美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房貸市場(chǎng)的啟示

[摘要] 2007年7月底，美國(guó)華爾街第五大投資銀行貝爾斯登公司宣布旗下兩只基金因次級(jí)貸款市場(chǎng)危機(jī)而倒閉，美國(guó)次貸危機(jī)最終爆發(fā)，其“蝴蝶效應(yīng)”引起全球金融市場(chǎng)劇烈震蕩。至今為止，危機(jī)已經(jīng)造成美國(guó)多家住房抵押貸款機(jī)構(gòu)陷入嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī)而宣布破產(chǎn)或?yàn)l臨破產(chǎn)，危機(jī)還殃及許多全球知名的商業(yè)銀行、投資銀行和對(duì)沖基金，使它們陷入流動(dòng)性困難。本文就美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因及其對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的警示進(jìn)行探討。

[關(guān)鍵詞] 次危機(jī) 房貸

一、美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)原因簡(jiǎn)析

美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家約瑟夫·斯蒂格利茨指出，當(dāng)前的次貸危機(jī)與美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘在任時(shí)實(shí)行的政策有關(guān)。2001年，格林斯潘為使美國(guó)走出網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)衰退，依靠低利率制造了房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度繁榮，刺激了次貸的需求和發(fā)放動(dòng)力。

“9·11”事件后，美聯(lián)儲(chǔ)(FED)利率降至1%，美國(guó)經(jīng)濟(jì)得以迅速?gòu)?fù)蘇。然而，流動(dòng)性資金過(guò)剩導(dǎo)致美元的大幅貶值，促使房市火暴異常。從2002年起，美國(guó)房?jī)r(jià)每年以10％以上的幅度上漲，2005年更是達(dá)至17%的漲幅。但是，隨著美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息，美國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下跌，2006年和2007年上半年的跌勢(shì)最終引發(fā)次級(jí)房貸難以?xún)斶€和債券信用危機(jī)。

二、次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)銀行房貸業(yè)務(wù)的警示

盡管由于嚴(yán)格的資本管制，我國(guó)經(jīng)濟(jì)受此輪美國(guó)次貸風(fēng)波的直接影響有限，但對(duì)于日益開(kāi)放的中國(guó)金融業(yè)以及資產(chǎn)投機(jī)氣氛漸濃的股市樓市來(lái)說(shuō)，當(dāng)前美國(guó)次級(jí)房貸市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散并非隔岸之火，特別是考慮到中國(guó)目前已進(jìn)入升息周期， 隨著中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的飚升，中國(guó)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷聚積，對(duì)照中國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境，此輪風(fēng)波有明顯的借鑒作用，其中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)需要我們思考。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的集中風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款的比重不斷上升，從2004年的l3%已升至2007年6月底的17%，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)無(wú)疑將增大銀行信貸損失的風(fēng)險(xiǎn)幾率。商業(yè)銀行大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下跌，銀行持有的房地產(chǎn)抵押價(jià)值下降，沖銷(xiāo)減值準(zhǔn)備金，銀行自有資本下降。銀行相應(yīng)會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放，這將推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格更大幅度的下降。

2.個(gè)人住房按揭貸款的潛在信用風(fēng)險(xiǎn)

美國(guó)次貸危機(jī)打破了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界中認(rèn)為“住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話。在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一直上漲時(shí)，過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)把這類(lèi)缺乏信用的住房按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)掩蓋起來(lái)。一旦中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，其潛在風(fēng)險(xiǎn)就必然會(huì)暴露出來(lái)首先，伴隨商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模的擴(kuò)張，其不良率也在不斷攀升。從住房按揭的對(duì)象來(lái)看，我國(guó)的按揭貸款者并無(wú)信用等級(jí)劃分， 一部分信用不良或者償債能力欠佳的貸款人進(jìn)入到住房按揭市場(chǎng)中。隨著央行多次提高存貸款的利率，借款人的償債壓力也在不斷增大，其未來(lái)償付現(xiàn)金支出能力的變化也難以預(yù)測(cè)。

三、防范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的各類(lèi)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1.對(duì)房貸類(lèi)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)特征必須保持清醒的認(rèn)識(shí)

