淺析政府價格調控與我國房地產市場的發展

[摘要] 隨著我國經濟的持續增長，我國各大中城市的房地產價格快速上漲。本文針對上漲原因，提出不斷完善房地產價格調控的措施，如改善房地產市場的供應結構，完善住房保障體系；重視土地供應政策對土地價格的調控作用，完善土地儲備制度等，以期促進房地產市場健康發展。

[關鍵詞] 房地產調控 房價上漲 宏觀調控

房地產業已經成為我國國民經濟的支柱產業，由于其產業相關度高，帶動性強，和人民生活聯系緊密，因而其價格波動會直接影響到整個國民經濟的正常運行。房地產價格快速上漲使得大量資金向部分地區集聚，加劇了我國貧富差距，而且房價的長期趨高，容易造成價格信號失真，引發房地產市場的虛假繁榮，出現房地產泡沫，增大銀行的金融風險，危及金融安全。房價問題已經成為社會廣泛關注的熱點問題。與此同時，我國中央政府各有關部門不斷出臺政策法規，以穩定房價，加強對房地產市場的宏觀調控。但是，在市場經濟中，穩定和調控房價是一項非常復雜的工程，只有在深入研究房地產價格上漲的各種原因的基礎上，不斷完善調控措施，才能促進房地產市場健康發展。

一、我國房地產價格上漲的原因分析

1.政府管理的缺位是房地產價格上漲的重要原因

政府管理部門的缺位造成了房地產市場缺少公開、公平、公正的市場機制。由于開發企業和中介機構的市場準入制度不完善， 出現了大量的商品房違法違規銷售行為如虛構買賣合同， 囤積房源；發布不實價格和銷售進度信息， 惡意哄抬房價， 誘騙消費者爭購;以及不履行開工時間、竣工時間等。而面對這些違規現象， 各級政府的有關管理部門沒有采取及時有效的措施給予行政干預， 致使房地產市場存在嚴重的信息不對稱， 沒有給消費者創造一個透明有序的房地產市場。加之，許多地方政府為追求政績，或明或暗地支持房地產開發商投資，而對投資方向不加限制和引導，以至于近年來我國房地產市場出現了結構性供求失衡，造成一部分中高端房地產商品積壓，而有需求量大的普通商品房則供給不足，形成價格攀升的態勢。

2.成本增加是房地產價格上漲的內在原因

在市場機制下，住房價格的確定還取決于房屋的建造成本。在我國城市商品住房的開發中， 房屋的建筑成本不斷攀升。而導致住房建筑成本升高的因素主要有三個: 一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中， 土地所占的比例為25%左右， 部分地區更高。由于我國國民經濟發展和城市化建設的需要，對土地需求量日益加大，使得地價飛速上漲，地價的上漲必然導致整個房價開發成本的提高， 進而推動房價的快速上漲。二是建筑材料漲價。近年來， 水泥、鋼筋、鋁合金等建筑材料的價格上漲幅度比較大， 成為房價上漲的一個推動因素。三是城市建設配套費用和稅收不斷增加。這也在一定程度上提高了房屋開發成本， 推動房屋銷售價格上漲。

3.消費者的預期是房地產價格上漲的根本原因

在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。近年來我國宏觀經濟不斷向好， GDP快速增長，人均收入不斷提高，人們普遍看好未來的經濟預期。因此，房地產價格持續上漲也使得購房者預期今后房價將更高，從而決定及早購買，而政府的政策如通過銀行收緊房地產開發項目的貸款供應，嚴格控制農用地轉為建設用地的規模，從緊控制房地產開發的土地供應等宏觀調控措施，也進一步提升了消費者的預期，造成對房地產商品的需求出現擴張，使得房地產價格出現事實上的上漲。

4.需求量大是房地產價格上漲的直接原因

房地產的需求主要分為消費需求和投資需求。從消費需求來說，近年來隨著中國經濟的發展、城市化進程的加快、舊城改造的加速，以及20世紀80年代的出生高峰導致最近幾年結婚人口大量增加，形成了對房地產市場巨大的需求。同時收入的提高和住房按揭政策的實行，使得他們的買房愿望完全可能變成現實，并成為樓市上的消費大軍。同時隨著城市化的進一步推進，大量人口涌入中心城市，以及城市建設征地、拆遷等因素，也必然會創造大量的剛性消費需求。

從投資性需求來說，近年來隨著我國經濟健康快速發展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票、期貨、基金等投資工具的收益又缺乏保障，再加上長期低利率的因素，且房價不斷上漲的示范效應使得投資性購房快速增長，并保持了較高的比例，部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。而外資大規模涌入我國房地產市場也加大了房地產的投資性需求。

