政府回購(gòu)商品房做政策房，利大？弊大？

在不久前結(jié)束的北京市第十三屆人代會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議上，北京市副市長(zhǎng)陳剛表示，將采取建設(shè)與收購(gòu)并舉的措施，對(duì)于符合條件的中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房，由政府出面收購(gòu)一部分轉(zhuǎn)化為保障性住房或者限價(jià)房。

北京市建委主任隋振江對(duì)此作了進(jìn)一步的表述：由于近期市場(chǎng)變化比較快，政府希望考察一些中低價(jià)位、中小戶型的普通商品房，如果它們出現(xiàn)資金問(wèn)題或者運(yùn)作問(wèn)題，可以把這些項(xiàng)目通過(guò)收購(gòu)或委托的形式盤活。

隋振江介紹，雖然目前具體的收購(gòu)或委托方式還在進(jìn)行調(diào)研，但這些可以轉(zhuǎn)化的“問(wèn)題商品房”的前提是價(jià)格成本必須適合用于限價(jià)房，不能太貴。除了盤活部分項(xiàng)目外，合適的現(xiàn)房項(xiàng)目也納入此范疇。回購(gòu)的項(xiàng)目會(huì)根據(jù)不同特點(diǎn)，用做限價(jià)房、廉租房、政策性租賃房都有可能。但收購(gòu)項(xiàng)目的價(jià)格成本、地理位置等要適合用于限價(jià)房或保障房，一些價(jià)格過(guò)高的項(xiàng)目不可能納入收購(gòu)的范疇。

這或許是政府在房市低迷下解決保障性住房不足的一種考慮。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月到10月，北京市商品房銷售量同比下降四成，購(gòu)房者的持續(xù)觀望使一些中小開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了資金鏈斷裂、無(wú)法回籠資金等問(wèn)題。相反，保障性住房卻因?yàn)橥恋貎?chǔ)備難度加大，難以滿足需求。而處于保障性住房與商品房之間的限價(jià)房，卻出現(xiàn)一些令人尋味的變化：今年下半年以來(lái)，北京的限價(jià)房地塊出讓屢屢遇冷，而且還出現(xiàn)了昌平區(qū)回龍觀3個(gè)地塊流標(biāo)的情況，不久前大興康莊地塊(三、四期)也因無(wú)開(kāi)發(fā)商接手而撤牌。

記者就限價(jià)地塊流拍之事采訪某知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商時(shí)，該地產(chǎn)商表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)消化不良，對(duì)絕大部分企業(yè)而言，資金鏈都很緊張，最大的問(wèn)題是如何把存量盤活，而不是再去擴(kuò)張。而且隨著商品房?jī)r(jià)格的下跌，有可能出現(xiàn)商品房與限價(jià)房?jī)r(jià)格靠近的情況，到時(shí)限價(jià)房就會(huì)成了燙手的山芋。因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，他們最希望的是政府降低對(duì)土地利潤(rùn)的預(yù)期，如果政策性住房的地塊價(jià)格與商品房地塊價(jià)格相當(dāng)，出現(xiàn)限價(jià)房流拍也就不足為奇了。

很顯然，隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)整期的到來(lái)，人們對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步看淡，房市的變化非常快，就算是政策性住房，也面臨政策調(diào)整的壓力。而面對(duì)政府將要收購(gòu)部分商品房轉(zhuǎn)化為政策性住房上的考慮，有專家認(rèn)為，這是政府一石三烏之計(jì)：一是為低迷的房市送溫暖，使開(kāi)發(fā)商手里的滯銷項(xiàng)目資金回流：二是為限價(jià)房托底，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入限價(jià)房的開(kāi)發(fā)大軍；三是解決目前保障性住房不足的困境。

但是，也有不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)此舉表示懷疑。

首先是認(rèn)為此舉對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用將大打折扣。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逭J(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)整體低迷對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響主要是由于地產(chǎn)衰退引發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的整體衰退，政府加大保障性住房建設(shè)，一方面解決民生問(wèn)題，另一方面以政策房取代商品房對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，以挽救與地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，并且創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。與興建保障性住宅相比，直接回購(gòu)達(dá)不到以上目的。

其次，受訪者普遍認(rèn)為此舉操作難度很大、問(wèn)題很多，比如，由誰(shuí)來(lái)評(píng)估?哪個(gè)項(xiàng)目最合適?賣多少錢?誰(shuí)來(lái)監(jiān)督等等。楊少蜂認(rèn)為這些問(wèn)題短期內(nèi)很難真正找到解決的辦法，而成熟的機(jī)制形成還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所專家易憲容也表示，在房?jī)r(jià)下行的情況下，政府以一個(gè)什么價(jià)位的價(jià)格去收購(gòu)，這是很不容易去定價(jià)的。“房子的價(jià)格問(wèn)題就很大，不容易有制定價(jià)格的基線。”另外，他認(rèn)為這種回購(gòu)在收購(gòu)過(guò)程中很難保證是否能公開(kāi)透明；當(dāng)然還有一個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題，那就是回購(gòu)的錢從哪里來(lái)?目前中等價(jià)位滯銷的項(xiàng)目或樓盤本身所處的地理位置普遍偏遠(yuǎn)，地理位置也是很多購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素之～，這樣的項(xiàng)目不管在誰(shuí)手里，用什么名義，都很難讓購(gòu)房者以目前相當(dāng)?shù)膬r(jià)格買單。很多開(kāi)發(fā)商前幾年在土地、拆遷、建設(shè)方面都投入很多，如果政府的價(jià)格偏低，開(kāi)發(fā)商也不愿意“割肉”。這樣勢(shì)必造成政府“高價(jià)”買入，低價(jià)賣出，其中的資金缺口是巨大的。

因此，易憲容認(rèn)為，在“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的形勢(shì)下，政府應(yīng)該一方面鼓勵(lì)支持開(kāi)發(fā)商降低價(jià)格，形成行業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)，另一方面政府應(yīng)該加大保障性住房的開(kāi)發(fā)力度，以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而不是讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“解套”跑人。