溫州“農房貸”

在溫州，農房再次實現抵押變現，農戶貸款難的問題有望由此而改觀。

“農房抵押貸款再次啟動，來我們行貸款的農民朋友比以往多了！”農行溫州分行信貸管理部工作人員管先生說。來自基層的聲音顯示：兩年后，溫州農房抵押貸款的生命力旺盛如初——雖然在“兩證”（銀行認可的農房房產證+房屋宅基地使用權證書）的基礎上，抵押條件附加了“具備兩處以上的住所或其抵押房產變賣處置后仍有安居之地”。

樂清小樣本

經濟活躍，城市化加速，強烈的融資欲望使得溫州農民渴望盤活自家農房，讓“不動產”動起來。據溫州市法院農村宅基地課題組調查報告，私下賣房或抵押農家房獲得借款資金，這已成為當地農村一大普遍現象。私人交易脫韁于法律之外，適逢地價攀升，毀譽賴賬的事情時有發生，官司也并非鮮見。

終于，溫州的農房抵押貸款“棄暗投明”。2007年，公開的政府試驗進入興奮期，樂清樣本至今仍為人們津津樂道。樂清市農村合作銀行關于農房抵押貸款的探索起步于2003年。當時的抵押物為：銀行認可農房房產證+房屋宅基地使用權證書，貸款額度是房屋市場評估價60%至80%的資金。

沒有法律的撐腰，這種行動也只能是試探。因為，農房是一種特殊的財富。房屋是屬于農民的私有財產，但農房“腳下”的“宅基地”是集體土地，按法律規定不能抵押和流轉：《土地法》規定，農村宅基地屬“農民集體所有”；《擔保法》規定農村的宅基地不能抵押；《物權法》明確禁止農村宅基地使用權進行抵押。

農民抵押貸款的時刻，房子和土地這種唇齒相依的關系變得矛盾至極。

2007年4月1日，溫州市法院和國土部門聯合發出《協助人民法院辦理集體土地使用權變更登記暫行規定》：抵押的“農民房”經法院作為被執行物處置(拍賣)后，可直接辦理農民集體土地使用權的變更登記。雖然該地方規定仍與國家法律相沖突，但在溫州范圍內，宅基地在保留集體土地身份的基礎上，跨過了“變更難”和“執行難”的問題。

有了一定的法律依據，樂清農村合作銀行開始全面辦理農房抵押貸款業務。據溫州銀監分局樂清辦事處統計資料，2007年6月，樂清市發放農村房屋抵押貸款達37.6億元，其中樂清農村合作銀行為13億元。不只在樂清，也不只在樂清農村合作銀行。管先生說：“這一年，農行溫州分行也參與了試驗，收獲了不錯的效果”。

未能幸免，游走在法律邊緣的溫州農房抵押貸款還是“觸雷”。當年7月1日，《房屋登記辦法》正式施行，其規定村民住房所有權轉讓只能在本村范圍內進行。溫州房管部門隨即決定，7月1日起不再受理集體土地農民自建房抵押和流轉登記。溫州火辣辣的夏天，農房抵押業務隨即冰封。

牛年再破冰

2009年，金融危機帶來的“錢荒”在每個角落瘋長。第一個月里，擱置了半年的農房貸款再次被拾起，溫州市委市政府制定相關政策，全面推行農房抵押貸款。溫州的領導層高屋建瓴地指出，這是“解決‘三農’問題的有效措施”，還“有利于緩解農民貸款難，有利于提高農民的融資能力，促進城鄉一體化建設”，農民則將暫時擺脫“集體土地”的法律魔咒，將不動的宅子換成了實在的票子。

經歷了2007年的冰封，再次啟動農房抵押貸款的行動兼具開拓和審慎的雙重特征。

新年伊始即全面推行農房抵押貸款，4月份少量報道見諸媒體。市政府金融辦的一位工作人員表示，政府并未出臺“紅頭文件”，對于全面推進農房抵押貸款的“相關政策”，目前還不便透露。同時，申請農房抵押貸款的籌碼也被加重了：除了已領取房屋所有權證和集體土地使用證，申請農房抵押貸款的農戶還要具備兩處以上的住所或抵押房產變賣處置后仍有安居之地。管先生認為，新增的條件將保障農民的安身立命之所，保障溫州農村社會的穩定，將會促進農房抵押貸款市場健康持續地發展。貸款數額仍按照房屋估價的60%-80%執行。

農房抵押貸款重新啟動，核心問題依舊是“宅基地”抵押的合法性。對此，溫州市政府更加注重相關部門的協調與配合。執行規定為：處置抵押權的授讓對象可以為土地所在縣（市、區）的農業戶口人員。當需對農房處置時，房管部門應支持并協助法院對抵押的農房進行裁決。農房被處置后，國土資源部門應給予辦理農房宅基地使用權的變更登記，房管部門應給予辦理農房所有權轉移登記。銀行業和金融機構在農房抵押出現不良貸款時，不能追溯相關登記機構的登記行為。

目前，溫州全市10多家銀行發放農房抵押貸款余額為100多億元，惠及3萬多農戶，貸款率不良僅0.8%。其中樂清市共為4950戶農民提供農房抵押貸款，貸款余額12.5億元。

經歷了2007年和2009年溫州兩次全面發展農房抵押貸款，業內人士非常看好該業務的市場潛力，對于這項業務的未來，他們也充滿了擔憂，希望立法機構能夠及時解決“宅基地”抵押和流轉的合法性問題。