中國樓市拐點呈現？

2007年已經過去，回首2007年的中國樓市，一些城市房價可用“瘋漲”兩個字來形容：在這一年，全國70個城市房價漲幅紛紛創(chuàng)下新高，地產企業(yè)紛紛進入資本市場大量融資、搶購土地，天價土地不斷造就一個個“地王”。面對飛快上漲的房價，國家出臺一系列宏觀調控政策：第二套房首付和利率的提高、經濟適用房政策的新政以及保障性住房政策的推出，讓民眾看到了“居者有其屋”的希望。

近日，國家發(fā)改委出臺的一份最新報告引起人們的注意，該報告顯示，今年前四個月，全國商品住房銷售面積為13664萬平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6個百分點。

另一方面，搜房網的數據也顯示，在北京，掛牌量最高的十家樓盤中，最高的“國美第一城”達到647套，“富力城”排第二，數量為585套，在這十家最活躍的樓盤中，有七家樓盤的價格出現了下跌，下跌的時間大約都在2007年年底。

而北京的房價，從去年下半年開始，漲價的腳步就開始放慢，到了今年4月份，北京市房屋銷售價格漲幅仍然繼續(xù)回落，下降了0.8個百分點。

房價真的降了，何以見得？從各售樓處倍加熱情的迎賓態(tài)度但卻門庭冷落的對比可以看出；從手機開始越來越多地收到推銷房子的短信可以感覺到；從各開發(fā)商變著法兒的銷售樓盤：從“美女宴”到“名目繁多的折扣”再到“買大房送小房乃至送寶馬”可以得知

炒房者的困惑

最近在網上盛傳的“溫州炒房客狂甩北京樓盤”的新聞引起了公眾的關注。

據報道，某溫州炒房客高某在北京東三環(huán)附近囤有28套新房，本打算指著這批房子大賺一筆，可是進入到2008年，不僅一個買賣沒有談成，連跟他打聽價格的人都越來越少，向來敏銳的老高隱隱地嗅出房地產市場的危險。今年4月份，由于還款壓力加大、租金遠遠還不起房貸，且出貨人太多，房子既賣不掉也很難租出去，老高非常著急，為了讓房子更加醒目，他在房間的玻璃窗上貼上了出租的廣告。

與老高處在相同境遇的還有很多人，他們共同的特征是為了投資，手頭不止擁有一套房產，而他們也面臨著共同的問題，那就是，隨著房子越來越不好賣，自身背負的壓力越來越大。

對于“溫州炒房客現象”，中國城市經濟學會副會長、中國社會科學院研究員劉維新接受了《經濟》記者的采訪。他表示，我國房地產的趨勢是和當前的宏觀調控政策逐步深入有著直接關系的。而國務院“二十四號文件”提出的以低收入為主的住房保障體系是今后一個階段的重要任務。首當其沖便是在近幾年解決1000萬戶的困難住房問題。

“這樣一來，房地產市場的運作就要改變。”劉維新說，要改變過去以商品房為主體的思路，將商品房為主體降為第二位，將以住房保障體系列為第一位，這是第二個步驟。第三，住房結構。70-90平米必須達到70%以上，今年的重點是控制住房結構。第四，現在國家的政策從稅收、金融，再到土地，都開始升溫，打擊炒房和住房囤積。在這個大背景下，囤房者當然得拋房，因為如果下一步，稅收政策一到位，特別是物業(yè)稅開始征收，不僅賺不了錢，很可能還要虧錢。“這是他們拋房的一個重要原因。”劉維新強調。

而對于目前同樣鬧得沸沸揚揚的深圳樓市，劉維新有自己的看法，他認為，深圳有其自身的特殊性，之前房價能漲那么高，這和它的地理位置靠近香港有關，而和香港的樓市相比，深圳的房價算是低的。

“對于目前深圳樓市的情況，并不能由此判斷深圳的房價就步入下滑期了，我們不能根據幾個月的情況來得出這樣的結論。”劉維新說。

“拐點”之談眾說紛紜

“其實，我并不是很贊成 ‘拐點’這個說法，因為目前不少城市的實際情況并沒有反映出房價普遍性下落的趨勢。”中國城市經濟學會副會長、中國社會科學院研究員劉維新表示。

“2008年呈現出綜合需求和供給這樣一個現實狀況，包括銀行和政府方面，在我看來應該是價格平穩(wěn)，緩慢上升，但盡管有上升，速度會相對來說比較緩慢。”深圳中海地產副總經理張澤林說。

深圳市房地產研究中心王鋒指出，2008年由于相關政策的實施，將有效遏制房地產市場的投機炒作現象，2007年房地產信貸的單駝峰增長將會有所改變。

而北京方恒置業(yè)股份有限公司常務副總劉明杰認為，在2008年大的宏觀經濟背景之下，北京的房價應該呈理性的、小幅上漲態(tài)勢。

中國房地產指數研究院副院長黃瑜：“在一部分剛性需求依舊存在的前提下，今年價格走向會有所上升，但上升幅度不會像2007年那么大。”

