我國房地產金融風險的分析與防范

[摘要] 近年來我國房地產市場快速發展的同時也帶動了房地產金融發展，同時房地產金融也推動了房地產市場的更快發展，但在房地產市場處在過熱的今天，房地產金融風險更加突顯，對其進行防范已經勢在必行。本文從房地產開發貸款方面分析了房地產金融存在的風險及其成因，并提出了防范風險的建議。

[關鍵詞] 房地產金融 信貸 金融風險

隨著我國城市化進程的加快，房地產業發展迅速。房地產金融是房地產業發展的重要方面，防范房地產金融風險，對整個金融業和國民經濟的穩定與發展也至關重要。因此，剖析中國房地產金融風險并提出防范對策，是促進房地產業健康發展的關鍵。

一、當前我國房地產金融風險的集中表現

1.房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。我國目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程，包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，因此，一旦市場出現波動，房地產開發商，尤其是中小型的開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業銀行，轉變為信貸風險，最后損失的將是商業銀行的利益。

2.土地儲備貸款存在隱性風險。由于各地城市開發和改造的規模都很大，土地的資產價值較高，因此，土地購置的融資要求十分巨大，而土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發非常容易獲得商業銀行的巨額貸款。土地收購和開發的資金來源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。

3.個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發期。我國住房貸款的規模發展才持續幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。個人購房資金的70%～80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預期。一旦經濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現，最終的風險將轉移給銀行，因此其潛在的金融風險較大。

二、我國房地產金融風險的成因

1.房地產業融資結構不合理。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。

2.相關政策、法律不健全。一個地區的房地產市場繁榮與否取決于國家和地區出臺的政策能否刺激房地產的發展。但目前出現了一種比較極端的傾向：一些地區片面追求GDP增長，強調房地產業對經濟增長的推動作用，這樣就造成當地經濟增長對房地產開發投資過分依賴。而當房地產開發企業資信較差、竣工期限與房屋質量無保證時，現行的以虛擬房地產作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風險。

3.銀行與開發商信息不對稱。在信息源的占有上，開發商與銀行相比具有優勢。由于銀行客戶行業的廣泛性和離信息源頭比較遠等原因，銀行對開發商的信息只能通過間接途徑了解。而開發企業不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產開發的風險，但是由于房地產高收益率的特點和我國信用制度不健全等原因，容易產生房地產開發企業“空手套白狼”向銀行借款。如果開發項目成功，開發商可以以小博大、牟取暴利；如果開發項目失敗，銀行則要承擔虧損的大頭。

三、房地產企業對金融主要風險的防范對策

1.廣泛拓展融資渠道。拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，這是化解房地產金融風險的必由之路。在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和個人住房貸款的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在發達的證券化二級市場，通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買，二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。

2.不斷調整和優化房地產貸款結構。企業應專設部門對住房開發貸款，土地儲備貸款、商用房開發貸款等實行嚴格的分類管理。對于開發項目的潛在開發風險認真分析研究。積極拓展各種融資渠道和合作伙伴，降低自身的資金運作風險。同時，要進一步優化房地產貸款區域結構和客戶結構。在潛在客戶的選擇上要認真分析，充分在開發策劃期間就要對銷售情況進行預測，對資金回收流量有一個比較準確的預測。

3.建立以風險控制為中心的業務監管機制。首先，要建立起比較系統的房地產行業風險監控、評價、分析機制及報告制度。其次，要定期或不定期地對房地產市場進行調查，及時了解與行業相關的信息。如果發現了可能影響房產經營的政策變化、土地政策調政、市場動向、市政建設、城市發展戰略動向，應該及時地加以分析，適時調整自己的發展戰略。

4.建立健全與房地產經營相關的法律法規體系。企業必須確定房地產經營的法律意識，積極學習各法律法規條文中新增有關開辦房地產金融業務的法律條例，用法規的方式約束規范企業自身與銀行的金融行為。要重視政府的監督職能，主動配合政府在房地產市場中的宏觀調控職能，以更加積極的姿態維護企業自身和國家的利益。

參考文獻：

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