２００９變革元年 地產大腕突圍

行業大洗牌

2009年，萬科并不看好市場行情，準備將“降價”堅持到底。

大多數曾經集體否認“拐點論”的地產商，現在又有了一個共同的話題——在金融危機影響擴大、國內經濟增長放緩、房地產行情暫不明朗的背景下，如何實現自保，最好還能在“大洗牌”中提高市場占有率。

2008年，全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%，銷售額同比下降20.1%。北京、上海的商品住宅成交面積更是同比下降超過40%。

2009年，國內房地產市場將“觸底反彈”，還是滑向更深的谷底？即使房地產在最后時刻取代能源行業，在全國十大產業振興規劃中占有一席，大多數業內人士依然不敢對2009年行情抱著樂觀的態度。

萬通董事會主席馮侖在今年1月的一次演講中說：“作為一個企業領導者，我們應該怎樣想問題？這對我們來說是最重要的。因為我們不能靠演講、寫文章和批評別人來生存，我們必須要給自己做一個決定。”

國內地產老大萬科采取了保守的策略，2008年他們率先降價，而近期公司董事長王石在南京表示，萬科將把手上的存量房全部賣掉，如果行情轉好，最多耽誤四個月的時間。這意味著，2009年，萬科并不看好市場行情，準備將“降價”堅持到底。

停止拿地、減少開工面積、尋找資本伙伴……地產商類似的種種手段只為先生存下來。在火熱行情中躁動不安的地產商們已經受到了市場的懲罰。經過近一年“寒冬”的洗禮，他們開始試圖尋找一些新的生存方式。

首創集團董事長劉曉光最近常在思考一個問題：地產是一個需要大量資金、與金融相關度非常高的行業，那么，地產行業在金融運作上有哪些規律？比如錢從哪兒來，有哪些渠道?如何才能快速變現、周轉?

“創新”這個詞也越多地被地產商掛在嘴上。一年半前，今典集團董事長張寶全就在籌劃一個價值80億元的度假地產項目，他希望將來能把這個項目推廣成一個標準化的產品，最大化地降低市場風險。建造在不同的度假城市，面向的卻是同樣的高端人群。

“創新就是當你遇到困難的時候要動腦，創新是對未來價值的發現，對未來市場的發現。”張寶全說，創新的目的是為了差異化，最終實現更高的資本回報率。只有經過實踐，行之有效的創新才能稱之為真正的創新。

四年前，萬通就提出了“反周期”理論，即蕭條的時候拿地，繁榮的時候賣房。一年前，當很多人看不到市場未來走向，相信很多人對馮侖“販賣”的這一思想只是聽聽而已。而今天，萬通正實踐著這一理論。2008年，萬通地產逆市交出了一份讓人驚訝的成績單。

進入2009年，國內的房地產市場更為復雜。然而，在越是不確定、大起大落的環境中，也醞釀著更多的機會，就看誰的功力更高一籌。

看誰轉型快

在房地產的低谷中，商業地產成為一些房地產商用來抗擊風險的“避風港”。

悲歌此起彼伏，彌漫在2009年的中國住宅市場。先是任志強說今年的房屋空置積壓面積將超過4億平方米，后是中金公司研究報告表明：全國15個城市現有的商品房庫存，需要大約27個月左右才能消化。

在一輪輪住宅地產的降價潮中，大批消費者還是捂緊錢袋，因為他們覺得房價還得降。即使成都、武漢、天津等城市紛紛出臺“買房落戶”的刺激政策，國內的住宅房地產市場依然看不到“觸底”的跡象。

萬科去年的銷售面積和金額，同比分別減少9.2%和8.6%。這樣一份失色的年報卻來之不易。

“萬科在2007年犯了嚴重的錯誤，這從它股價的大幅下跌就可以看出來。但2008年，萬科調整還是很迅速的，是內地房地產企業里做得最對的一家。它率先降價，推出適合市場需求的產品，可以說萬科將市場上的錢吸干了。”業內一位資深人士說。

