法律咨詢臺

退回商品房，我該如何支付違約金？

你好，今年6月，我花了4萬元在市區(qū)的一個(gè)樓盤首付了一套商品房。但交房的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn)房子有質(zhì)量問題，我想退房。可是我一開始和開發(fā)商簽訂了合同，我該怎么辦？

湖南 楊文

楊文朋友：

你好！如果你違約就要支付相應(yīng)的違約金。

我國《合同法》第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約金支付違約后，還當(dāng)履行債務(wù)。”因此，如果你違約就要根據(jù)當(dāng)初的約定支付相應(yīng)的違約金。

至于具體數(shù)額，根據(jù)我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第16條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”

當(dāng)前，在司法實(shí)踐中，法律人士對《解釋》第16條的如何計(jì)算違約金有很大的分歧：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約方首先以造成的損失賠償給對方，后以該損失的30％為限支付違約金，即假定約定違約金為a，實(shí)際損失為b，則調(diào)整后的違約金金額為b+b30%。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，假定約定違約金為a，實(shí)際損失為b，則調(diào)整后的違約金金額為a-(a-b)30%。

現(xiàn)在，我分別用兩種觀點(diǎn)的計(jì)算方法試算一則案例：雙方約定違約金為5萬元，實(shí)際損失為2萬元，第一種方法可算出：2萬元+2萬元×30%=2.6萬元，即實(shí)際違約金為2.6萬元以下；第二種方法可算出：5萬元-（5萬元-2萬元）×30%=4.1萬元，即實(shí)際違約金為4.1萬元以下。

我個(gè)人同意第二種觀點(diǎn)，因?yàn)槭紫葟臈l文的字面理解，“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的”意思是在請求減少的前提下，因此以下的標(biāo)準(zhǔn)是計(jì)算減少的范圍的，不是直接算出的違約金。其次，我國《合同法》允許合同當(dāng)事人事先對違約的賠償損失的計(jì)算方法予以約定，或者直接約定違約方付給非違約方一定數(shù)額的金錢，體現(xiàn)了合同自由的原則。如果該《解釋》固定了違約金的計(jì)算金額，便是與上位法相抵觸。三、我國立法和司法實(shí)踐中的違約金適時(shí)具有懲罰性或補(bǔ)償性，在商品房銷售合同中的違約金的定位應(yīng)與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》類似，均屬于懲罰性的違約金。此時(shí)如果只能按上限為高于實(shí)際損失的30%計(jì)算，顯然只有補(bǔ)償性質(zhì)，不能體現(xiàn)懲罰性，從而抹殺了該類違約金所應(yīng)有的特點(diǎn)，而不能有效地制裁違約行為，充分保護(hù)非違約方的利益。因此，適用《解釋》第16條時(shí)，應(yīng)當(dāng)從調(diào)整違約金的角度切入，在雙方對約定違約金爭議過高的時(shí)候，應(yīng)就其造成的損失30%為減少基礎(chǔ)，隨個(gè)案差別下調(diào)已約定的違約金。因此，楊文朋友，要看你和房地產(chǎn)商簽訂的合同中約定了多少違約金，以此來計(jì)算你應(yīng)該支付多少違約金。

法官 江彥瑾

欄目管理、編輯／黃婉瓊

E-mail:jbwanqiong@sina.com