房貸細則似空中樓閣

現在看來，銀行會在房貸優惠上對新老客戶一視同仁，只是二套房貸政策仍在從緊之中。

面對經濟危機，有人說就算30年后中國面臨美國今天的局面也要救房地產。盡管面臨諸多非議，政府還是沒有放棄這個處在調控風浪尖的行業。央行放松了房貸政策，房貸新政將給購房人帶來一定的優惠空間。

有趣的是新政并沒有迎來商業銀行房貸細則跟隨，購房人可享受的優惠空間有點像空中樓閣。11月24日，建設銀行公布了房貸新政細則，對首次貸款購買普通自住房的居民，給予優惠房貸支持，最低首付比例20%，最低貸款利率為基準利率的0.7倍。而首次貸款購買非普通自住房，視首付比例不同，利率下限介于基準利率的0.7-0.8倍之間。

建行的這個細則與此前農業銀行、光大銀行、招商銀行的細則相比沒有多大突破。農業銀行在新政實施的第二天就公布了房貸細則，但當日晚上就緊急收回，據稱是與央行宣布降息有關。

降息的確是個問題，在各家商業銀行發布的房貸細則中，對降息后已發放個人住房貸款的新利率起征時間有不少分歧。從現在實際操作情況來看，今年三次降息后借款人新的利率計征時間，仍然按照以前央行規定的從下一年度的1月1日起執行。10月29日，央行宣布不對稱降低存貸款利率，5年期存款利率降0.45個百分點至5.13%，仍高于打7折后的5年以上貸款利率0.09個百分點。

光大、招行是緊隨農行之后公布細則的商業銀行。光大銀行對第二套房、第三套房的利率、首付進行了詳細規定，但目前光大銀行的房貸細則已暫停實施。招行新房貸細則已實施，首次購房且購房面積在90平方米以下的購房人，首付比例為20%，且可獲得30%的優惠利率；第二套房的利率優惠則要根據各支行的審貸規定自行決定執行。交行的規定則與央行的房貸新政內容無二。目前其他銀行的房貸細則遲遲沒有現身。

中歐陸家嘴國際金融研究院院長吳曉靈認為，之所以各家商業銀行不肯出手細則，是因為怕出臺嚴格的細則后，把客戶擠走，如果細則太松，又不符合新政策規定。

雖然現在央行、銀監會尚未要求各商業銀行的貸款利率下限幅度按統一標準執行，但不論各商業銀行的貸款利率下限幅度各自調整為多少，總歸是在新房貸政策綱領中的范圍內進行調控。而為了留住客戶，一些銀行開始通知部分符合條件的借款人申請7折利率優惠。據介紹，對老客戶的貸款，只要沒有不良記錄，還款正常，基本上都可以申請7折優惠利率。

其實，從商業銀行的角度來看，大多數銀行應該會對新老客戶一視同仁地實行優惠利率。因為如果新的優惠政策不適用于老客戶，那么就會面臨競爭對手搶走老客戶的可能。比如，銀行可以向客戶承諾，先向其提供貸款把原銀行的貸款全部還掉，再向客戶提供本銀行的優惠利率貸款。

二套房貸政策的分歧則是第二個焦點。在央行的房貸新政出臺后，各商業銀行對二套房貸“松口”的消息不時傳出，但改善型住房該如何定義，權威部門至今沒有表態，銀行如何據此來確定房貸利率優惠幅度和首付比例成了最大的問題。

在許多人看來，此次房貸新政的理解有分歧，有的認為這是對二套房貸政策的部分修正，有的則認為沒有觸及二套房貸政策。央行、4大國有銀行及各商業銀行均未有正面表態。只是，對此銀監會的態度很明確，指出二套房貸決不能放松，并已下發通知要求各商業銀行加強個人住房信貸風險管理，強調二套房貸政策仍然按照去年央行下發的“9.27（359號文件）/12.11（452號文件）”政策執行。

除了房貸新政，目前交易環節的稅費也有所下降，0.05%的印花稅和1%的土地增值稅已經減免，契稅下調至1%。但要滿足三個條件，即個人首次購買住房且面積在90平方米以下；住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。在滿足這三個條件的前提下，購房人還需簽署一份《首套住房確認單》，之后方可過戶。