房價下跌才能擴內(nèi)需

如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格不下降，擴大內(nèi)需只能成為一句空話。

最近市場流行著一種觀點：房價下跌會危害整個中國經(jīng)濟增長。比如，美國的次貸危機之所以會發(fā)生，就是因為房價下跌。也就是說，美國房價僅下跌15%，就導致了危害世界經(jīng)濟的大危機。如果中國房價下跌，并且下跌的幅度大，那么中國的金融危機將不可收拾。

實際上，這種觀點顛倒了事情的因果關系。

最近美國房價下跌15%的確導致經(jīng)濟衰退，但是近10年來美國的房價上漲也僅為85%。更何況美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了幾百年，這幾百年中一直很少價格波動。

世界上任何一次經(jīng)濟危機或金融危機都會導致房地產(chǎn)價格快速下跌。從美國哈佛大學兩位經(jīng)濟學教授最近的研究成果看，歷次金融危機之后，都會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格的全面下跌。而且，一般是在價格平均下跌35%以上后，社會經(jīng)濟才能夠從衰退中走出。

房地產(chǎn)市場的價格下跌，是經(jīng)濟衰退的結(jié)果，而不是經(jīng)濟衰退的原因。也就是說，許多經(jīng)濟危機或金融危機，看上去是房地產(chǎn)泡沫導致的結(jié)果，但房地產(chǎn)泡沫僅是表面現(xiàn)象——當一個經(jīng)濟體大量的經(jīng)濟資源及金融資源都涌向房地產(chǎn)市場而產(chǎn)生市場泡沫時，必然會導致大量的資源浪費，經(jīng)濟發(fā)展模式、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及價格機制也會隨之扭曲，從而使這種經(jīng)濟的發(fā)展變得不可持續(xù)。最后，這種經(jīng)濟發(fā)展模式中所有的弊病都會通過房地產(chǎn)泡沫破滅表現(xiàn)出來。

目前，世界性的經(jīng)濟衰退已經(jīng)開始出現(xiàn)，其主要表現(xiàn)為全球資產(chǎn)價格快速縮水，無論是股市還是房地產(chǎn)市場都是如此。在全球資產(chǎn)價格大幅縮水的同時，經(jīng)濟增長放緩、各種需求下降、商品價格下跌等也隨之而來。

全球經(jīng)濟衰退通過各種方式、渠道沖擊著國內(nèi)經(jīng)濟。對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場來說，盡管這種影響與沖擊已經(jīng)開始在樓市中反映，但是反映大多為房地產(chǎn)銷售量的下降，而不是房地產(chǎn)價格調(diào)整。比如說，2008年11月全國房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)18%以上的負增長，但是11月全國的房價水平仍然保持0.2%的增長。可見，此次全球性的經(jīng)濟調(diào)整并沒有影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格。

作為市場經(jīng)濟的核心，如果在一個全球性經(jīng)濟調(diào)整中，價格不調(diào)整，那么這個行業(yè)是跟不上全球經(jīng)濟變化的步伐的。

目前，促使中國房地產(chǎn)市場價格調(diào)整或下降的因素有二：之前的過度炒作和近期的房地產(chǎn)新政出臺。目前，國家的政策是要把房地產(chǎn)市場發(fā)展成為一個以居民消費為主導的市場，其價格由居民實際支付能力決定。

按照這種邏輯，國內(nèi)的房價為什么應該下跌？

答案很明確：房價過高。即現(xiàn)行的房價超過了普通老百姓的實際購買能力。換言之，目前中國居民的實際收入沒有能力購買目前中國房地產(chǎn)市場價格水平的住房。

可見，對于中國的絕大多數(shù)居民來說，并不是他們的住房條件已經(jīng)完成改善，不需求購買住房，而是由于房地產(chǎn)價格過高，居民無力進入市場。因此，中國要擴大內(nèi)需，房地產(chǎn)市場價格就必須調(diào)整，得讓絕大多數(shù)居民有能力進入房地產(chǎn)市場，就得讓居民的住房消費需求釋放出來。房地產(chǎn)市場價格下調(diào)幅度越大，居民住房消費需求釋放出來就越多。

在這個意義上，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格不下降，不僅絕大多數(shù)居民的住房消費需求無法釋放，房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)也難以發(fā)展，擴大內(nèi)需只能成為一句空話。

真若如此，中國經(jīng)濟無法調(diào)整，保增長的目標也無法實現(xiàn)。

（作者系中國社會科學院金融研究所研究員，本文只代表個人觀點）