進行了初次審議，目前在向社會公開征集意見。在保險公司的資金運用限于形式中包括了投資不動產，因此可以說保險公司進行房地產投資原則上已獲批準，保險資金投資房地產領域已無政策障礙．只是還需要保監會制定相關實施細則和具體時間。