我國房地產價格演變特征的彈性分析

[摘要] 自1998年我國取消福利分房制度以來，房價的快速增長就成為我國相關部門和學術界關注的熱點和難點問題。本文采用彈性分析的手段，對我國1999年至2006年的房價收入彈性、土地供給彈性和城市化彈性進行研究，旨在揭示我國房地產價格的演變特征。

[關鍵詞] 房價收入彈性 房價土地供給彈性 房價城市化彈性

1998年7月，國務院發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，這標志著我國房地產業真正步入了市場化的發展階段。然而，近年來我國房地產市場的迅速成長盡管一方面對促進國民經濟增長、改善城鎮居民的生活水平起到了至關重要的作用，但另一方面，如投資過熱、房價飛漲等，也充分暴露了目前我國房地產市場發展中的一些問題，特別是房價的飛速上漲對我國房地產市場和整個國民經濟的健康發展形成了嚴峻的挑戰，也成為了目前學術界的熱點和難點問題。

關于房價持續走高的原因，國內外學者們分別從不同的角度得出了不同的觀點。從房地產需求的角度看，有的學者認為收入是影響房價的一個至關重要的因素；從房地產供給的角度看，一部分學者認為地價過高是房價上漲過快的根本原因。還有部分學者從稅收、租金、金融、人口特征、區位，以及城市建設等諸多方面對房地產價格持續上漲的成因進行了深入的研究。然而有一個被普遍忽略的問題更值得關注：任何一種導致房價上漲的因素都應該是有時效性的，或者可以說在不同的發展時期影響房價上漲的因素應該有一個動態的、階段性的變化。因此，本文認為，在我國房地產市場步入市場化的初期發展階段，由于購買力水平的迅速提高，而短期內難以形成與之相適應的市場供給，那么由于需求的拉動必然導致了房價的快速上升；但以“招、拍、掛”為主要特征的新土地制度取代傳統的土地協議出讓制度后，致使土地價格急劇上漲，這樣就使得土地投放將取代收入成為導致房價上漲的主導因素；同時，由于城市化水平的逐漸擴大，其必然也是影響房價的一個重要原因。

一、我國房地產價格的演變特征

相關統計數據表明，全國平均房價從1999年的1843元/平方米上升到了2006年的3132元/平方米，而且是逐年上升的。然而，在2003年以前全國平均房價是以一種很平緩的態勢在逐年增加，年增長速度很小；但從2003年起全國的平均房價有一個陡然上升的趨勢，說明自2003年以來我國房地產市場價格上升幅度之大。根據本文的計算，1999年至2006年我國各地區平均房價的變異系數分別為0.5490、0.4935、0.4902、0.4741、0.5116、0.5016、0.5352和0.5542，從變異系數的結果看，1999年至2003年全國各地區間房地產市場價格的差異在逐漸地縮小，而2003年至2006年全國各地區間房地產市場價格的差異在逐漸地擴大。

二、房價演變特征的彈性分析

1.房價的收入彈性

統計數據表明，1999年～2003年房價的收入彈性總體上呈現一個向下的趨勢，說明房價的增長速度與收入的增長速度之比逐年遞減，表明收入的增加是支撐房價上漲的主要因素；而2003年至2006年的房價收入彈性總體上呈現一個向上的趨勢，說明房價的增長速度與收入的增長速度之比逐年遞增，這表明收入增加的幅度不足以支撐房價如此更大幅度的提高。上述的分析結果也表明了在我國房地產市場發展初期的1999年至2003年，伴隨著購買力水平的快速提高，由于短期內難以形成與之相適應的市場供給，房價的上升也在情理之中；而自2003年以來，隨著相關土地政策和金融政策的出臺，收入已不再是導致房價上升的唯一至關重要的因素。

2.房價的土地供給彈性

1999年～2003年的土地供應彈性總體上呈現一個向上的趨勢，而2003年～2006年的土地供應彈性則總體上呈現一個向下的趨勢。這一結果表明在我國房地產市場發展初期的1999年～2003年，在土地協議出讓的制度下，土地投放并未受到限制，土地供給的逐年增加抑制了房價的上升；而自2003年以來，隨著土地供給面積逐年的驟減，說明土地供給的限制已成為導致房價巨幅上漲的一個至關重要的因素。

3.房價的城市化彈性

1999年～2003年的城市化水平彈性總體上呈現一個水平的趨勢，而2003年～2006年的城市化水平彈性則總體上呈現一個向上的趨勢。這一結果表明在我國房地產市場發展初期的1999年～2003年，房價的增長速度與城市化進程速度相匹配；而自2003年以來，房價的增長速度則遠遠大于城市化水平的進程。

三、基本結論

本文以當前我國房地產市場價格的演變規律為立足點，以彈性分析為主要手段，對1999年～2006年我國房價的演變特征進行了研究，得到的基本結論如下：在房地產市場化發展初期的1999年～2003年，城市居民收入水平的逐漸提高是拉動房地產市場價格不斷上漲的主要原因，而一方面城市化進程啟動階段的土地投放過快，并沒有引起房地產市場價格的上漲，甚至對房價產生了抑制的作用；在房地產市場的進一步發展階段（2003年～2006年），隨著城市化推進速度的減緩，以及以“招、拍、掛”為主要特征的新制度和各種限制土地投放的相關政策法規的相繼出臺，土地投放的大量減少或者說地價的巨幅上漲是現階段我國房價居高不下的主要原因，而盡管收入水平的提高仍然可以提高房價，但其作用卻在慢慢減弱。

參考文獻：

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