房地產(chǎn)按揭中的保證期間問題

[摘要] 保證期間為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的期間，按揭制度中規(guī)定的階段性保證雖然具有特殊原因，但仍應(yīng)受擔(dān)保法調(diào)整，其違反擔(dān)保法規(guī)定，同時不利于社會公平的實現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其無效。

[關(guān)鍵詞] 保證期間 按揭 階段性保證

所謂保證期間，通說為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的期間。許多著作中雖不完全與之相同，但含義一致，例如稱保證期間“為保證責(zé)任的存續(xù)期間”、“債權(quán)人可以請求保證人履行保證的義務(wù)的有效期間” 等等。有人認(rèn)為這種界定的不足之處在于，在某些情況下超過該期間仍然要承擔(dān)保證責(zé)任，而且按照擔(dān)保法的規(guī)定，一般保證中，債權(quán)人在保證期間內(nèi)向主債務(wù)人提起訴訟或申請仲裁后，連帶保證中，債權(quán)人在保證期間內(nèi)向保證人要求承擔(dān)責(zé)任后，就不會免除保證人的保證責(zé)任。可見保證期間屆滿，保證責(zé)任并不當(dāng)然免除，因此通說不夠準(zhǔn)確，保證期間經(jīng)過的事實加上債權(quán)人的特定不作為，才能發(fā)生保證人免除保證責(zé)任的法律效果。對此又有多種不同的界定，例如：保證期間“是債權(quán)人不積極行使債權(quán)，則保證人的保證責(zé)任消滅的期間”;“是根據(jù)當(dāng)事人約定或者法律規(guī)定，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)向債務(wù)人（一般保證中）或者保證人（連帶保證中）主張權(quán)利的期間。債權(quán)人沒有在該期間內(nèi)主張權(quán)利，則保證人不承擔(dān)責(zé)任”；“是保證人能夠‘容忍’債權(quán)人不積極行使權(quán)利的最長期間”等。應(yīng)當(dāng)說以上幾種界定的本質(zhì)含義是一致的，只是各自的角度不同，有的是從債權(quán)人的角度，有的則是從債務(wù)人的角度。本文采取通說觀點。

保證期間是保證中極其重要的問題。保證期間決定著保證人的保證責(zé)任的存在與否，對保證人和債權(quán)人都具有重要意義。保證期間既有一般意義上的，也有特殊意義上的。前者主要是指《中華人民共和國擔(dān)保法》中的一般保證期間和連帶保證期間，也就是形式意義上的保證期間。后者包括特別法中以及在一些特殊規(guī)定中的涉及保證的問題。本文主要對按揭中保證這種特殊保證進(jìn)行討論。

按揭制度是英美法中一種擔(dān)保方式，20世紀(jì)90年代初由香港傳入我國大陸，目前已成為房地產(chǎn)實務(wù)中應(yīng)用十分普及的一種制度。階段性保證也就具有了保證期間的性質(zhì)。

對此約定應(yīng)當(dāng)如何看待?學(xué)理上存在不同觀點。最高人民法院的一種觀點認(rèn)為：這種約定是當(dāng)事人充分協(xié)商的結(jié)果，也并未損害國家及社會利益，銀行與出賣人訂立階段性保證，對全部貸款在該階段屆滿時尚未得到全部清償是明知的，之所以訂立階段性保證，其目的和原因就在于該階段屆滿之時即為銀行貸款債權(quán)獲得借款人之物的抵押擔(dān)保之時……這個期間的確定已經(jīng)充分考慮的了其貸款回收的安全。階段性保證的約定產(chǎn)生于雙方合作利益均衡，而且按揭貸款的償還期一般為十幾年，二十年甚至更長，強制要求出賣人承擔(dān)如此長期保證并不具有令人信服的合理性。所以，階段性保證條款中當(dāng)事人的意思自由與立法政策的考慮不相違背，符合當(dāng)事人的合同原意，與當(dāng)事人的利益平衡及維護(hù)相關(guān)實務(wù)的健康發(fā)展均不相違背，所以應(yīng)當(dāng)肯定他的效力。