進入2009年，萬科繼續堅定地走降價路線。在價格的刺激下，今年1月，萬科銷售面積28.5萬平方米，銷售金額21.9億元，同比分別增長24.2%和18.6%。

萬科執行副總裁肖莉向《英才》記者表示：萬科仍將堅持“現金為王”的策略，在確保經營穩健性和安全性的同時，為隨時把握可能萌發的市場機會蓄積力量，萬科2009年的目標就是進一步提高市場占有率。

而劉曉光則明確告訴《英才》記者：“大量的并購機會將要出現”。首創集團旗下的首創置業正和一些基本面、手上項目都比較好，但資金不足的公司接觸，與他們進行項目、資本等各種層面的合作。

不久前，SOHO中國董事長潘石屹曾在博客中提到，當一批犯了錯誤的房地產商死掉，地產行情也就見底了。對于有實力的地產商來說，低谷正是千載難逢的擴大規模的機會。

“我們看到，這一次波動中誰在全中國布局得快，誰趕上了這個階段，誰就占了便宜。”劉曉光說，一些投行最近也對中國部分區域市場的房地產投資感興趣，尤其是柳州、貴陽等在前幾年的行情中沒有大幅增長，成長空間較大的地區。

低迷的市場中，萬通地產迎來了成立15年來最好的業績。今年2月19日，萬通公布了最新的年報：2008年凈利潤比上一年暴漲2倍多。這份成績單讓萬通董事會主席馮侖底氣十足。

當一些房地產商在“生存戰”中開始拒絕鎂光燈的追逐，馮侖卻依然保持著他的高曝光率。最近他又在媒體上發表文章指出：人均GDP8000美元以下時，住宅是一個快速增長的主流產品，而人均GDP在8000美元以上，社區商業和都市商用不動產則會有快速的成長。”

在馮侖看來，政府加大限價房、經濟適用房、廉租房的投入后，住宅市場出現了“去市場化”的傾向。商業地產——這個目前在國內政府干預較少，市場化程度不高的領域，更適合自己生存。

房地產的低谷期時，商業地產成為一些地產商用來抗擊風險的“避風港”。除了萬通外，金融街、保利地產等都紛紛在放緩普通住宅土地儲備的同時，計劃增加投資性物業的開發和持有比例。全國工商聯房地產商會會長聶梅生也表示，中國的房地產正在向做商業地產、經營性的物業轉型。

一般認為，住宅地產資金回籠更快，商業地產屬于長期投資，收益穩定，抗周期風險較強，但其對資金的需求也大得多、周轉也慢得多。向商業地產轉型的富力地產曾經風光一時，揚言要超過萬科，做國內地產老大。結果，在這一輪調整中，它卻首先爆發了資金鏈危機。

無論其他競爭對手如何轉型，萬科卻始終堅守著住宅地產的定位。數年前，萬科集團董事長王石就曾對商業地產有過評價，他認為內地商業地產項目很難取得較高比例和長期的融資支持，如果搞出租型商業地產而自身沒有資金實力，則必死無疑；如果搞出售型商業地產，則會遇到經營管理上的致命麻煩。

地產新“藍海”

將現有資源打造成一條產業鏈，凝聚的力量會遠遠大于單一項目的抗風險能力。

二月里，北京還沒有太多春天的氣息，地產圈里兩位“文化人”已經忙活開了——向他們看好的新“藍海”進行布局。這兩位“文化人”，一位是詩人，中坤地產集團董事長黃怒波；另一位是導演，今典集團董事長張寶全。

