關于房地產市場中弱勢群體合法權益保護問題之探析

[摘要] 目前，在房地產市場中，購房者與房地產開發商相比，明顯處于弱勢群體地位，其合法權益屢遭侵犯，由于開發商自律行為較差，規范房地產市場方面的法律又不完善，市場機制也不健全，如何維護購房者的合法權益成為當務之急。本文認為根據當前情況，要更好地保護購房者的合法利益，使房地產市場健康發展，最有效的辦法就是購房者提高自身防范意識，迫使開發商依法售樓。

[關鍵詞] 房地產市場 弱勢群體 面積誤差比 房地產開發商

隨著房地產市場的深入發展，商品房預售正在逐年大幅增長，個人成為購房主體，根據《商品房銷售管理辦法》規定，現房是指已竣工驗收合格的房屋，買賣現房的行為稱為現售。期房也稱待建房屋、樓花，是指正在建設中的房屋，即尚未建成而正在建設中的房屋，買賣期房的行為稱為預售。目前，在預售中出現的各種侵權問題已成為焦點之一，其中最為嚴重的是面積問題，如何維權成為當務之急。

一、開發商面積侵權行為的具體表現

由于開發商弄虛作假、商品房買賣過程中的計價方式、購房者的誤解和不仔細、銷售管理環節的不完善等原因，商品房預售中出現的面積侵權行為具體表現在以下三個方面：

1.開發商多計算商品房面積

第一，把不該計算的計算成了面積：一些建筑物出于美觀方面或設計上的需要，在房屋某一層突出設計一個沒有頂蓋的平臺，并設有欄桿，有的開發商便把它當作半封閉陽臺來計算，而這種沒有蓋的平臺是不能計算建筑面積的；第二，應計算部分面積的卻計算全部建筑面積；第三，重復計算，即明明是一個樓梯，開發商卻硬計算兩個樓梯。

2.開發商多分攤商品房公攤面積

第一，重復分攤：按照共有建筑面積的分攤計算規則，屬于兩個功能區共有的建筑面積，應該按兩個功能區各自建筑面積的比例分攤。但是，某些開發商卻把這部分共有的建筑面積先全部分攤給一個功能區，然后在計算另一個功能區的建筑面積時，又全部計算并分攤給這個功能區；第二，故意分攤給售價較高的功能區：兩個功能區或多個功能區共用的樓梯間，本來應該按各個功能區各自建筑面積的比例分攤，但是，一些開發商卻故意只分攤給售價較高的功能區；第三，營業場所充當管理用房參與分攤：例如小區配建的小商店，一些開發商卻把它作為管理用房去讓所有產權戶分攤，這也是違反《共有建筑面積的分攤計算》規定的。

3.開發商利用面積誤差誤導欺騙消費者

第一，人為減少建筑面積誘導消費者：開發商往往在簽定銷（預）售合同中約定“上述面積為暫測面積，如暫測面積與實際面積有誤差時，房價款總金額按實際面積調整結算”。等結算時，消費者卻會被告知面積增加，需補交一大筆超出面積的購房款；第二，利用小誤差侵占消費者利益：例如開發商計算好一幢商品房每套的建筑面積均為152.47平方米，但卻故意以152.67平方米銷售，每套多銷售0.2平方米，一幢房屋兩單元共32套，每平方米售價4000元計，每套多收800元，一幢房屋多收2.56萬元。開發商就這樣玩把戲，便多收了2萬多元；第三，面積計算混淆“陷阱”：布置樣板房應該是件好事，它對于促進樓宇銷售起到極好的輔助效果。樣板房裝修本應按使用面積予以設計布局，但個別樣板房卻放大使用面積，有的甚至以建筑面積取代使用面積設置樣板房，從而造成樣板房空間面積大于交樓空間面積，對購房者構成有意欺騙。

二、購房者如何維護自身合法權益的思考

1.掌握面積誤差的法律處理辦法：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規定：“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予以支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”即根據規定如果出現面積誤差比（面積誤差比=（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積*100%。），買受人一是可以繼續履行合同，二是可以請求解除合同。

2.明確公攤面積大小

因為按建筑面積計價既涉及到套內建筑面積又涉及公攤面積，既建筑面積＝套內建筑面積＋公攤面積，所以有可能會發生不利于購房者的變化，所以購房者必須明確公攤面積的大小，以防上當受騙。

第一，索取公攤數據：在簽訂購房合同時，讓開發商出示有關計算公攤面積的數據，包括整幢建筑的建筑面積、套內建筑面積之和、不應分攤的建筑面積等基本數據，也可以要求開發商列明公攤公用建筑面積的具體項目，以及各項目的面積，這樣業主可以通過數據求出公攤面積，以明確自身的權益。

第二，查閱有關資料：業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。

第三，在購房合同中約定公攤面積：在《商品房買賣合同》中有關于公共部位和公用房屋分攤建筑面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數字，并在附件中詳細約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關共有建筑分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。同時列出公攤面積出現誤差的處理方式。

3.簽好補充協議，降低購房風險

由于正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往根據需要訂立補充協議，即通過補充協議對正式合同內容加以修改、補充。根據《中華人民共和國合同法》的規定，“格式條款與非格式條款不一致的應當采用非格式條款”。所以，補充協議比正式合同更重要。一般情況下，補充協議由開發商來起草，因此，有些開發商常常將正式契約中保護交易公平的條款通過補充協議加以變更、取消，最大限度地減輕賣方的責任。有些開發商拒絕簽訂補充協議或者拒絕修改其起草的不公平補充條款，事實上違背了簽訂合同所應遵循的平等自愿原則。為了降低購房風險，購房者在簽訂補充協議時一定要仔細、認真。開發商在介紹或者推銷樓盤時，會有許多口頭承諾，如果這些承諾是真正影響你購房的要素，那么在簽訂合同時，就應明確地將這些口頭承諾寫入具體條款中。

4.仔細審讀合同條款，避免上當受騙

商品房買賣合同是明確買賣雙方當事人權利義務的主要依據，也是日后發生糾紛時解決爭端的憑證。購房者在簽訂合同過程中一定要仔細閱讀合同條款，弄清以下主要條款含義，以免被不法開發商蒙蔽欺騙。第一條：商品房銷售依據。注意預售許可證號，特別要注意所要購買的房屋是否在該許可證范圍內。第二條：買受人所購商品房的基本情況。第三條：計價方式與價款。第四條：面積確認及面積差異處理。第五條：買受人逾期付款的違約責任和出賣人逾期交房的違約責任。第六條:出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任。第七條：出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。第八條：關于該房屋所屬樓宇的使用權和外墻的使用權的約定問題和小區業主會所的權屬約定問題。

購房者只有在購房時增強自我保護意識才是最直接、最有效的維權途徑，同時也促使房地產開發商加強自律行為，使房地產市場健康有序的發展。

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