筆者認(rèn)為此種觀點值得商榷。首先此約定為反擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定。擔(dān)保法屬于一般法，從法律階位上講，在法律適用上，特別法優(yōu)于一般法，但我國在按揭貸款問題上并沒有專門立法，因此按揭中的階段性保證是要受作為一般法的擔(dān)保法調(diào)整的，要符合擔(dān)保法的規(guī)定。誠然，這種階段性保證的約定是市場規(guī)律本身的作用引起的，按揭之初期，為獲得繼續(xù)開發(fā)資金或盡早實現(xiàn)開發(fā)利潤，很多出賣人只能滿足銀行的要求為按揭貸款提供全程擔(dān)保，但隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展，各方利益對按揭業(yè)務(wù)的依賴日益增長，加之市場競爭的加劇，銀行優(yōu)勢地位不再明顯，逐步喪失在全部貸款回收期同時擁有保證與物的擔(dān)保的實力，為拓展業(yè)務(wù)，很多銀行放棄要求出賣人提供全程保證做法。在無法同時獲得人保與物保雙保險的情況下，退而求其次選擇這種每一階段都有保證的方法，這也反映了社會和經(jīng)濟(jì)的變化發(fā)展。但擔(dān)保法司法解釋第32條1款明確規(guī)定，約定的保證期間早于或等于主債務(wù)履行期限的，視為沒有約定，保證期間為主債務(wù)履行屆滿之日起6個月。階段性保證中，當(dāng)事人約定的保證期間結(jié)束時，債務(wù)人即買受人的債務(wù)履行期限還沒到期，這明顯與法律規(guī)定相沖突。

其次，在實務(wù)中，比較三方地位，出賣人和銀行間，隨著市場的變化會出現(xiàn)此消彼長的情況，但與買受人相比，兩者都具有無可比擬的優(yōu)勢，三者相比較，買受人地位最弱。就目前中國國情而言，居住問題已經(jīng)成為普通百姓的一件舉足輕重的大事情，由于房地產(chǎn)市場不規(guī)范、監(jiān)管不力等原因，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為一種十足的暴利行業(yè)。即使隨著政府的不斷整頓規(guī)劃而步入正軌。其利潤也仍然巨大。幾年來樓市持續(xù)火熱，泡沫居高不下就是其反映，雖然近年來政府不斷加大治理力度，不斷出臺一系列政策調(diào)整規(guī)范房地產(chǎn)市場，但真正規(guī)范房地產(chǎn)市場仍需要一定時間，而居住問題已經(jīng)成為一個嚴(yán)重社會問題。而且購買房產(chǎn)，往往要傾其一生心血和積蓄，一旦因為某種客觀原因造成其無力還款，錢款與房產(chǎn)都喪失，將造成其上無片瓦下無立錐之地的極為不利境地。在按揭中，房地產(chǎn)商和銀行都獲得各自利益，房地產(chǎn)商取得購房款，銀行取得貸款利息。其中，房地產(chǎn)商算是利益的最大獲得者，而其之所以能夠取得這樣的利益，一個重要原因在于買受人從銀行貸款，使其一下子就獲得全部款項，其對買受人進(jìn)行保證，也完全是為了自己的利益，實際上也取得了實實在在的巨大利益，為此讓其承擔(dān)全程擔(dān)保絲毫不為過。十幾年或二十年的期限是債務(wù)的履行期限，這是按揭的本質(zhì)決定的，這一期限也不是保證期間，而且隨著時間的經(jīng)過，房地產(chǎn)商的保證責(zé)任會隨著買受人的還款而不斷減少。而買受人在此則是需要關(guān)注的焦點，這一問題如果解決不當(dāng)，將可能引起一系列社會問題，嚴(yán)重影響我國的社會穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

香港法律對此也做出了特別規(guī)定。因此，在此處，法律更應(yīng)當(dāng)從人本主義和社會公平正義角度出發(fā)，以人為本，關(guān)注大多數(shù)的普通百姓，認(rèn)定階段性保證無效。

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