開發(fā)商不要高估自己的“綁架”能力

許多人判斷房價(jià)走勢的時(shí)候，都會考慮兩大因素：一是地方政府。“土地財(cái)政”使得地方政府處處袒護(hù)開發(fā)商。結(jié)論：開發(fā)商綁架了地方政府。二是銀行。我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，直接或間接來自銀行貸款，而個(gè)人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的90%，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)都系在金融機(jī)構(gòu)身上。結(jié)論：開發(fā)商綁架了銀行。

這樣說的人多了，許多人也就信了。后來，連開發(fā)商也覺得自己“綁架”了地方政府和銀行。不久前，地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)放出狠話：“要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死。”言外之意，銀行不會讓地產(chǎn)商死。在地產(chǎn)商眼中，銀行成了替罪羊或擋箭牌。

“綁架”地方政府和銀行，感覺真好。這可能是深埋在開發(fā)商肚里的一句感慨。

我要說的是，無論是地方政府還是銀行，都不是開發(fā)商能夠“綁架”得了的。

先說地方政府。許多開發(fā)商深信，他們跟地方政府在利益上具有同向性關(guān)系：開發(fā)商推高房價(jià)，讓地方財(cái)政增加稅收，房價(jià)上漲再帶動地價(jià)上漲，讓地方政府樂滋滋地?cái)?shù)錢。如果開發(fā)商不通過各種手段哄抬房價(jià)，地方政府的土地財(cái)政豈不成了無源之水？

于是，所有的開發(fā)商都覺得他們“綁架”了地方政府，于是，他們拼命地囤積土地。去年全年，全國的“地王”一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn)。每一個(gè)“地王”的出現(xiàn)，都讓地方政府掩飾不住對開發(fā)商的愛憐。

不過，這種利益共同體是不牢靠的。說白了，兩者是互相利用的關(guān)系，而不是彼此寄生的關(guān)系。別忘記了，當(dāng)開發(fā)商因資金鏈斷裂，兩年內(nèi)無錢開發(fā)時(shí)，其所占有的土地就將被無償收回。地方政府把無償收回的土地再次拍賣，等于又白賺了一筆。這意味著，在追求自身利益最大化方面，開發(fā)商與地方政府并非永遠(yuǎn)都是利益共同體。

因此，開發(fā)商認(rèn)為自己綁架了地方政府絕對是一個(gè)錯(cuò)覺。

在政府所有的利益當(dāng)中，穩(wěn)定是第一重要的。在今年的所有事務(wù)中，抑制通貨膨脹是政府第一要務(wù)。我們知道，最近十年來，全國不少地方的房價(jià)都翻了至少兩倍以上，間接帶動物價(jià)上漲，加大了我國的通脹壓力。為了抑制通脹，政府將不得不采取措施，促使房價(jià)回調(diào)。這顯然與開發(fā)商推高房價(jià)，獲取最大利益的訴求是相反的。

因此，開發(fā)商“綁架”政府最多只能算是一個(gè)幻覺。

人們對開發(fā)商“綁架”銀行的認(rèn)識幾乎是一致的。房價(jià)跌幅超過30%，銀行就可能遭受損失。

其實(shí)，這種觀點(diǎn)是在靜態(tài)地看銀行風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，銀行的風(fēng)險(xiǎn)在變小而不是變大。第一，過去首付30%貸出去的房子，購房者在按月還款，這意味著銀行30%的風(fēng)險(xiǎn)承受上限已經(jīng)在不斷上移。更何況，房貸新政后，按揭貸款首付已經(jīng)提高到40%。第二，即使房價(jià)下跌超過了30%、40%，購房者不還貸款，銀行可以把這些房子收回來。在開發(fā)商無錢開發(fā)、市場供應(yīng)減少的情況下，銀行手中的商品房還愁不能賣個(gè)保本價(jià)？

因此，開發(fā)商應(yīng)該清醒地面對未來。美國的房地產(chǎn)開發(fā)商對賺取5%的利潤習(xí)以為常，我們的開發(fā)商早應(yīng)該從暴利中走出來，理性地面對市場。而不是繼續(xù)帶著不可一世的態(tài)度，瘋狂地拉升房價(jià)，給政府制造民生難題。

時(shí)寒冰 《上海證券報(bào)》評論主編