“可能和我本人有關，今典集團一直有一個特點，那就是創新。”張寶全說。

2月16日，今典集團舉行了一個盛大的發布會，宣布將花1000萬元對海南三亞灣的產權式酒店進行征名。據說，該酒店耗資80億元，建成后將打造世界級的娛樂度假酒店。

張寶全認為，這個項目的創新之處在于，中國雖然有度假酒店，卻沒有度假生活方式的酒店，這個產品正好將集團在酒店、電影、地產開發等不同領域中的各種資源整合在一起。

去年以前，今典集團一直是“零負債”運營，即使是在地產行業一片紅火的時候，今典也沒有加入搶奪地皮的大戰。“負了債，項目拖上兩年，15%的利息就干掉了，不負債，心態就平和。”張寶全說。

2008年，當大多數的地產公司陷入資金緊缺時，今典開始向銀行貸款，買下了三亞灣、海棠灣，以及青島的共三塊地皮，總建筑面積達到近100萬平方米，共同打造“紅樹林”這個度假品牌。

就在今典集團發布會的同天，黃怒波飛到美國，會見美國奧委會主席尤伯羅斯，后者擁有美國第二大旅游度假集團——美國快樂度假集團，雙方討論是否可以在中美兩國共同注冊一家度假企業，為兩國高端人士提供服務。

五年前，房地產進入了快速發展期，黃怒波發現所有人、所有行業都可以進入房地產，而且大家都在做住宅，拿地的成本也從兩三億提高到二三十億。

素有“詩人企業家”之稱的黃怒波做生意有一個原則——不與人爭。他認為，競爭最激烈的領域一定是利潤最低、風險最大的領域。從那時起，中坤提出“從北京突圍”的戰略，開始從北京之外拿地。

黃山地產是中坤業務的重要組成部分，其黃山宏村奇墅湖國際旅游度假村吸引了眾多游人，僅宏村一年的門票收入就能過億。當然，黃怒波力圖打造的旅游地產遠不止于此。

事實上，“從北京突圍”的同時，中坤也邁開了國際步伐——“從中國突圍”。2005年，中坤在美國洛杉磯拿下了一個2萬平方米的商業中心項目；2008年，低價收購位于納什威爾的一個牧場。此外，中坤還將踏入日本北海道，接手了一個度假村……

這樣一來，中坤所有的資源都可以整合到這個度假系統中，旅行社、古村落、別墅群、酒店、高爾夫、禪修……將現有資源打造成一條產業鏈，凝聚的力量會遠遠大于單一項目的抗風險能力。如果與尤伯羅斯合作成功，中坤的旅游資源將得到進一步的提升。

在黃怒波看來，正是土地、旅游景區等稀有資源決定了這是一個不可復制的商業模式。

盡管張寶全一再強調，今典集團做的是度假地產，和旅游地產不是一回事，但這兩個地產商里的文化人所做的事情卻有著太多相似之處。

2008年，今典也曾經為了上市，希望增加土地儲備量，但最終還是放棄了上市計劃。而中坤的上市計劃也半道中止了。他們都是在房地產最火的時候，開始思考如何轉型，進入擁有獨特資源的“藍海”。

“投行、資本市場在評價一個地產公司的好壞時，土地儲備量總是一個重要的指標，量上不去，公司的價值上不去，也無法再融資。”一位上市地產公司老總無奈地說。

“所有的地王都是住宅項目，像旅游度假產品的地皮永遠不是最高價”。張寶全說，現在做的項目拿地的資金不比以前了，就是因為產品的轉型。而在危機中，三亞當地的房地產銷售依然保持著往年的水平，這也讓張寶全很有信心。地皮比城里要便宜，同時因為整合進其他資源，這些旅游度假圣地的房產變成稀缺資源，這正是旅游、度假地產的實質。

最近，黃怒波決定將黃山已經蓋好的160多棟別墅群賣掉，預計到2010年上半年可以回籠10億資金。“現在看來，如果沒有黃山地產，新的資金來源就可能成為問題。”黃怒波告訴《英才》記者，雖然目前樓市不景氣，但希望在黃山擁有一套別墅的個人或公司，并不難找。