二、完善房地產價格調控的建議

1.改善房地產市場的供應結構，完善住房保障體系

首先，大力發展經濟適用房和廉租房。政府必須通過科學規劃、相關政策的引導，適度控制高檔商業用房、高檔公寓、別墅的開發建設，保證對普通商品房、經濟適用房和廉租房的用地供應，提高普通商品房、經濟適用房和廉租房的供應比例。同時，不斷健全和完善經濟適用房、廉租住房的相關供給政策， 強化政府的住房保障職能，確立經濟適用房的供給對象， 落實各項優惠措施， 嚴格控制住宅戶型和建設標準，審定住房銷售價格，加強購買和售后環節的監督， 使得住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應，特別是著力解決中低收入家庭的住房問題。

其次，加快二手房市場的建設和房屋租賃市場的發展。目前我國二手房市場和房屋租賃市場還不是十分發達。通過進一步簡化交易手續，推進存量住房的流通， 有利于穩定房價，滿足廣大中低收入家庭的住房需求。通過競爭和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金， 鼓勵中低收入者租用房屋以解決居住問題。

2.重視土地供應政策對土地價格的調控作用，完善土地儲備制度

通過土地收購儲備制度的實施，合理調控土地供應和市場價格，健全土地交易市場公開性與透明度，完善相關的法律法規，建立必要的監督機制，合理分配政府和原土地使用者之間的利益。土地收購儲備中心應根據經濟發展目標和市場的需求，及時掌握市場信息和調控土地的供應總量。對高檔商品房的開發，應在土地供給總量上給予適度限制；對面向廣大居民的商品房和經濟適用房的用地開發應予適當放寬，并給予稅費政策的優惠，使政府、廣大老百姓，以及房地產開發商都成為真正受益者。因此，重視并有效利用土地供應政策， 加強對土地價格的調控作用，完善土地儲備制度， 將有利于合理高效利用稀缺的土地資源和整個房地產市場的有效運行。

3.完善房地產稅費制度的改革，加強房地產信貸的控制

對于土地使用費的支付，可以采取按年收取物業稅的方式，這樣不僅減輕房地產開發商和消費者的負擔，而且也能促進政府財政收入持續、穩定的增長。對稅費的設置也可以根據市場狀況的變化進行調整，借鑒國外“寬稅基，少稅種，低稅率”的稅收政策，逐步強化不動產稅和財產稅，減輕房地產的流轉稅，以促進房地產的流通與消費。與此同時，繼續改善住房信貸政策，大力發展住房公積金和商業性貸款相結合的組合貸款業務， 充分發揮住房公積金支持個人住房貸款的作用。并且，切實加強房地產貸款的監管， 完善住房公積金管理體制和個人住房抵押貸款監督機制， 分散和降低房地產市場的投資風險， 為城鎮居民購房提供全方位、高質量的金融支持和服務。

4.擴展民間資本的投資途徑，加強對外資進入我國房地產市場的管理

在住房價格上漲的浪潮中， 一些民間資本和部分外資參與住房的倒賣、炒作，對住房價格的上漲也起到了推波助瀾的作用。因此，對于民間資本，政府應當積極采取措施， 激活民間資本在其他領域的投資，通過調整民間資本的市場準入政策， 進一步放寬投資領域， 拓寬投資渠道。對于外資進入我國房地產市場，應從維護國家經濟安全和防止國民財富流失的角度高度重視其對房地產市場的影響，要制定相應的對策，限制外資參與短線炒作， 促使其參與我國房地產行業的長期開發，真正促進我國房地產行業的健康發展。

5.加強市場監管和信息化建設，建立公開、透明、規范的房地產市場交易環境

加強對房地產行業管理的思路轉變， 由原來項目的前期審批變為全程服務和監督，加大市場整頓力度，開展房地產市場專項整治工作， 嚴肅查處房地產開發、交易、中介服務中的各種違規行為， 對違規企業給予曝光和必要的懲罰。建立和完善房地產信用體系，強化輿論監督，懲戒市場失信主體，促進市場的公平競爭， 建立公開、透明、規范的房地產市場交易環境。此外，加快推進房地產市場信息系統的建設， 增加市場信息服務功能， 注重市場信息系統生成數據的分析， 科學地反映和評價各類房價，及時變動信息以及市場發展態勢， 通過全面、及時、準確地向房地產開發商和消費者提供市場信息， 避免對房價的投機炒作行為，引導市場的理性發展。

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