房地產信托 突圍新主力

嚴厲的宏觀調控，從緊的貨幣政策，較高的收益預期，成就了房地產信托理財。

今年以來，在嚴厲的宏觀調控與從緊的貨幣政策下，備受資金之苦的房地產業借道信托，樹起了高收益的幌子，使房地產信托儼然成了證券類信托產品的“接班人”。

據普益財富統計，今年1－9月，國內共發行60款房地產投資類信托產品，募集資金總規模接近100億人民幣，而且發行量逐月增加，到9月份則達到了21.94億元，接近全年已募集規模的25％。

今年6月，北京國際信托投資有限公司發行的財富5號集合資金信托計劃，預期收益率最高可達15％。7月，中信信托公司發行的中信鴻圖投資集合資金信托計劃預期收益率達到24％。

房地產信托在2008年的走強，與2003年有同樣的理由，均因房地產企業融資陷困境，不得已借道信托融資。重慶國際信托投資公司私人股權投資部總經理傅志強告訴記者：“其實2005年開始，房地產企業就一直在不斷探討多元化融資之路，今年以來，因為股票市場走熊，一直在信托資金上高居榜首的證券投資類信托產品開始下降，取而代之的是房地產信托。”

據市場人士介紹，很多房地產信托產品發行不到一周就提前賣完了，熱捧程度不亞于2007年的打新股類理財產品。另據了解，從目前的實際兌付情況來看，在已發行并兌付的房地產信托產品中，尚未有因投資出現問題而無法兌付的情況，且所有的產品均達到甚至超過預期收益率。

房地產類信托產品能夠賣得火熱，還得益于其超高的預期收益回報。目前，理財市場已難見收益率超過6％的人民幣理財產品，而9月發行的房地產投資類信托產品平均收益率達11.16％，最低收益率為6％，最高甚至達到20％。

“房地產開發商需要資金，才不惜提供這么高的收益率、付出這么大的成本。”北京一信托公司產品研發部負責人說。一方面有不計成本的資金需求方，一方面市場資金又投資無門，房地產投資類信托產品今年以來的持續火爆也就不足為奇了。

信托公司對房地產信托產品的偏愛也是一個原因。傅志強介紹說，國家限制銀行信貸資金進入房地產行業，因此信托公司在土地招標之前進入地產項目，幫助房地產商解決拿地資金，在地產商利用信托資金拿到土地并取得土地證之后，銀行信貸資金進入房地產項目，替換出信托資金。即使地產商最終拿不到地，也不影響信托資金的安全。或者信托資金進入后，地產商拿到了地，但銀行資金跟不上，信托資金還有土地作為抵押，與其他抵押品比較，土地的變現能力更強，即使出現了風險，信托資金也容易退出。

房地產信托熱銷的局面能持續多久?中泰信托研究發展部總經理助理盛大認為，信托融資是銀行信貸的一個替補角色。房地產信托總是隨宏觀調控趨緊及房地產遇困境而發展，隨房地產火爆及宏觀環境寬松而低迷。但從目前的情況看，尚沒有地方政府的新政直接幫助開發商緩解資金困難，同時，央行、銀監會近期仍重點強調了房地產開發貸款要防范風險。因此，即使新政取得效果，或許并不意味著開發商銀行融資渠道重新被打通，房地產投資類信托產品的供應方面不會出現較大變化。

另一方面，今年以來，隨著證券市場的大幅回落，各種投資工具收益平淡。在這個背景下，房地產信托產品市場相對來說還是很具有投資價值的。 “我個人認為房地產信托相對熱銷的局面仍將持續。”盛大表示。

業內人士表示，日前保險法修訂草案規定可投資不動產，說明政府鼓勵房地產商從別的渠道獲得資金。所以，信托這一類的資產證券化會逐漸增多，間接融資部分會逐漸減少。

或許，房地產信托理財產品會比證券類信托來得長遠而穩定。