經濟危機

對中國的住宅房地產市場來說，雖然“冬天”才剛剛開始，但總是要過去的，對幸存者和潛在的進入者來說，如何應付眼下的危機很重要，看準未來的路也同樣重要。

經濟危機下的房地產業孕育著行業轉型的機遇

危機是可怕的，每一個經濟周期中都有一批公司注定會熬不過“冬天”。就像人大病時才會想到如何調整生活習慣，以利長期健康一樣，經濟危機也有好處，迫使我們反思經濟活動中的問題并考慮是否需要轉換發展模式。對中國的住宅房地產市場來說，雖然“冬天”才剛剛開始，但總是要過去的，對幸存者和潛在的進人者來說，如何應付眼下的危機很重要，看準未來的路也同樣重要。住宅房地產市場的定位

首先要明確住宅房地產的行業定位，否則調整游戲規則無從下手。1998年，政府是把住宅房地產視為可以完全通過市場方式來發展的行業，結果就是目前的局面。

“衣、食、住、行”都屬于生活必需品，但獨以現在的價格收入比，惟獨沒有辦法通過市場方式解決住的問題，買房是買不起的，租房也有很多人是租不起的。

住宅房地產業從來都不應該是一個普通的經濟行業，而是具有很強保障性的準公共行業。對于中國這樣各地區發展不均衡的大國來說，以市場為主導，輔以政府政策調控并直接參與的模式應該是將來住宅房地產市場的定位。

“輔以政府直接參與”指的是政府為中低收入家庭提供住房補貼。當然，提供住房補貼的手段有很多種，現階段中央政府采取的方式是大力興建各類保障性住房，刺激經濟的方案中也有9000億的此類開支。但是，中國幅員遼闊、人口眾多、經濟發展不均衡，不可能也沒必要舉國采取這樣的補貼方式。可以斷言，目前的保障性住房政策是對“黃金十年”扭曲的房地產市場的矯枉過正，在“補課”，而不是要把住宅房地產定位為政府主導模式。一旦政府引導的市場主導機制發揮作用，保障性住房建設一定會變為配角。

出路：住宅產業化

定位有了，產品要求也清晰了——價格不高、質量可靠，出路只能是住宅產業化。

住宅產業化、工業化住宅等詞語在中國并不新鮮，筆者在上世紀八十年代讀大學時就上過這門課，當時的概念局限于生產方式。學校老師的“鴛鴦樓”就是那個時代的工業化居住建筑產品，不過質量很成問題。“黃金十年”伊始的1998年，建設部就成立了住宅產業化辦公室(現更名為住房與城鄉建設部住宅產業化促進中心)，意圖推進住宅產業化，但沒有實質性成效。

中國住宅產業化時代的到來需要三個方面的前提條件：

*暴利模式的終結：暴利模式下的企業利潤來源于土地和資本，產業化模式對應的管理精細化對利潤的貢獻很小，自然得不到重視，比如以追求精細化管理著稱的萬科，其總體或單個項目利潤率并不比其他公司有任何突出表現。回顧一下本屆政府自2005年以來對房地產市場的調控政策，特別是在2008年經濟危機的應對政策，可以看出中央政府對住宅房地產市場重新定位的思路，“黃金十年”的暴利模式已是記憶中的往事了。

*政府推動：綜觀國外住宅產業化相對成熟的日、美、法等國家，政府推動是關鍵，其手段主要包括標準制訂、技術認證、財政金融方面的經濟政策等等。中國在這方面幾乎是空白，比如標準制訂，2006年萬科在上海開工的中國第一個工業化方式建造的商品住宅區，技術標準是萬科自行組織研發的，原因是沒有國家標準。這造成了設計、報建中的大量消耗。

中央和地方政府在土地問題上的不同利益訴求是政府推進住宅產業化的重大阻礙，糾纏了太多的地方意識、部門利益。解決這個問題很難，但不解決則政府推動住宅產業化無從談起。也許當前的經濟危機恰恰是解決這個問題的機遇，以燃油稅改革為例，也是拖了十幾年的事，難點也是中央、地方政府以及行業的利益糾葛。為什么現在下決心了?經濟危機是催化劑。

*生產要素的價格變動：某種程度上說，生產要素的價格決定了生產方式。

改革開放三十年，作為后發國家的中國，生產要素價格長期處于低水平，這也是中國長期對外貿易順差的主要原因。所以，從成本角度看，原有的半手工式的現場施工方式是有道理的，雖然質量有問題，但建造成本低。即使是現在，萬科用工業化方式建造的住宅也比傳統施工工藝的建造成本高40％，擴大規模后，這個比例會降低到25％。仔細分析，工業化方式節約施工用水、用電、減少垃圾處理費用、減少單位用工等好處，增加的是設備使用，問題在于節約的恰恰是不值錢的，增加的是相對值錢的，所以成本反而高了。

應該看到，各項生產要素市場的價格已經處于上升通道，隨著經濟發展，中國也不可能長期保持扭曲的要素價格系統(甚至可以從中看到計劃經濟時代工農業剪刀差的痕跡)。

綜上所述，中國住宅房地產市場的產業化轉型已具備基本條件。當然，區域經濟發展的不均衡將使產業化進程在中國呈現不同步、分區域推進的態勢。