潘石屹ＶＳ王石 分化中的房地產商

新年伊始，王石與潘石屹的一次正面交鋒似乎想給2008年的中國房地產市場定下基調，那就是究竟是王石的“拐點論”有遠見，還是潘石屹的“非拐論”占上風。

2007年第四季度，“拐點”這個詞突然頻繁地出現在各大媒體上。2007年12月13日，有媒體曝出中國最大的房地產企業——萬科的老總王石在某新聞發布會上說：“同意樓市出現拐點。”輿論嘩然。

但12月17日，王石在博客中表示媒體斷章取義，他認為房價只是在深圳和廣州出現了拐點。他在博客中以“深圳、廣州出現拐點是禿子頭上的虱子，還用爭論?”為題，認為“中國東西南北中，不同地區城市處于不同的房市周期，不能一概而論。”

接下來的時間里，一直專注于登山、很少在公眾場合談論房地產的王石頻頻出現于電視訪談節目中，他的40歲之前不要買房等論調再次引起軒然大波。

針對王石的這些言論，潘石屹曾多次在其博客中撰文予以抨擊。在他看來，王石的一系列論調其實是個陰謀。潘石屹認定“萬科一直以來認為中國房地產一大問題是開發商太多，沒有形成規模效應”，因此“清理門戶”才是王石發話的真正目的。事實上，王石也確實曾說過目前房地產行業不是過于集中，而是過度分散。

使老潘產生這一合理聯想的背景是：2007年的一系列宏觀調控政策一直在促進房地產業集中度的提高，在銷售速度明顯放緩，資金回籠明顯變慢的情況下，中小開發商的資金鏈斷裂的風險加大，很多中小開發商已經被迫賣項目、賣地。而隨著房產新政的進一步推行，將有更多實力欠缺的房地產商陷入困境。據萬通董事局主席馮侖預測，未來全國大概應該有3000—5000家公司可以存活下來。

而相比之下，資質優良、實力雄厚的大開發商則會迎來一次加速壯大的機會。數據顯示在2003到2007年之間宏觀調控力度逐漸加大的同時，萬科的總資產增長了5倍。正是這幾年以收購兼并為特征的外延式擴張為萬科帶來了資產的快速增長，萬科陸續收購的企業和項目包括北京朝陽開發、上海恒大地產、浙江杭州富春東方等。其中上海恒大集團更是表示未來兩年內將把旗下恒大房產股份悉數轉讓給萬科。

正如王石所說，房地產行業的資源，無論是資金還是土地，向上市公司集中是未來的趨勢。

今年2月18日播出的東方衛視的頭腦風暴上，觀點顯得如此相左的老潘和王石終于真正面對面坐在一起。

這次，在距“深圳、廣州兩地出現拐點”的言論兩個月后，王石進一步認為不光華南地區的房地產出現拐點，連全國房地產都出現了“拐點”。王石的數據顯示了庫存房子的數量，全國主要城市中有一半城市庫存超過了6個月，最長的是廈門，超過了1年，北京則接近6個月。王石認為，超過6個月庫存是有危險的。而且中產階級買不起房，說明這個房市有問題。

而潘石屹的數據與王石的卻大相徑庭，他說北京2007年政府頒發預售證的房屋是14.5萬套，2007年實際預售了14.4萬套，只有1000套的積壓。潘石屹對未來中國房地產市場的大勢比較樂觀，認為真實的需求將支撐中國房地產業的發展。兩位老總的不同觀點也立刻在行動上反映出來。萬科已經以降價的實際行動配合了他們的判斷。2月21日，春節假期剛過，萬科在上海的10個樓盤，集中簽約，優惠5％，萬科在這次特賣會上累計成交170余套，占全部推出房源的70％，當日套現2，57億元。在廣州、北京和成都，萬科也開始降價。而SOHO中國則按兵不動。

由此可見，全國開發商顯然已經分成了兩個陣營。

其實，王石和潘石屹兩位地產界名人對于“拐點”的判斷都有自己的立場和依據。但是萬科和SOHO中國顯然是兩個不同類型的公司。

在中國整個房地產業中，萬科是最大的專業住宅開發企業之一，而堅守在北京的潘石屹則對商業地產一直情有獨鐘。這兩個市場面臨的宏觀政策壓力不同。自2007年下半年起，國家的一系列宏觀調控政策無一不劍指住宅市場。數據顯示，2007年的最后兩個月，萬科的銷售收入和銷售面積連續出現兩位數以上的大幅下降。所以，王石肯定比潘石屹更能感受到住宅市場已經出現和將要出現的變化。

看上去，王石和潘石屹的觀點似乎有巨大的分歧，可誰知道就是一場場的觀點爭論為房地產市場凝聚了人氣，并推高了價格。