長(zhǎng)實(shí)的保守

李嘉誠(chéng)的思路是：眼睛僅盯在自己小口袋的是小商人，眼光放在世界大市場(chǎng)的是大商人。

上地鐵，打開報(bào)紙快速瀏覽，15分鐘后，一份報(bào)紙讀完，必須下車。在香港，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威每天上班都重復(fù)這套動(dòng)作。

15分鐘車程，是香港大多數(shù)上班族的正常車程。但是，對(duì)于北京的上班族而言，15分鐘的上班路程無疑是一種“奢侈”，而這種“奢侈”對(duì)于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司來說，意義重大。這說明，北京有著較之廣闊得多的房地產(chǎn)發(fā)展空間。

盡管在香港，每七個(gè)私人住宅單位中便有一個(gè)由長(zhǎng)實(shí)開發(fā)，但面對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)僅僅是一支新軍。哪怕是與李嘉誠(chéng)旗下另一家地產(chǎn)公司和記黃埔相比，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)也只算是剛剛踏上了征途。

低谷上行

長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的兩個(gè)動(dòng)作，被業(yè)界視為地產(chǎn)回暖的信號(hào)。

備戰(zhàn)十年，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)遲遲沒有出手，原因是他們趕上了上一輪的地產(chǎn)低谷。

長(zhǎng)實(shí)進(jìn)京后首個(gè)別墅項(xiàng)目、也是在內(nèi)地開發(fā)的最大的住宅項(xiàng)目——位于北京順義的“譽(yù)天下”，雖然土地是長(zhǎng)實(shí)10多年前取得的，但項(xiàng)目正式推出卻一直等到了2008年11月。

那時(shí)，正好趕上了美國(guó)金融危機(jī)全面爆發(fā)。而中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)正在開展不間斷的“救房”措施，但頹勢(shì)卻遲遲未能逆轉(zhuǎn)。

以別墅為例，當(dāng)月北京典型別墅價(jià)格指數(shù)為993點(diǎn)，環(huán)比下降了63點(diǎn)，降幅為5.97%；11月北京別墅新增供應(yīng)378套，環(huán)比增長(zhǎng)87.13%；成交方面，該月共成交263套，環(huán)比減少83.92%。

郭子威自己也曾感慨：“倘若時(shí)間可以倒流，‘譽(yù)天下’能夠早兩年進(jìn)入市場(chǎng)，早兩年開盤，現(xiàn)在的開盤價(jià)可能不會(huì)這么低，比照當(dāng)年的標(biāo)準(zhǔn)，目前的利潤(rùn)起碼下降了30%?！?/p>

面對(duì)整個(gè)市場(chǎng)銷售的下降，郭子威的壓力很大，盡管這種壓力并不是來自老板——李嘉誠(chéng)。

按照郭子威的敘述，李嘉誠(chéng)并不喜歡用銷售指標(biāo)衡量員工的成績(jī)，反而會(huì)在項(xiàng)目中，給主管們更多的自由發(fā)揮空間和自主權(quán)。

壓力來自郭子威自己。

2009年初，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的兩個(gè)動(dòng)作，被業(yè)界視為地產(chǎn)回暖的信號(hào)。

首先，在其他地產(chǎn)商還在“貓冬”的2008年11月，“譽(yù)天下”創(chuàng)造了3日內(nèi)銷售近150套別墅的業(yè)績(jī)。

緊接著的3月，長(zhǎng)實(shí)位于上海的真如城市副中心項(xiàng)目啟動(dòng)（長(zhǎng)實(shí)于2006年12月花費(fèi)22億元購(gòu)得此地）。該項(xiàng)目總面積約100萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資超過100億元，是李嘉誠(chéng)在內(nèi)地單筆最大的地產(chǎn)投資。

盡管一再聲明，此次啟動(dòng)真如項(xiàng)目并沒有特別用意，只不過是“項(xiàng)目正好進(jìn)展到這里”，并不能以此作為回暖的注腳。但郭子威對(duì)行業(yè)回暖的看法仍然高度認(rèn)同：“經(jīng)過2007年開始的調(diào)整期后，中國(guó)地產(chǎn)正處于低谷之后漸漸上行的時(shí)段?！?/p>

降低預(yù)期

隨行就市，并不是每一家企業(yè)都可以說到做到。

坊間流傳，“譽(yù)天下”預(yù)計(jì)今年至少可售出250套別墅，可望套現(xiàn)近20億元，這種不顧利潤(rùn)的低價(jià)策略可能出于兩個(gè)考慮：一方面長(zhǎng)實(shí)內(nèi)地項(xiàng)目或有資金壓力，低價(jià)出售意在回籠資金；另一方面手握資金或許是長(zhǎng)實(shí)看空市場(chǎng)的一種表現(xiàn)。

對(duì)于這兩點(diǎn)，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭有自己的看法：首先，與內(nèi)地公司在地價(jià)高峰時(shí)圈地不同，長(zhǎng)實(shí)在市場(chǎng)未熱之際的幾年前，就以較低的價(jià)格拿到一些土地，這樣的低成本保證了長(zhǎng)實(shí)目前項(xiàng)目的低價(jià)格。

郭子威也由衷地表示，這種質(zhì)疑說明外界不了解長(zhǎng)實(shí)的操作手法。

長(zhǎng)實(shí)做地產(chǎn)的一貫風(fēng)格，是不單純考慮利潤(rùn)的多少，更重要的，是按照當(dāng)前的市場(chǎng)情況去應(yīng)對(duì)。只要是在可以接受的利潤(rùn)范圍內(nèi)，郭子威不會(huì)捂盤，刻意等待價(jià)格上漲。