在國(guó)內(nèi)，尤其是在房?jī)r(jià)上升的背景下，住房按揭貸款一直被認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是各家商業(yè)銀行重點(diǎn)爭(zhēng)奪并迅速發(fā)展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，對(duì)這種資產(chǎn)的“優(yōu)質(zhì)性”提出了質(zhì)疑。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀層面的調(diào)控、房?jī)r(jià)的非理性上漲、生活必需住房抵押執(zhí)行中的法律問(wèn)題、二手房市場(chǎng)發(fā)育不成熟導(dǎo)致的變現(xiàn)能力差等問(wèn)題都是房貸類(lèi)業(yè)務(wù)固有的風(fēng)險(xiǎn)。

2.嚴(yán)格房貸申請(qǐng)資格的審查

從住房按揭的對(duì)象來(lái)看，美國(guó)對(duì)貸款人信用狀況有嚴(yán)格的等級(jí)劃分，但目前我國(guó)對(duì)個(gè)人客戶(hù)的信用評(píng)級(jí)還不完善，客戶(hù)提供相關(guān)資料真實(shí)性的查證也存在較大難度，貸款客戶(hù)資質(zhì)和信用方面的信息還存在較大的不對(duì)稱(chēng)性，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上漲一定程度上會(huì)把信用低下按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)掩蓋起來(lái)。我國(guó)銀行業(yè)應(yīng)參照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，制定和完善貸款資格審查細(xì)則，加強(qiáng)銀行征信系統(tǒng)的建設(shè)，加大對(duì)住房貸款的審查力度。改變商業(yè)銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的材料進(jìn)行決策的做法，盡量將違約風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽中。

3.規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作為重要的市場(chǎng)中介組織，為銀行提供客觀公正的評(píng)估結(jié)果，有助于減少房貸風(fēng)險(xiǎn)，提高信貸資源分配效率。首先，應(yīng)加速與完善中介業(yè)立法，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立、資質(zhì)條件、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范等做出具體明確的規(guī)定，做到費(fèi)、權(quán)、利清晰，以維護(hù)公平、公正、公開(kāi)的市場(chǎng)秩序。其次，房地產(chǎn)估價(jià)不同于一般商品的定價(jià)，它要求估價(jià)單位和人員具有高度的責(zé)任心和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，以及良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，還必須嚴(yán)格執(zhí)行估價(jià)程序和標(biāo)準(zhǔn)。再次，評(píng)估機(jī)構(gòu)不能僅依賴(lài)于委托方提供的資料，而要對(duì)資料的真實(shí)性進(jìn)行仔細(xì)檢查，增加評(píng)估報(bào)告的可信度。

4.加強(qiáng)金融監(jiān)管

我國(guó)正處于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的建成和完善過(guò)程中，金融市場(chǎng)產(chǎn)品和服務(wù)比較匱乏，金融風(fēng)險(xiǎn)管理無(wú)論是理論還是實(shí)踐都大大滯后于實(shí)際需要。由次貸危機(jī)可看出，即使存在較完善的金融監(jiān)管法規(guī)，出于追逐利益的需要，發(fā)達(dá)國(guó)家的金融機(jī)構(gòu)也常常忽視監(jiān)管規(guī)則和風(fēng)險(xiǎn)因素，總是傾向于創(chuàng)造出新的規(guī)避管制的金融產(chǎn)品，但這些在促進(jìn)金融市場(chǎng)繁榮的同時(shí)也放大了自身的風(fēng)險(xiǎn)。一旦經(jīng)濟(jì)情況出現(xiàn)較大的負(fù)面變化，積累的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)完全暴露出來(lái)，從而引發(fā)危機(jī)。因此，為避免危機(jī)發(fā)生，一方面要加快金融產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，豐富金融市場(chǎng)服務(wù)功能。另一方面更要關(guān)注發(fā)達(dá)國(guó)家金融市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，學(xué)習(xí)國(guó)際上先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整監(jiān)管和管理策略，這對(duì)商業(yè)銀行或金融監(jiān)管者都非常重要。