啟發式偏差對房地產主體決策的影響

[摘 要] 本文從行為經濟學出發，對房地產主體的決策過程進行了考察，分析了代表性偏差、可得性偏差，錨定偏差等諸多心理偏差對房地產主體決策的影響。

[關鍵詞] 行為經濟學 啟發法 啟發式偏差

行為經濟學指出，理性只是人的全部心理的一個組成部分，除了人的理性之外，人還有意志和情感，單個個體還具有自身獨特的個性傾向性包括氣質、性格和能力及個性心理特征包括需要、動機、信念、價值觀等。啟發的方法是有效的，因為這樣做可以很好地利用有限的認知資源來加工幾乎無窮無盡的信息，但是這種方法也會產生大量的錯誤，這種錯誤以心理偏差的形式表現出來，這就是所謂的啟發式偏差。房地產市場中經濟運動，首先就是房地產主體的決策過程。對世界的較為深刻的把握必須進入微觀主體的決策過程，確切的說，要仔細發現其中違背理性的各種偏差。

一、代表性啟發偏差

在使用啟發法時，首先會考慮到借鑒要判斷事件本身或事件的同類事件以往的經驗即以往出現的結果，這種推理過程稱之為代表性啟發法。一般情況下，代表性是一個有用的啟發法，但在分析以往經驗，尋找規律或結果的概率分布的過程中，可能會產生嚴重的偏差，從而得到錯誤的啟示，導致判斷錯誤。

1.慣性效應。房地產市場中，如果房價出現了連續的上漲，就會促使“慣性效應”出現。對于自用購房者來說，他會根據房價過去的連續上漲而預測以后房價會進一步上漲，從而會把自己的購買決策提前。對于投資者而言，他同樣會迅速買進。

2.分類謬誤。在對諸多的個體進行考察的時候，人們并不會逐個地進行考察，然后分別把握其特征。相反，人們總是試圖把大量的客體分成少數的幾類，每一類則分別具有一個典型的特征。這樣，許多事物的本來特性在它所屬的類屬性中被抹殺了，這就是“分類謬誤”。比如人們在挑選房子的時候，一般不是就具體的房子進行仔細考察，而是首先考慮它的區域，它的開發商和它的包裝。所以常常會得出一些思維定式某某地方是個高檔的地方，房子質量就比較好，這套房子又屬于這個區域，所以這套房子一定很好。

3.情景歸因和自我歸因。飛漲的房價讓人覺得房地產市場中必存在泡沫，但是如果飛漲的態勢持續了一段時間，為什么很多人轉而認為飛漲的房價是理性的。當房價出現迅猛上漲的時候，最初人們的心理還難以接受，但是當房價開始持續上漲的時候，人們開始尋找房價持續上漲的原因了，因為人們不愿意處在一種不確定的、茫然的狀態之中。這就是把事物發生的原因歸結為某種外部條件的“情景歸因”。“自我歸因”就是如果一個人把某一件事情做成功了，哪怕這件事的純屬偶然，他總覺得自己的做事過程中的某種行為是這個事情成功的根本原因，在以后做這件事的時候，他就會重復這個行為，以期待繼續獲得成功。所以在房地產上升階段，幾乎所有投入房市的人都能獲得成功，但是人們依然會認為是自己的某些天才或智慧帶了投資的成功。

二、可得性啟發偏差

在使用啟發法進行判斷時，人們往往會依賴最先想到的經驗和信息，并認定這些容易知覺到或回想起的事件更常出現，以此作為判斷的依據，這種判斷方法稱為可得性啟發法。下面幾個因素決定著可得性啟發法的使用。

1.近因。人們為什么總是“好了傷疤忘了疼”越是最近發生的事情對人的影響越大。剛剛發生的失敗經歷會使人變得格外謹慎，而剛剛發生的成功的體驗讓人更容易輕心。房地產剛剛起步的時候，在過去幾年間發生的普遍的虧損讓人們心有余悸，再投資的時候當然謹慎，這也是造成反應不足的一個原因。而房地產到了爆發期，過去的失敗的經歷和案例似乎已經從腦海中淡去，心中留下的都是成功的愉悅和一個個讓人激動不已的成功的故事，這使人們對未來格外樂觀，從而極其容易忽視各種風險的存在，這也是反應過度的一個原因。

2.顯著性和真實性。在房產市場中，那些通過投機賺取了極高回報率的故事最容易被渲染和傳播，從而更容易刺激那些準備投機的人的神經。在一個區位一般的地區中但售價卻極高的房屋最容易引起人們的關注，從而很容易抬高人們關于房子的心理價位。開發商和營銷商最喜歡借助廣告傳遞和其他推銷方式來炒做稀奇古怪的概念，以激發人們的注意。在房產市場中，如果一個人只是聽到某人炒房賺了很多錢的故事，他對此可能還是不以為然，但是如果自己身邊的一個好朋友最近買了一套房，在兩個多月的時間內賺了十幾萬的話，他第二天可能就要去房市看房了。

3.感情上的認同。如果一個事件正好觸動了自己的心緒，這個事件就會對他有很強的影響。比如一個人要購買房子，但是自己的愛人反對，為此他總是舉棋不定。后來他碰到一個朋友，他剛剛賣掉一套自己個月以前買的房子，凈賺了幾萬，他告訴這個人說當時自己的愛人也是大力反對去購買房子，經過數次溝通仍然無效，最后還是在爭吵中買下來了，結果就成功了。這一下子說進了這個人的心里，回去之后不顧自己愛人的極力反對，馬上支付了定金。

三、錨定效應

在房產市場中，人們的心理價位就是一種明顯的錨定，人們總是根據這個心理價位來判定房子的貴賤。當人們對一個城市的某個地區的房子價格進行判斷的時候，總是將自己對整個城市房價的心理價位作為錨定值，然后考慮這個地區是處在哪個位置是市中心還是外圍，還是郊區等等。如果人們的心理價位無論是整個城市的還是某個地區的非常有根據，那么調整也就不會出現太多的偏差。但是實際上很多心理價位是被動的接受市場或者別人給予的，這個時候調整本身就會出現很多偏差。

依賴過去的經驗，通過對過去的經驗進行分析處理，得到啟示，然后利用得到的啟示作出判斷。這些思維的捷徑，有時幫助人們快速地做出準確的判斷，但有時會導致判斷的偏差。因此，房地產主體在決策時應盡量避免啟發式偏差，從而做出最佳的決策。

參考文獻:

[1]屠梅曾 周學鋒:房地產市場與估價[M].上海:上海交通大學出版社

[2]肖斌:經濟學與心理學的融合——行為經濟學述評[J].當代經濟研究，2006.7