全國工商聯房地產商會會長聶梅生在公開場合接受記者采訪時說：“目前的房價下降屬于一種理性的回歸，在部分城市存在這種理性的回歸我認為是健康的，這也談不上什么拐點，更談不上什么三四年以后的問題。三四年以后的房價和現在相比，大跌的可能性我認為是不存在的。總體來說還是穩(wěn)步地、健康地在上升。”

關于分析房價是否正常，中國城市經濟學會副會長、中國社會科學院研究員劉維新有自己的看法。他認為，分析房價正常還是不正常，有兩個標準，第一看房價增長是否由投資和投機的因素造成；如果房價增長是因為人民生活水平的提高、城市化的加劇，受居住功能的需求而增加的拉動，就是正常的，這二者有著根本的區(qū)別。

我國稅收現在開始清算房地產土地增值稅，這個清算使得房地產商想轉價而不成，這直接打擊了炒作。因為一方面要交增值稅，另一方面?zhèn)€人所得稅也提高了，一切的稅加到一塊兒之后，沒有多少利潤空間了。

因此，從社會上來說，應該造成這種氣氛：炒房不能獲得太大利潤，這才能抑制炒房的投機比率，因為房地產是基礎產業(yè)，是為城市發(fā)展打基礎的，這個產業(yè)不能代表支柱。

劉維新同時還指出，控制房價方面有三個金融措施：第一是銀行規(guī)定的不準轉按揭，從而達到限制炒作的目的；第二是提高買第二套房的貸款利率；第三是千方百計控制信貸。我國這兩年銀行信貸增長這么快，從某種意義上來說對于房價的推動起到了一定程度的作用。

“要想調控真正起作用，必須有三個到位。一是稅收政策必須到位；二是金融杠桿要起到作用；三是土地管理要到位。”

“雙核時代” 來臨

歷經十年，我國住房體制改革迎來了一種螺旋式上升的回歸，構建起市場化與非市場的保障性住房的互補格局。由此，有人把2008年的中國樓市稱作進入了“雙核時代”。

經濟適用房、廉租房、兩限房的建設成為2008年中國樓市的主旋律。許多渴望能夠圓自己住房夢者或許可以期望，房子離自己是不是越來越近了呢？

“真正需求房子自己居住的主要有四種人：第一是原來城市的子女，到了結婚的年齡，家庭房子比較緊張，需要買房；第二是長年在城市里的農村工作的，有一定的積累，需要在城市買房；第三是新畢業(yè)的大學生，需要買房；第四是原住房比較緊張，需要換大房的居民。對于這四部分人的住房需求，住房保障體系和經濟適用房這兩個渠道配合起來，是完全可以解決的。”劉維新表示。

2007年底國家出臺的《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》兩項辦法以及其后的一系列配套政策，讓近幾年罩在低收入家庭頭頂上的“居者無其屋”的陰云隨之飄散。

據統(tǒng)計，2007年國家用于廉租房住房建設資金達77億元，超過了2006年之前廉租住房建設資金投入的總和。要解決低收入家庭的住房問題，就必須建立有效住房保障機制。在保障性住房上市的同時，也遏制了由于房地產市場化在單行道上的一路狂飆所帶來的房價快速上漲的勢頭。

“我支持政府有住房保障體系，這第一個觀點很重要。我們更主張什么呢？補人頭而不是補磚頭。經濟適用房就是給你一塊便宜的地，補磚頭，然后你再賣得便宜一點。我們主張補人頭。”北京科技大學經濟管理學院教授趙曉提出。

北京思源房地產經紀公司董事長陶紅兵也認為，經濟適用房和廉租房總共的合計大概占到了50%，這是一個質的變化，它對房價能起到一個穩(wěn)定的作用。所以，如果說2007年市場是一個狂熱的市場，是一個在臺風旋渦中的市場，那么，今后不會有這樣的臺風了，可能是微風，或者也可能有些寒風。

2008年政府的房地產調控由“主調市場”轉向“主調保障”。廉租房、經濟適用房大量上市，迫使地產商們開始邁出區(qū)域房地產開發(fā)的轉移步伐，二、三線城市的地產開發(fā)已經悄然開始，而這也成為2008年房地產開發(fā)的新趨勢。

“就中國目前某些一線城市的情況，比如北京、上海、廣州的房價，我認為已經差不多了，過度上漲的空間已然不大。從中央這次定出來的城市化方針來判斷，中等城市和小城市的房地產得有適當的發(fā)展，我過去曾經建議過，有頭腦的房地產開發(fā)商，要逐步地往下發(fā)展，不能光集中在幾個一線城市。今后一旦政策到位，炒作就沒有空間了。在拋開炒作的情況下，二、三線城市價格的增長，是一種在居住需求情況下的增長，因為目前中國居民工資不是很高，隨著經濟的發(fā)展，二、三線城市的房價有所提高，這是正常的現象，不能單純把中國的房價和國外來作對比，這毫無可比性。”劉維新強調。

據報道，2008年伊始，中國房地產協會向全國的房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)起了“和諧社會、責任地產”的倡議，來自全國200多家大型房地產開發(fā)企業(yè)在北京簽署倡議書，房地產商們紛紛表態(tài)，今后會在踏踏實實做好自己企業(yè)的同時多多考慮社會責任，力爭把2008年創(chuàng)建成為中國地產的民生元年。