調(diào)低預(yù)期，隨行就市，并不是每一家企業(yè)都可以說到做到。

此前，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平曾問過香港四大地產(chǎn)天王——李嘉誠(chéng)、李兆基、鄭裕彤、郭炳湘——同一個(gè)問題：“你這一生成功的原因是什么？”結(jié)果，他得到同一個(gè)答案——保守。

對(duì)于李嘉誠(chéng)的另一種質(zhì)疑似乎正是來自這種保守。

2008年5月，李嘉誠(chéng)以44.38億元出售其上海的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)寫字樓物業(yè)。6月，御翠豪庭降價(jià)銷售，價(jià)格跌幅最高達(dá)24％。2009年初，和黃再次以“改租為售”的方式拋售黃金城道商鋪，回籠資金超過10 億元。同時(shí)，長(zhǎng)和系持有并收租長(zhǎng)達(dá)10余年的別墅物業(yè)御翠園一期“四季雅苑”也傳出出售計(jì)劃，預(yù)計(jì)回籠資金最多可超40億元。

針對(duì)這些“保守”的舉動(dòng)，楊紅旭的看法是：李嘉誠(chéng)經(jīng)歷過很多經(jīng)濟(jì)周期與危機(jī)，有足夠的經(jīng)驗(yàn)，策略比較謹(jǐn)慎，所以企業(yè)不會(huì)出現(xiàn)很大的問題。

面對(duì)“保守”的質(zhì)疑，郭子威認(rèn)為，這恰恰說明李嘉誠(chéng)提前看到了地產(chǎn)業(yè)的新變化、新動(dòng)向，準(zhǔn)備資金正是要蟄伏，以尋找新的適合項(xiàng)目與機(jī)會(huì)。

長(zhǎng)期價(jià)值

李嘉誠(chéng)推崇的理念，并不是所有公司都能夠?qū)W的來。

即便如此，3月25日，《華爾街日?qǐng)?bào)》的“李嘉誠(chéng)的3G困局”一文，還是毫不客氣地評(píng)論李嘉誠(chéng)：“他因每每習(xí)慣挑戰(zhàn)人們的預(yù)期和成就具有轟動(dòng)性的交易而被香港人稱為 ‘超人’。但此次全球金融危機(jī)可能將告訴人們，其實(shí)李嘉誠(chéng)也只不過是個(gè)凡人?！?/p>

導(dǎo)致這種說法的原因并不是經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致的盈利縮水——2008年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)純利155.18億港元，同比下跌44％；和記黃埔盈利176.64億港元，同比下跌42％，而是因?yàn)閷?duì)其并購(gòu)交易及IPO的業(yè)務(wù)模式的打擊，同時(shí)3G問題惡化。

有趣的是，李嘉誠(chéng)曾給年輕商人提出98條忠告，最后一條即是“凡事都留個(gè)余地，因?yàn)槿耸侨?，人不是神，不免有錯(cuò)處，可以原諒人的地方，就原諒人?！?/p>

對(duì)“超人”的美好期待落空之后，或許這句話能為人們提供更大的想象空間。多年之后，3G的得失會(huì)告訴人們，這一選擇究竟是一個(gè)錯(cuò)處，還是長(zhǎng)期價(jià)值的考量？

不過，用李嘉誠(chéng)自己的話說，“我每天90%以上的時(shí)間不是用來想今天的事情，而是想明年、五年、十年后的事情?！蹦芊褡叱?G泥潭尚難預(yù)測(cè)，但是在房地產(chǎn)方面的良性發(fā)展或許可以在危難時(shí)刻幫助其拉伸短板。

在長(zhǎng)實(shí)的2008年年報(bào)中有這樣的描述：惟長(zhǎng)遠(yuǎn)住屋需求及政府行之有效之土地及房屋政策為物業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)平穩(wěn)發(fā)展奠定基石，加上內(nèi)地維持穩(wěn)固發(fā)展的利好因素支持，集團(tuán)將把握機(jī)會(huì)以合理價(jià)格購(gòu)入有潛力之優(yōu)質(zhì)土地，對(duì)未來兩三年之地產(chǎn)價(jià)格持樂觀態(tài)度。

這樣看來，近日熱炒的長(zhǎng)實(shí)在上海的真如城市副中心項(xiàng)目啟動(dòng)似乎有據(jù)可循。

香港大福證券研究部董事總經(jīng)理麥德光的分析為此提供了證明，因商業(yè)地產(chǎn)初期租金的收益率不會(huì)很高（約10％-15％左右），該項(xiàng)目對(duì)長(zhǎng)實(shí)的短期股價(jià)不會(huì)有很大提振作用。長(zhǎng)實(shí)至少需要10年時(shí)間精耕細(xì)作。

談起金融危機(jī)給房地產(chǎn)商的啟發(fā)時(shí)，綠城房產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理胡軍提到的第一個(gè)詞就是“長(zhǎng)期”，“冒進(jìn)不是好事情”。

看長(zhǎng)期價(jià)值，也正是郭子威認(rèn)為自己從李嘉誠(chéng)那里受益最大的地方。這也正是郭子威眼中，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)抵御地產(chǎn)冬天的唯一絕招。盡管這是個(gè)公開的秘密，但是堅(jiān)持長(zhǎng)期價(jià)值這一備受李嘉誠(chéng)推崇的理念，并不是所有公司都能夠?qū)W的來。