完善和加強房地產評估的措施探討

摘要：房地產評估是房地產中介行業的組成部分，伴隨著我國社會主義市場經濟的發展而逐漸發展壯大，房地產評估在我國從正式出現到現在取得了很大的發展，但目前我國房地產評估行業還不完全適應房地產市場快速發展的需要，還存在一些不容忽視的問題，這些問題阻礙了該行業的進一步發展，本文分析了該行業存在的問題，并提出一些相關對策建議。

關鍵詞:房地產 評估 問題 措施

房地產評估業在我國是一個新興的行業，房地產評估機構活躍在房地產轉讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、房地產損害賠償以及稅收、公司上市、企業改制、資產重組、資產處置等各種業務之中，房地產評估現已成為我國社會主義市場經濟體系中的一個重要的中介服務行業，正視當前房地產評估行業的問題，把握其發展趨勢，尋找發展對策，來促進我國房地產評估業健康發展。

一、完善法律法規體系的建立

當前我國房地產評估行業各個方面的法律法規都不太健全，某些領域甚至是空白的。為了使我國房地產評估行業能夠健康的發展，應該頒布一些相關的法律規范，從而解決房地產評估的管理問題，實行統一管理；解決房地產評估行業的競爭問題，實現真正的政企分開，使評估行業健康有序地競爭；解決房地產評估師職業道德不高問題，提高房地產評估師的責任感和風險意識；解決房地產評估結果客觀合理問題，規范房地產評估方法和程序。對于目前已經有的一些條例、規定，要加以統一，打破門戶之見，使它們統一口徑，統一標準，排除相互間的干擾，互為補充，互為完善。

二、建立統一的管理體制

在縱向上實行統一領導，分級管理，即在房地產評估管理方面的重大方針政策應由國家統一制定，而在具體執行國家政策上，又要結合本地區和本部門的情況進行管理，要發揮各級管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產評估管理工作。在橫向上，應明確房地產評估管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業、跨部門、跨系統的房地產經營機構和團體，不論其經營形式和隸屬關系如何，都應歸口到房地產管理部門進行統一管理。價格歸口管理是指各行各業房地產經營單位房地產商品的銷售、租賃、抵押等價格的確定和調整，必須由房地產管理部門統一審核、監督和檢查。另外，還應建立房地產評估監督機構，包括對社會評估機構和對政府房地產評估部門的監督。對于評估中玩忽職守、串通舞弊、弄虛作假，致使評估結果有失公允的，政府有關管理部門應視情節輕重給予處理。

三、注重制度創新

評估機構應建立、健全完善的內部質量控制體系，要有一整套質量控制政策和程序，樹立質量至上的觀念，保持應有的職業謹慎，嚴格按《規范》和有關法律法規進行評估工作，擬定科學的評估計劃，采用正確、恰當的評估程序和方法，制作全面規范的評估報告。特別是建立完善并確實執行評估復審制度，復審制度不僅可以提升評估師的專業水準，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當，并對評估報告進行恰當性檢查，從而有效地降低評估風險。還必須加強對行業的統一管理和監督職能，對評估機構和人員作定期和不定期的檢查，對發現的違法違紀行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環境。同時穩步設立評估風險基金，以提高評估機構的抗風險能力。

四、加強企業競爭力創新

創新是房地產評估企業的核心競爭力，“技術創新”、“管理創新”、“服務創新”是企業持續發展的源泉。因循守舊、固步自封，企業就可能在市場上萎縮甚至被淘汰。目前我國房地產評估機構本身的競爭力主要具有如下特點：一是房地產中介機構資質單一，僅限于房地產評估、經紀、咨詢，因而較難在市場發展。房地產中介機構應尋求強強聯合、資質共享，人員資格共用，以提供更優質的服務。二是對經營和股權的關系認識不清。個別機構對經營和股權的關系認識不清，為保護股東利益不顧外來人才資源的發揮，只有股東才能任部門經理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是評估師。有些評估機構的大股東本人不是評估師。房地產評估是個專業性很強的行業，不是評估師作為大股東違反了建設部142號令專職注冊評估師應占60%股份的規定。四是股權集中。有些評估機構只有一個股東，股權太集中吸納不了人才，也難以做大做強。應改變股權結構，吸納優秀人才，獲取管理經驗，以提供更加優質的服務。

五、提高評估人員素質

要把提高評估從業人員的素質水平作為保證房地產評估業健康持續發展的重要因素。要保持評估人員持業能力以適應社會對它的要求，就要注重評估人員的后續教育。行業主管部門和行業協會應有計劃地組織人員集中進行培訓和考核活動，評估機構和人員也可根據自己的情況和特點進行自我培訓。后續教育應擺脫那種為教育而教育的形式主義，應針對當前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續教育切實為提高評估人員素質水平服務。同時建議實行評估員等級制度。評估員一般可分為評估員、助理評估師、評估師和高級評估師。為了配合評估人員等級制度還應積極推行評估師考試和注冊制度。1995年以來，我國實行了評估師資格考試，通過這一考試者可獲得注冊評估師職別。按照國際慣例，房地產評估師制度要對報考者的學歷、工作經歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經過考試合格后方能注冊，注冊后方可從業。這一制度的推廣有利于消除在資格評審過程中出現的論資排輩、講人情、拉關系等不正之風，確保評估隊伍的可靠性。

六、加強相關領域的開拓

房地產評估行業具有很多專業優勢，比如對當地房地產市場具有較深入的了解，對工程建設、會計財務、建筑設計、規劃等都有一定專長。因此我們要充分發揮自己的優勢，多元化開拓的道路，提高自己的抗風險能力。從國內及國際上一些成功的評估機構來看，他們都非常注重這方面的發展。他們不單單從事房地產評估行業，而是將業務拓展到房地產咨詢、策劃代理、房地產開發、經紀以及資產評估、置業擔保等相關行業，大大提高了自身的競爭能力，完成了從單一化經營到多元化發展的轉變。因此，房地產評估行業利用自身優勢走多元化發展的道路是必然趨勢。

總之，一個房地產評估機構的生存與發展最終要靠自身價值的確定，開放的市場、競爭的市場，更需要行業的自律、自強。