房荒是胡扯

只要政府改變政策，執行土地開發周期，要求開發商足額及時繳納土地出讓金，所謂房荒可以不藥而愈。

房地產下行周期還沒有過去，已經有人大叫深圳“房荒”。

3月房地產成交量大陽春，導致市場預期發生些許改變。得風氣之先的開發商的態度發生了一些變化。4月16日，在香港上市的SOHO中國公布2008年全年業績，潘石屹表示要改變冬眠戰術，“SOHO中國將在新的一年，用我們所擁有的現金和銀行提供的兼并貸款，在北京和上海市場全力抄底?！?/p>

在過去大半年時間里，SOHO中國沒有購進過一塊土地和一個項目，公司從少動作轉向不動作，盡管賣地的同行絡繹而至。潘石屹不出手，顯然是因為判斷底部沒到。

在2008年房地產大調整中成功將市場占有率擴張至2.34%的萬科，董事長王石稱珠三角房價已基本觸底，萬科企業股份有限公司總裁郁亮表示，“過去一年深圳房地產的平均價格已經從差不多17000左右調到12000左右，調了30%左右，調整幅度是比較大的。”

不過，成交量上升不代表出現房荒。

根據易居房地產研究院綜合研究部的報告：2008年全國住宅存量約2.1億平方米，2009年住宅供應量也約為2.1億平方米。按照近半年的市場平均消化能力，今年全國住宅市場的消化周期達33.84個月。

由于今年一季度樓市成交量驟增，同時新增供應量相對較少，北京、上海、深圳、成都等6城市的庫存去化周期大約減少了三分之一。現在只是消化庫存，卻出現新盤供應緊張的情況，原因并不在土地、房產供應跟不上，而是因為政府與開發商的隨機應變。

從房地產商前兩年的拿地情況來看，2008、2009年應該處于房地產開發高峰期，目前處于去庫存化階段，房地產商拿的土地足夠消化三四年，要不然，也不會出現去年房地產大肆擴張造成的現金流危機。

關鍵是政府給予了房地產商喘息的時間。從廣東省托樓市出臺的15條，就有相關條款，“對在2008年簽訂土地出讓合同，確實無法按時繳納土地出讓價款的項目用地，由土地使用者申請并經當地市、縣人民政府批準，可適當延長繳納土地出讓價款期限，延長時間原則上不超過兩年”。

這既是刺激土地交易，也為2007年拿地的開發商打擦邊球提供了空間。以至于王石抱怨，短期有助于穩定樓市，但其中的延期繳納土地出讓金等措施，不利于房地產市場的長遠健康發展。事實上，政府救市讓一些房地產商可以渡過難關，現金流充裕的開發商進行兼并的空間相應小了很多。潘石屹等人的轉向，無疑是搭準了政府想保持房地產穩定，既不能大漲、也不能大跌的脈搏。

另一條重要的救市政策是放松土地開發周期。2007年9月12日，國土資源部下發《關于加大閑置土地處置力度的通知》，“依法可以無償收回的，堅決無償收回。對于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年底前完成清退。閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20％征收。”

同年11月1日《招標拍賣掛牌國有建設用地規定》正式實施，關鍵條款就是規定土地的受讓人必須按照土地出讓合同的規定繳納土地出讓金，而不再允許分批支付按比例發放土地使用證。在房地產市場危機之中，該條款被有意忽略。不然，無法解釋大量拿地的房地產企業新開工面積驟然下降，今年一季度固定資產投資房地產部分繼續處于低位。

所謂房荒，實質是多數房企停工緩建進行過冬，隨著今年一季度開始的成交量回暖，停工緩建策略已經難以跟上市場的步伐，隨著市場存量的進一步消化，長期停工緩建帶來的供應斷層“危機”正在迫近。

一切在于政策。只要政府改變政策，執行土地開發周期，要求開發商足額及時繳納土地出讓金，所謂房荒可以不藥而愈。這樣做的結果是，一些房地產開發商可能出現資金緊張不得不出售土地，同時大批住房上市，可能讓房地產再入低迷，房地產行業的兼并不正是政府所希望的嗎？至于房地產低迷，倒真是沒有辦法。只能靠市場周期來扭轉。

（作者系知名財經博客作者，本文只代表個人觀點）